Hvad er tinglysningsafgift, og hvornår skal den med i budgettet?

Tinglysningsafgiften består af to dele: et fast beløb og en procentdel. Den er noget helt andet end det honorar, en advokat eller ejendomsmægler tager for at ekspedere tinglysningen. Du kan selv regne den ud. På den måde kan du sætte et præcist tal ind i dit budget, før du skriver under på noget.

Tinglysning er den offentlige registrering af rettigheder over en ejendom. Når du køber en bolig, bliver skødet, der dokumenterer dit ejerskab, og eventuelle pantebreve, der dokumenterer lån med pant i boligen, registreret (kilde: Fairkredit, 2026). Tinglysningsafgiften er en statslig afgift, du betaler, når en rettighed over fast ejendom bliver tinglyst. Hjemlen står i tinglysningsafgiftsloven, og de satser, der gælder lige nu, finder du i Skatteministeriets satsoversigt for 2026 og 2027 (skm.dk, hentet 22. maj 2026).

Afgiften er sat sammen af et fast beløb plus en procentdel af værdien af det tinglyste eller det pantsikrede beløb. Den procentvise del rundes op til nærmeste 100 kroner, før det faste beløb lægges til (kilde: Skattestyrelsen, skat.dk, 2026). Den oprunding betyder, at du ikke kan nøjes med at gange og runde af til nærmeste krone, når du regner efter.

Den post, der oftest bliver blandet sammen med afgiften, er honoraret til en advokat eller ejendomsmægler for at ekspedere tinglysningen. Det er en helt separat post, og den er ikke en del af tinglysningsafgiften. På refusionsopgørelsen skal de to beløb stå hver for sig, så du kan se, hvad der er statens afgift, og hvad der er betaling for selve arbejdet med at få dokumenterne registreret.

Sådan regner du tinglysningsafgiften på skøde og pantebrev

En almindelig bolighandel udløser typisk afgiften to gange: én gang på skødet og én gang på det pantebrev, der bliver lagt i boligen. Hvert dokument har sit eget faste beløb og sin egen procentdel, så du regner de to beløb hver for sig og lægger dem derefter sammen i dit budget.

Fremgangsmåden er den samme for begge dokumenter, og du kan følge den trin for trin:

1. Find det rigtige beregningsgrundlag. For skødet er det ejerskiftesummen, altså den samlede modydelse og ikke kun et kontant beløb. For et pantebrev er det hovedstolen, som er pantebrevets samlede størrelse uden renter og omkostninger.

2. Gang grundlaget med procentsatsen: 0,6 % for skødet og 1,25 % for pantebrevet. Det er 2026-satserne, jf. tinglysningsafgiftslovens § 4 for skøde og § 5 for pantebrev (Skatteministeriets satsoversigt, skm.dk, hentet 22. maj 2026).

3. Rund resultatet af procentregningen op til nærmeste hele 100 kr.

4. Læg det faste beløb til: 1.850 kr. for skødet og 1.825 kr. for pantebrevet.

Et regneeksempel med 2026-satser viser, hvordan det ser ud i praksis for én handel. Med en købesum og ejerskiftesum på 2.375.000 kr. giver den variable del på skødet 14.250 kr., som oprundet bliver 14.300 kr., og med det faste beløb lagt til ender tinglysningsafgiften på skødet i 16.150 kr. Bliver der samtidig tinglyst et pantebrev med en hovedstol på 2.000.000 kr., giver det 25.000 kr. i variabel afgift plus 1.825 kr., altså 26.825 kr. for pantebrevet. Det er et regneeksempel med 2026-satser (kilde: skm.dk, hentet 22. maj 2026).

Satser gældende 2026. Tjek de aktuelle satser på skm.dk.

Afgiftsfritagelse og overtagelse af afgiften ved låneomlægning

Har du allerede tinglyste pantebreve på ejendommen, kan de ofte genbruges. Beregningsgrundlaget bliver da kun forskellen mellem det eksisterende pant og det nye lån, og afgiften regnes altså ikke af hele den nye hovedstol (kilde: Fairkredit, 2026). Overtagelse af tinglysningsafgift fungerer sådan, at den gamle registrering dækker en del af beløbet. Dermed bliver det tal, du sætter ind i regnestykket, mindre, end hvis hele det nye lån skulle tinglyses fra bunden.

Reglerne for pant i fast ejendom findes i tinglysningsafgiftslovens § 5. Den variable afgift for pant i fast ejendom og andelsbolig er nedsat med virkning fra 1. januar 2026 i medfør af lov nr. 168 af 29. februar 2020 (kilde: Skatteministeriets satsoversigt, skm.dk, hentet 22. maj 2026). Satsen, du regner med i dag, er derfor ikke den samme som for nogle år siden. Husk det, når du finder de aktuelle tal frem.

Et afgiftspantebrev er en registrering af et ubenyttet afgiftsfritagelsesgrundlag. Det opstår typisk ved en låneomlægning, hvor det nye pantebrev har lavere hovedstol end det tidligere. Den ubrugte del af den gamle tinglyste hovedstol kan overføres til afgiftspantebrevet. Under bestemte betingelser kan det reducere den procentbaserede afgift, når der senere tinglyses nyt pant (kilde: Skødecentret, 2026). Betingelserne er ikke automatiske, så det er ikke noget, der bare følger med en omlægning.

Et genbrugseksempel viser, hvad det betyder i praksis. Har du et nyt lån på 1.500.000 kr., og genbruges et eksisterende tinglyst pantebrev på 900.000 kr., beregnes den variable afgift kun af 600.000 kr. Det giver 7.500 kr. plus det faste beløb på 1.825 kr., i alt 9.325 kr. Du slipper dermed for at regne afgift af hele 1.500.000 kr. (kilde: Fairkredit, 2026).

Det afhænger af den konkrete handel, om genbrug eller et afgiftspantebrev kommer i spil. En fagperson bør vurdere det. Fordelingen af afgiften mellem køber og sælger aftales i købsaftalen.

Hvem betaler, og hvordan foregår betalingen på tinglysning.dk?

Afgiftspligten for skødet opstår i det øjeblik, dokumentet bliver anmeldt til tinglysning. Staten opkræver afgiften, men hvem der økonomisk bærer udgiften mellem køber og sælger, aftales i købsaftalen (kilde: Skødecentret, 2026, og Skattestyrelsen via skat.dk, 2026). Der er altså forskel på, hvem staten retter kravet mod, og hvem der ender med at holde for beløbet parterne imellem.

Selve betalingen følger en fast rækkefølge:

1. Dokumentet anmeldes til tinglysning, og betalingen sker digitalt på tinglysning.dk i det øjeblik, dokumentet sendes til tinglysning hos Domstolsstyrelsen (kilde: Skattestyrelsen, skat.dk, 2026).

2. Ved almindelig betaling trækkes beløbet som udgangspunkt først, når skødet eller pantebrevet er endeligt tinglyst (kilde: Skattestyrelsen, skat.dk, 2026, og Beregnlet, 2026).

Der er også en kontrol med i billedet. Tinglysningsretten kan efterprøve, om der er beregnet korrekt afgift. Sagen kan sendes videre til Skattestyrelsen, som beregner den korrekte afgift og sender afgørelsen til den afgiftspligtige (kilde: Skattestyrelsen, skat.dk, 2026). Regner du forkert, bliver det altså ikke bare liggende.

Når du skal beregne tinglysningsafgift og sætte tal ind i budgettet, skal du huske, at posten let løber op i titusindvis af kroner. Den hører sammen med de øvrige handelsomkostninger: honorar til advokat eller køberrådgiver, ejerskifteforsikring og gebyrer til långivere. Vil du vide, hvad det koster at tinglyse skøde, eller hvad det koster at tinglyse pantebrev, er honoraret til advokat eller ejendomsmægler for at ekspedere tinglysningen en helt separat post på refusionsopgørelsen. Det er betaling for arbejdet med at få dokumenterne registreret, ikke en del af tinglysningsafgiften. De to beløb skal stå hver for sig, så du kan se forskel.

De aktuelle satser finder du i den officielle satsoversigt fra skm.dk (hentet 22. maj 2026). Denne artikel beskriver reglerne, ikke hvad der er det rigtige valg i din konkrete sag. Har du en handel med et eksisterende pantebrev, der måske kan genbruges, bør en fagperson vurdere den konkrete handel og eventuel genbrug af eksisterende pant, før du regner videre.