Vad är tinglysningsavgift, och när ska den med i budgeten?

Tinglysningsavgiften (den danska avgiften för att registrera äganderätt och pant) består av två delar: ett fast belopp och en procentuell del. Den är något helt annat än det arvode som en advokat eller fastighetsmäklare tar för att sköta tinglysningen. Du kan räkna ut den själv. På så sätt kan du föra in en exakt siffra i din budget innan du skriver under på något.

Tinglysning (motsvarar lagfart och inteckning i Sverige) är den offentliga registreringen av rättigheter i en fastighet. När du köper en bostad registreras skødet (danskt köpebrev), som dokumenterar att du äger bostaden, och eventuella pantbrev, som dokumenterar lån med pant i bostaden (källa: Fairkredit, 2026). Tinglysningsavgiften är en statlig avgift som du betalar när en rättighet i fast egendom tinglyses. Den rättsliga grunden finns i tinglysningsafgiftsloven (den danska lagen om tinglysningsavgift), och de satser som gäller just nu hittar du i satsöversikten för 2026 och 2027 från det danska Skatte- og Vækstministeriet (svmn.dk, hämtad 8 oktober 2026).

Avgiften består av ett fast belopp plus en procentandel av värdet på det som tinglyses, eller av det pantsäkrade beloppet. Den procentuella delen avrundas uppåt till närmaste 100 DKK innan det fasta beloppet läggs till (källa: Skattestyrelsen, skat.dk, 2026). Avrundningen uppåt gör att du inte kan nöja dig med att multiplicera och avrunda till närmaste heltal när du räknar efter.

Den post som oftast blandas ihop med avgiften är arvodet till en advokat eller fastighetsmäklare för att sköta tinglysningen. Det är en helt separat post som inte ingår i tinglysningsavgiften. Se till att de två beloppen står var för sig på sammanställningen från din rådgivare, så att du kan se vad som är statens avgift och vad som är betalning för själva arbetet med att få dokumenten registrerade.

Så räknar du ut tinglysningsavgiften för skøde och pantbrev

En vanlig bostadsaffär utlöser normalt avgiften två gånger: en gång för skødet och en gång för det pantbrev som registreras på bostaden. Varje dokument har ett eget fast belopp och en egen procentsats, så du räknar ut de två beloppen var för sig och lägger sedan ihop dem i din budget.

Tillvägagångssättet är detsamma för båda dokumenten, och du kan följa det steg för steg:

1. Ta fram rätt beräkningsunderlag. För skødet är det ägarbytessumman (på danska ejerskiftesummen), alltså hela vederlaget och inte bara ett kontant belopp. För ett pantbrev är det kapitalbeloppet, alltså pantbrevets totala storlek utan räntor och kostnader.

2. Multiplicera underlaget med procentsatsen: 0,6 % för skødet och 1,25 % för pantbrevet. Det är 2026 års satser, enligt § 4 i tinglysningsafgiftsloven för skøde och § 5 a för pant i fast egendom (Skatte- og Vækstministeriets satsöversikt, svmn.dk, hämtad 8 oktober 2026).

3. Avrunda resultatet av procentberäkningen uppåt till närmaste hela 100 DKK.

4. Lägg till det fasta beloppet: 1.850 DKK för skødet och 1.825 DKK för pantbrevet.

Ett räkneexempel med 2026 års satser visar hur det ser ut i praktiken för en affär. Med en köpesumma och ägarbytessumma på 2.375.000 DKK blir den rörliga delen för skødet 14.250 DKK, som avrundat uppåt blir 14.300 DKK, och med det fasta beloppet tillagt landar tinglysningsavgiften för skødet på 16.150 DKK. Tinglyses samtidigt ett pantbrev med ett kapitalbelopp på 2.000.000 DKK blir det 25.000 DKK i rörlig avgift plus 1.825 DKK, alltså 26.825 DKK för pantbrevet.

Satser för 2026. Kontrollera de aktuella satserna hos Skatte- og Vækstministeriet.

Avgiftsbefrielse och återanvändning av avgiften vid låneomläggning

Har du redan tinglysta pantbrev på fastigheten kan de ofta återanvändas. Beräkningsunderlaget blir då bara skillnaden mellan den befintliga panten och det nya lånet, och avgiften beräknas alltså inte på hela det nya kapitalbeloppet (källa: Fairkredit, 2026). Återanvändning av tinglysningsavgift fungerar så att den gamla registreringen täcker en del av beloppet. Därmed blir siffran du sätter in i kalkylen lägre än om hela det nya lånet skulle tinglysas från början.

Reglerna för pant i fast egendom finns i § 5 a i tinglysningsafgiftsloven. Den rörliga avgiften för pant i fast egendom och andelsbostad (en dansk ägarform där du äger en andel i en förening) har sänkts från 1,45 % till 1,25 % med verkan från 1 januari 2026 enligt lag nr 168 av den 29 februari 2020 (källa: Skatte- og Vækstministeriets satsöversikt, svmn.dk, hämtad 8 oktober 2026). Satsen du räknar med 2026 är därför lägre än 2025. Tänk på det när du tar fram de aktuella siffrorna.

Ett avgiftspantbrev (på danska afgiftspantebrev) är en registrering av ett outnyttjat underlag för avgiftsbefrielse. Det uppstår vanligtvis vid en låneomläggning där det nya pantbrevet har ett lägre kapitalbelopp än det tidigare. Den outnyttjade delen av det gamla tinglysta kapitalbeloppet kan föras över till avgiftspantbrevet. Under vissa villkor kan det minska den procentbaserade avgiften när ny pant tinglyses senare (källa: Skødecentret, 2026). Villkoren är inte automatiska, så det är inget som bara följer med vid en omläggning.

Ett exempel på återanvändning visar vad det betyder i praktiken. Har du ett nytt lån på 1.500.000 DKK och ett befintligt tinglyst pantbrev på 900.000 DKK återanvänds, beräknas den rörliga avgiften bara på 600.000 DKK. Det ger 7.500 DKK plus det fasta beloppet på 1.825 DKK, totalt 9.325 DKK. Du slipper därmed att räkna avgift på hela 1.500.000 DKK (källa: Fairkredit, 2026).

Om återanvändning eller ett avgiftspantbrev blir aktuellt beror på den enskilda affären. Det bör en sakkunnig bedöma.

Vem betalar, och hur går betalningen till på tinglysning.dk?

Avgiftsplikten för skødet uppstår i samma stund som dokumentet anmäls för tinglysning. Staten tar ut avgiften, men vem av köpare och säljare som i praktiken står för kostnaden avtalas i köpeavtalet (källa: Skødecentret, 2026, och Skattestyrelsen via skat.dk, 2026). Det är alltså skillnad på vem staten riktar kravet mot och vem som till slut får stå för beloppet mellan parterna.

Själva betalningen följer en fast ordning:

1. Dokumentet anmäls digitalt till Tinglysningsretten (den danska inskrivningsdomstolen) på tinglysning.dk, och avgiftsbeloppet anges i anmälan (källa: Skattestyrelsen, skat.dk, 2026).

2. Vid vanlig betalning dras beloppet i regel först när skødet eller pantbrevet är slutligt tinglyst (källa: Skattestyrelsen, skat.dk, 2026, och Beregnlet, 2026).

Det finns också en kontroll. Tinglysningsretten kan pröva om avgiften har beräknats korrekt. Ärendet kan skickas vidare till Skattestyrelsen (den danska skattemyndigheten), som beräknar rätt avgift och skickar beslutet till den avgiftsskyldige (källa: Skattestyrelsen, skat.dk, 2026). Räknar du fel passerar det alltså inte obemärkt.

När du ska beräkna tinglysningsavgiften och föra in siffror i budgeten ska du komma ihåg att posten lätt kan gå upp till flera tiotusen DKK. Den hör ihop med de övriga kostnaderna vid köpet: arvode till advokat eller köparrådgivare, ägarskifteförsäkring (dansk försäkring mot dolda fel vid ägarbyte) och avgifter till långivare.

De aktuella satserna hittar du i Skatte- og Vækstministeriets satsöversikt på svmn.dk (hämtad 8 oktober 2026). Den här artikeln beskriver reglerna, inte vad som är rätt val i just ditt fall. Finns det ett befintligt pantbrev i affären som kanske kan återanvändas bör en sakkunnig bedöma det innan du räknar vidare.