Formidlingsaftalen: lovens krav, og sådan tjekker du din aftale

En formidlingsaftale er den skriftlige aftale mellem dig som sælger og en ejendomsmægler om, at mægleren skal formidle salget af din faste ejendom. Reglerne står i lov om formidling af fast ejendom, som er hovedkilden til, hvordan aftalen må se ud og bruges. Loven stiller et klart formkrav: aftalen skal være skriftlig og underskrevet af begge parter (§ 29, stk. 1).

Når du kender lovens minimumskrav, kan du tjekke din egen aftale på de punkter, hvor uenigheder oftest opstår: pris, varighed, opsigelse og et eventuelt vederlag uden salg.

Gennemgangen beskriver lovens regler om indhold, bindingsperiode, opsigelse og perioden efter aftalens ophør og peger på, at vilkår som solgt-eller-ej er aftalevilkår og ikke lovregler. Den anbefaler ikke et bestemt valg i din konkrete sag, men forklarer, hvad reglerne siger.

Lovens krav til indholdet i en formidlingsaftale

Loven stiller minimumskrav til, hvad en formidlingsaftale skal indeholde, og hvert punkt bør fremgå af den aftale, du selv har liggende. Mangler et punkt, bør du undersøge det nærmere, inden du skriver under eller lader aftalen fortsætte.

Indholdet i formidlingsaftalen skal omfatte:

• Aftalen skal oplyse, hvem der er den ansvarlige ejendomsmægler, og hvilken størrelse vederlaget har, eller efter hvilke principper det beregnes. Er vederlaget variabelt, skal aftalen også oplyse, hvordan det beregnes, hvilket beløb du maksimalt kan komme til at betale, og et regneeksempel (§ 29, stk. 2, der gælder fra 1. januar 2024).

• Er der aftalt et resultatafhængigt vederlag, og skal der betales vederlag ved opsigelse, skal aftalen også oplyse, hvor længe aftaleperioden varer.

• Aftalen skal angive den pris, ejendommen udbydes til.

• Mægleren har kun ret til det vederlag, der er aftalt med dig (§ 32, stk. 1). Salær og andre omkostninger ved et salg bør derfor stå klart i aftalen.

• Det samme gælder omkostninger, du skal betale, uanset om der kommer et salg. Loven stiller ikke særskilt krav om, at de står i aftalen, men mægleren kan kun kræve det, der er aftalt.

• Vilkårene for opsigelse følger af loven: både du og mægleren kan opsige aftalen uden varsel (§ 29, stk. 4). Skal mægleren have vederlag, hvis aftalen opsiges, skal det stå i aftalen (§ 33, stk. 1).

Et sidste krav handler om, hvad du ikke kan blive pålagt. Ejendomsformidling må ikke gøres betinget af, at du som part aftager ydelser, der ikke er nødvendige for, at formidlingshvervet kan udføres korrekt.

Bindingsperiode og forlængelse i formidlingsaftalen

Loven sætter en øvre grænse for, hvor længe den første aftaleperiode må vare. Har du aftalt et resultatafhængigt vederlag, og skal der betales vederlag ved opsigelse, kan den første periode højst vare 6 måneder. Grænsen gælder kun i den situation. Her kan den ikke fraviges til skade for dig, uanset hvad der ellers står i dokumentet (§ 2, stk. 2).

Når den første periode er udløbet, kan aftalen forlænges med op til 3 måneder ad gangen. Står der i aftalen en forlængelse på 6 måneder ad gangen, strider det mod loven, og vilkåret kan ikke gøres gældende til skade for dig (§ 2, stk. 2).

Der gælder også en grænse for, hvornår en forlængelse stadig er en forlængelse. Ifølge lovens forarbejder kan du og mægleren forlænge aftalen inden for rimelig tid efter dens udløb. Er der gået længere tid, er der tale om en ny formidlingsaftale og ikke en forlængelse af den gamle. Det har betydning for, hvilke vilkår der gælder, fordi en ny aftale skal bedømmes på sine egne betingelser.

Når perioden udløber, kan du vælge ikke at fortsætte, og du skal ikke betale mægleren noget for det, heller ikke et opsigelsesgebyr. Det fremgår af forarbejderne til lovens § 31 om aftaler med resultatafhængigt vederlag.

Grænserne på 6 måneder og 3 måneder gælder i den situation, hvor der er aftalt et resultatafhængigt vederlag, og hvor der skal betales vederlag ved opsigelse. Er det ikke tilfældet, er det vilkårene i din egen aftale, der styrer, hvor længe den løber. Læs derfor aftalen igennem på dette punkt, inden du forholder dig til, hvad der gælder for dig.

Eneformidling og solgt-eller-ej er aftalevilkår, ikke lovregler

Eneformidling er ikke et begreb, loven definerer særskilt. I praksis betyder det, at du giver én mægler eneret til at formidle salget i aftaleperioden, mens de nærmere vilkår afhænger af aftalen. Det er aftalens egne ord, der bestemmer, hvad eneretten dækker, og hvad den betyder for dig, hvis du selv finder en køber i perioden.

Solgt-eller-ej er på samme måde et aftalevilkår og ikke en lovregel. Mægleren kan kun kræve arbejdsvederlag og dækning for positive udgifter, hvis det klart og utvetydigt fremgår af aftalen, at tilbuddet kun gjaldt, såfremt aftalen løb den aftalte tid. Formuleringen skal altså stå tydeligt i dokumentet, hvis den skal kunne bruges som grundlag for et krav. Er den ikke det, holder den ikke som hjemmel for vederlag uden salg.

Det samme gælder udtrykket ingen salg, ingen regning. Det er et aftalevilkår, ikke en lovregel, og loven pålægger ikke mægleren at arbejde gratis. Om der skal betales noget, når der ikke kommer et salg, afhænger derfor af, hvad parterne har aftalt. Tjek din egen aftale på netop dette punkt i stedet for at gå ud fra, at en opsigelse altid er gratis.

Loven udfylder ikke disse punkter for dig. Den sætter rammerne for, hvad en formidlingsaftale skal indeholde, men eneformidling, solgt-eller-ej og ingen salg, ingen regning er aftalevilkår, hvis indhold og rækkevidde står i dokumentet. Er du i tvivl om, hvad din egen aftale betyder på disse punkter, er det en opgave for en uafhængig rådgiver, for eksempel en advokat. Klager over en mægler kan indbringes for Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere, og tvister om vederlagets størrelse kan indbringes for Klagenævnet for Ejendomsformidling.

Sådan opsiger du formidlingsaftalen uden varsel

Du kan opsige formidlingsaftalen uden varsel, og det samme gælder mægleren (§ 29, stk. 4, i lov om formidling af fast ejendom). Din ret til at opsige uden varsel kan ikke begrænses ved aftale (§ 2, stk. 2), så et vilkår om varsel eller opsigelsesfrist binder dig ikke. Loven stiller ingen formkrav til opsigelsen, men det er en god idé at opsige skriftligt, for eksempel på e-mail, så du kan dokumentere den.

Ved en opsigelse har mægleren kun krav på vederlag, hvis det er aftalt i formidlingsaftalen. Der opstår altså ikke et automatisk krav, blot fordi aftalen stopper. Men et vederlag ved opsigelse kan være skrevet ind, og så skal du forholde dig til det.

Er der aftalt et resultatafhængigt vederlag, gælder der en begrænsning. Ved din opsigelse har mægleren i den situation kun krav på et rimeligt vederlag for det arbejde, der faktisk er udført. Loven fastsætter ikke et bestemt beløb for, hvad der er rimeligt.

Du kan derfor ikke nøjes med at gå ud fra, at du aldrig skal betale noget ved en opsigelse. Indeholder aftalen et vederlag ved opsigelse, kan mægleren kræve det, men når vederlaget er resultatafhængigt, begrænser loven kravet til et rimeligt beløb.

Kan mægleren kræve vederlag efter aftalens ophør?

Når formidlingsaftalen er ophørt, skal mægleren stoppe alle salgsbestræbelser. Udgangspunktet er, at du ikke skal betale salær, når aftalen er udløbet. Kun hvis lovens undtagelse gælder, kan der opstå et krav på vederlag, og den undtagelse skal du kende for at forstå, hvornår mægleren kan kræve noget efter ophøret.

Undtagelsen findes i lov om formidling af fast ejendom, nærmere bestemt § 32, stk. 2. Efter den bestemmelse har mægleren ret til vederlag, hvis der efter aftalens ophør indgås en købsaftale på baggrund af mæglerens indsats og uden at en anden ejendomsmægler medvirker. To betingelser skal begge være opfyldt: salget skal kunne føres tilbage til mæglerens arbejde, og ingen anden mægler må være trådt til.

Bestemmelsen rammer to forskellige situationer. Den ene er, hvor du og køberen venter med at indgå købsaftalen, til aftalen er ophørt, for at undgå vederlaget. Den anden er, hvor købsaftalen reelt bygger på mæglerens arbejde, uanset hvornår den underskrives. I begge tilfælde er det mæglerens indsats, der afgør, om et vederlagskrav kan gøres gældende.

Har du skiftet til en ny mægler fra en anden ejendomsformidlingsvirksomhed, og har den nye mægler påtaget sig opdraget og sat salgsbestræbelser i gang, for eksempel med en ny salgsopstilling og nye billeder, har den tidligere mægler ikke krav på vederlag efter § 32, stk. 2. Ifølge lovens forarbejder beror det dog på en konkret vurdering, om den nye mægler har medvirket. Beder du blot en advokat eller en mægler om en afgrænset opgave, for eksempel at skrive købsaftalen, tæller det ikke i sig selv som en anden mæglers medvirken.

Tjekliste til formidlingsaftalen ved boligsalg

Inden du sætter dit navn på en formidlingsaftale ved boligsalg, kan du bruge listen herunder til at gennemgå de vilkår, loven og aftalen selv lægger op til, at du forholder dig til.

• Tjek, at aftalen er skriftlig og underskrevet af begge parter, og at den angiver, hvem der er den ansvarlige ejendomsmægler, samt hvilken størrelse vederlaget har, eller efter hvilke principper det beregnes.

• Kontroller, hvor længe aftaleperioden løber, og hvilke muligheder der er for forlængelse. Er der aftalt et resultatafhængigt vederlag, og skal der betales vederlag ved opsigelse, må den første aftaleperiode efter lov om formidling af fast ejendom højst være 6 måneder, og en forlængelse højst 3 måneder ad gangen.

• Læs solgt-eller-ej-vilkåret igennem, og find de omkostninger, der skal betales, uanset om der kommer et salg. Tjek samtidig, hvad aftalen siger om situationen, hvor du selv finder en køber, og hvad der gælder, hvis du skifter mægler undervejs.

• Få aftalen gennemgået af en uafhængig rådgiver, hvis du er i tvivl om vilkårene, så du kan vurdere, om du vil underskrive.

Opsummering af lov om formidling af fast ejendom

Lov om formidling af fast ejendom giver dig som sælger fire centrale beskyttelser:

• Aftalen skal være skriftlig og underskrevet af begge parter.

• Den første aftaleperiode har en maksimal længde, når der er aftalt et resultatafhængigt vederlag, og der skal betales vederlag ved opsigelse.

• Du kan altid opsige aftalen uden varsel.

• Vederlaget ved opsigelse eller ved et salg efter aftalens ophør er begrænset.

Selv om loven sætter rammerne, er mange vilkår overladt til aftalefriheden. Tjek derfor altid, hvad din egen aftale siger om salær, om omkostninger der skal betales, uanset om der kommer et salg, og om solgt-eller-ej. Loven fastsætter ikke en standard, der dækker alle tilfælde.

Vil du have en konkret vurdering af netop din aftale, bør du kontakte en advokat eller en anden uafhængig rådgiver. Artiklen her giver kun de generelle regler.

Mener du, at en ejendomsmægler har tilsidesat god ejendomsmæglerskik, kan du klage til Klagenævnet for Ejendomsformidling.