Uppdragsavtalet: lagens krav och så kontrollerar du ditt avtal

Ett uppdragsavtal är det skriftliga avtalet mellan dig som säljare och en fastighetsmäklare om att mäklaren ska förmedla försäljningen av din fastighet. Reglerna finns i lov om formidling af fast ejendom (den danska lagen om förmedling av fast egendom), som är den viktigaste källan till hur avtalet får se ut och användas. Lagen ställer ett tydligt formkrav: avtalet ska vara skriftligt och undertecknat av båda parter (§ 29, stk. 1).

När du känner till lagens minimikrav kan du kontrollera ditt eget avtal på de punkter där oenighet oftast uppstår: pris, löptid, uppsägning och en eventuell ersättning utan försäljning.

Genomgången beskriver lagens regler om innehåll, bindningstid, uppsägning och perioden efter att avtalet har upphört, och påpekar att villkor som såld-eller-ej är avtalsvillkor och inte lagregler. Den rekommenderar inte något visst val i just ditt ärende, utan förklarar vad reglerna säger.

Lagens krav på innehållet i ett uppdragsavtal

Lagen ställer minimikrav på vad ett uppdragsavtal ska innehålla, och varje punkt bör framgå av det avtal du själv har. Saknas en punkt bör du undersöka saken närmare innan du skriver under eller låter avtalet fortsätta gälla.

Innehållet i uppdragsavtalet ska omfatta:

• Avtalet ska ange vem som är ansvarig fastighetsmäklare och hur stor ersättningen är, eller enligt vilka principer den beräknas. Är ersättningen rörlig ska avtalet också ange hur den beräknas, vilket belopp du som mest kan komma att betala samt ett räkneexempel (§ 29, stk. 2, som gäller från den 1 januari 2024).

• Har en resultatberoende ersättning avtalats, och ska ersättning betalas vid uppsägning, ska avtalet också ange hur länge avtalsperioden varar.

• Avtalet ska ange till vilket pris fastigheten bjuds ut.

• Mäklaren har bara rätt till den ersättning som har avtalats med dig (§ 32, stk. 1). Arvode och andra kostnader vid en försäljning bör därför framgå tydligt av avtalet.

• Detsamma gäller kostnader som du ska betala oavsett om det blir en försäljning. Lagen ställer inget särskilt krav på att de ska stå i avtalet, men mäklaren kan bara kräva det som har avtalats.

• Villkoren för uppsägning följer av lagen: både du och mäklaren kan säga upp avtalet utan uppsägningstid (§ 29, stk. 4). Ska mäklaren ha ersättning om avtalet sägs upp, måste det stå i avtalet (§ 33, stk. 1).

Ett sista krav handlar om vad du inte kan åläggas. Fastighetsförmedlingen får inte villkoras av att du som part köper tjänster som inte är nödvändiga för att förmedlingsuppdraget ska kunna utföras korrekt.

Bindningstid och förlängning i uppdragsavtalet

Lagen sätter en övre gräns för hur länge den första avtalsperioden får vara. Har du avtalat om en resultatberoende ersättning, och ska ersättning betalas vid uppsägning, kan den första perioden vara högst 6 månader. Gränsen gäller bara i den situationen. Där kan den inte frångås till din nackdel, oavsett vad som i övrigt står i dokumentet (§ 2, stk. 2).

När den första perioden har löpt ut kan avtalet förlängas med upp till 3 månader åt gången. Står det i avtalet att det förlängs med 6 månader åt gången strider det mot lagen, och villkoret kan inte göras gällande till din nackdel (§ 2, stk. 2).

Det finns också en gräns för när en förlängning fortfarande är en förlängning. Enligt lagens förarbeten kan du och mäklaren förlänga avtalet inom rimlig tid efter att det har löpt ut. Har det gått längre tid är det fråga om ett nytt uppdragsavtal och inte en förlängning av det gamla. Det spelar roll för vilka villkor som gäller, eftersom ett nytt avtal ska bedömas utifrån sina egna villkor.

När perioden löper ut kan du välja att inte fortsätta, och du behöver inte betala mäklaren något för det, inte heller en uppsägningsavgift. Det framgår av förarbetena till lagens § 31 om avtal med resultatberoende ersättning.

Gränserna på 6 månader och 3 månader gäller i den situation där en resultatberoende ersättning har avtalats och där ersättning ska betalas vid uppsägning. Är det inte fallet är det villkoren i ditt eget avtal som styr hur länge det löper. Läs därför igenom avtalet på den här punkten innan du tar ställning till vad som gäller för dig.

Ensamrätt och såld-eller-ej är avtalsvillkor, inte lagregler

Ensamrätt (dansk eneformidling) är inget begrepp som lagen definierar särskilt. I praktiken innebär det att du ger en enda mäklare ensamrätt att förmedla försäljningen under avtalsperioden, medan de närmare villkoren beror på avtalet. Det är avtalets egna formuleringar som avgör vad ensamrätten omfattar och vad den innebär för dig om du själv hittar en köpare under perioden.

Såld-eller-ej är på samma sätt ett avtalsvillkor och inte en lagregel. Mäklaren kan bara kräva arbetsersättning och ersättning för faktiska utlägg om det klart och otvetydigt framgår av avtalet att erbjudandet bara gällde under förutsättning att avtalet löpte under hela den avtalade tiden. Formuleringen måste alltså stå tydligt i dokumentet om den ska kunna användas som grund för ett krav. Gör den inte det, håller den inte som rättslig grund för ersättning utan försäljning.

Detsamma gäller uttrycket ingen försäljning, ingen räkning. Det är ett avtalsvillkor, inte en lagregel, och lagen ålägger inte mäklaren att arbeta gratis. Om något ska betalas när det inte blir någon försäljning beror därför på vad parterna har avtalat. Kontrollera ditt eget avtal på just den här punkten i stället för att utgå från att en uppsägning alltid är kostnadsfri.

Lagen fyller inte i de här punkterna åt dig. Den sätter ramarna för vad ett uppdragsavtal ska innehålla, men ensamrätt, såld-eller-ej och ingen försäljning, ingen räkning är avtalsvillkor vars innehåll och räckvidd står i dokumentet. Är du osäker på vad ditt eget avtal innebär på de här punkterna är det en uppgift för en oberoende rådgivare, till exempel en advokat. Klagomål på en mäklare kan lämnas till Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere (den danska disciplinnämnden för fastighetsmäklare), och tvister om ersättningens storlek kan prövas av Klagenævnet for Ejendomsformidling (den danska klagonämnden för fastighetsförmedling).

Så säger du upp uppdragsavtalet utan uppsägningstid

Du kan säga upp uppdragsavtalet utan uppsägningstid, och detsamma gäller mäklaren (§ 29, stk. 4, i lov om formidling af fast ejendom). Din rätt att säga upp avtalet utan uppsägningstid kan inte begränsas genom avtal (§ 2, stk. 2), så ett villkor om förvarning eller uppsägningstid binder dig inte. Lagen ställer inga formkrav på uppsägningen, men det är en god idé att säga upp avtalet skriftligt, till exempel via e-post, så att du kan dokumentera den.

Vid en uppsägning har mäklaren bara rätt till ersättning om det har avtalats i uppdragsavtalet. Det uppstår alltså inget automatiskt krav bara för att avtalet upphör. Men en ersättning vid uppsägning kan vara inskriven i avtalet, och då måste du ta ställning till den.

Har en resultatberoende ersättning avtalats gäller en begränsning. Säger du upp avtalet har mäklaren i den situationen bara rätt till en rimlig ersättning för det arbete som faktiskt har utförts. Lagen fastställer inget bestämt belopp för vad som är rimligt.

Du kan därför inte bara utgå från att du aldrig behöver betala något vid en uppsägning. Innehåller avtalet en ersättning vid uppsägning kan mäklaren kräva den, men när ersättningen är resultatberoende begränsar lagen kravet till ett rimligt belopp.

Kan mäklaren kräva ersättning efter att avtalet har upphört?

När uppdragsavtalet har upphört måste mäklaren avbryta allt försäljningsarbete. Utgångspunkten är att du inte ska betala arvode när avtalet har löpt ut. Bara om lagens undantag gäller kan ett krav på ersättning uppstå, och det undantaget behöver du känna till för att förstå när mäklaren kan kräva något efter att avtalet har upphört.

Undantaget finns i lov om formidling af fast ejendom, närmare bestämt § 32, stk. 2. Enligt den bestämmelsen har mäklaren rätt till ersättning om ett köpeavtal ingås efter att avtalet har upphört, på grundval av mäklarens insats och utan att någon annan fastighetsmäklare medverkar. Två villkor måste båda vara uppfyllda: försäljningen ska kunna härledas till mäklarens arbete, och ingen annan mäklare får ha trätt in.

Bestämmelsen gäller två olika situationer. Den ena är när du och köparen väntar med att ingå köpeavtalet tills uppdragsavtalet har upphört, för att slippa ersättningen. Den andra är när köpeavtalet i realiteten bygger på mäklarens arbete, oavsett när det skrivs under. I båda fallen är det mäklarens insats som avgör om ett krav på ersättning kan göras gällande.

Har du bytt till en ny mäklare från ett annat mäklarföretag, och har den nya mäklaren tagit över uppdraget och satt igång försäljningsarbetet, till exempel med en ny objektsbeskrivning och nya bilder, har den tidigare mäklaren inte rätt till ersättning enligt § 32, stk. 2. Enligt lagens förarbeten beror det dock på en bedömning i det enskilda fallet om den nya mäklaren har medverkat. Ber du bara en advokat eller en mäklare om en avgränsad uppgift, till exempel att skriva köpeavtalet, räknas det inte i sig som att en annan mäklare har medverkat.

Checklista för uppdragsavtalet vid bostadsförsäljning

Innan du sätter ditt namn på ett uppdragsavtal vid bostadsförsäljning kan du använda listan nedan för att gå igenom de villkor som lagen och själva avtalet ger dig anledning att ta ställning till.

• Kontrollera att avtalet är skriftligt och undertecknat av båda parter, och att det anger vem som är ansvarig fastighetsmäklare samt hur stor ersättningen är, eller enligt vilka principer den beräknas.

• Kontrollera hur länge avtalsperioden löper och vilka möjligheter som finns till förlängning. Har en resultatberoende ersättning avtalats, och ska ersättning betalas vid uppsägning, får den första avtalsperioden enligt lov om formidling af fast ejendom vara högst 6 månader, och en förlängning högst 3 månader åt gången.

• Läs igenom såld-eller-ej-villkoret och leta upp de kostnader som ska betalas oavsett om det blir en försäljning. Kontrollera samtidigt vad avtalet säger om situationen där du själv hittar en köpare, och vad som gäller om du byter mäklare under försäljningsprocessen.

• Låt en oberoende rådgivare gå igenom avtalet om du är osäker på villkoren, så att du kan bedöma om du vill skriva under.

Sammanfattning av lov om formidling af fast ejendom

Lov om formidling af fast ejendom ger dig som säljare fyra centrala skydd:

• Avtalet ska vara skriftligt och undertecknat av båda parter.

• Den första avtalsperioden har en maximal längd när en resultatberoende ersättning har avtalats och ersättning ska betalas vid uppsägning.

• Du kan alltid säga upp avtalet utan uppsägningstid.

• Ersättningen vid uppsägning eller vid en försäljning efter att avtalet har upphört är begränsad.

Även om lagen sätter ramarna är många villkor överlämnade åt avtalsfriheten. Kontrollera därför alltid vad ditt eget avtal säger om arvode, om kostnader som ska betalas oavsett om det blir en försäljning, och om såld-eller-ej. Lagen fastställer ingen standard som täcker alla fall.

Vill du få en konkret bedömning av just ditt avtal bör du kontakta en advokat eller en annan oberoende rådgivare. Den här artikeln ger bara de allmänna reglerna.

Anser du att en fastighetsmäklare har åsidosatt god fastighetsmäklarsed, kan du klaga till Klagenævnet for Ejendomsformidling.