Formidlingsaftalen: Det kræver loven, og sådan tjekker du din aftale

En formidlingsaftale er den skriftlige aftale mellem dig som sælger og en ejendomsmægler om, at mægleren skal formidle salget af din faste ejendom. Reglerne står i lov om formidling af fast ejendom, som er hovedkilden til, hvordan aftalen må se ud og bruges. Loven stiller et klart formkrav: aftalen skal være skriftlig og underskrevet af begge parter for at opfylde lovens krav. Reglerne gælder for aftaler indgået efter lovens ikrafttræden, og skal du bruge et konkret tal, en sats eller en dato, finder du oplysningen i loven eller hos en fagperson.

Når du kender lovens minimumskrav, kan du tjekke din egen aftale på de punkter, hvor uenigheder oftest opstår: pris, varighed, opsigelse og et eventuelt vederlag uden salg.

Gennemgangen beskriver de lovbestemte regler: indhold, bindingsperiode, opsigelse, solgt-eller-ej-vilkår og perioden efter aftalens ophør. Den anbefaler ikke et bestemt valg i din konkrete sag, men forklarer, hvad reglerne siger.

Lovens krav til indholdet i en formidlingsaftale

Loven stiller minimumskrav til, hvad en formidlingsaftale skal indeholde, og hvert punkt bør fremgå af den aftale, du selv har liggende. Mangler et punkt, bør du undersøge det nærmere, inden du skriver under eller lader aftalen fortsætte.

Indholdet i formidlingsaftalen skal omfatte:

• Aftalen skal oplyse, hvem der er den ansvarlige ejendomsmægler, og hvilken størrelse vederlaget har, eller efter hvilke principper det beregnes.

• Er der aftalt et resultatafhængigt vederlag, og skal der betales vederlag ved opsigelse, skal aftalen også oplyse, hvor længe aftaleperioden varer.

• Aftalen skal angive den pris, ejendommen udbydes til.

• Aftalen skal angive salær og andre omkostninger, mægleren har krav på ved et salg.

• Aftalen skal angive de omkostninger, der skal betales, uanset om der kommer et salg.

• Aftalen skal angive vilkårene for opsigelse, både for mægleren og for dig som sælger.

Størrelser, satser og beløb står i det konkrete aftaledokument og i loven selv, så tallene skal du læse der og ikke regne dig frem til.

Et sidste krav handler om, hvad du ikke kan blive pålagt. Ejendomsformidling må ikke gøres betinget af, at du som part aftager ydelser, der ikke er nødvendige for, at formidlingshvervet kan udføres korrekt. Vil du have vurderet, om din egen aftale lever op til kravene, er det en opgave for en uafhængig rådgiver, for eksempel en advokat.

Bindingsperiode og forlængelse i formidlingsaftalen

Loven sætter en øvre grænse for, hvor længe den første aftaleperiode må vare. Har du aftalt et resultatafhængigt vederlag, og skal der betales vederlag ved opsigelse, kan den første periode højst vare 6 måneder. Den grænse gælder for den situation, loven tager højde for, og den gælder uanset, hvad der ellers står i dokumentet.

Når den første periode er udløbet, kan aftalen forlænges med op til 3 måneder ad gangen. Skriver aftalen en forlængelse på 6 måneder, kan mægleren efter loven kun gøre den gældende som en forlængelse på 3 måneder. Den længere periode i dokumentet ændrer altså ikke ved, hvad der kan håndhæves.

Der gælder også en grænse for, hvornår en forlængelse stadig er en forlængelse. Går der længere tid efter aftalens udløb, før der indgås en ny periode, betragter loven det som en ny formidlingsaftale, ikke som en forlængelse af den gamle. Det har betydning for, hvilke vilkår der gælder, fordi en ny aftale skal bedømmes på sine egne betingelser.

Når perioden udløber, kan du vælge ikke at fortsætte, og du skal ikke betale mægleren for selve opsigelsen. Et eventuelt opsigelsesgebyr er ikke noget, mægleren automatisk kan kræve, medmindre det klart fremgår af aftalen. Her skal du derfor læse aftalens egne ord.

Grænserne på 6 måneder og 3 måneder gælder i den situation, hvor der er aftalt et resultatafhængigt vederlag, og hvor der skal betales vederlag ved opsigelse. Er det ikke tilfældet, er det vilkårene i din egen aftale, der styrer, hvor længe den løber. Læs derfor aftalen igennem på dette punkt, inden du forholder dig til, hvad der gælder for dig.

Vil du have vurderet, om netop din aftales bindingsperiode og forlængelsesvilkår lever op til loven, er det en opgave for en uafhængig rådgiver, for eksempel en advokat.

Eneformidling og solgt-eller-ej er aftalevilkår, ikke lovregler

Eneformidling er ikke et begreb, loven definerer særskilt. I praksis betyder det, at du giver én mægler eneret til at formidle salget i aftaleperioden, mens de nærmere vilkår afhænger af aftalen. Det er aftalens egne ord, der bestemmer, hvad eneretten dækker, og hvad den betyder for dig, hvis du selv finder en køber i perioden.

Solgt-eller-ej er på samme måde et aftalevilkår og ikke en lovregel. Mægleren kan kun kræve arbejdsvederlag og dækning for positive udgifter, hvis det klart og utvetydigt fremgår af aftalen, at tilbuddet kun gjaldt, såfremt aftalen løb den aftalte tid. Formuleringen skal altså stå tydeligt i dokumentet, hvis den skal kunne bruges som grundlag for et krav. Er den ikke det, holder den ikke som hjemmel for vederlag uden salg.

Det samme gælder udtrykket ingen salg, ingen regning. Det er et aftalevilkår, ikke en lovregel, og loven pålægger ikke mægleren at arbejde gratis. Om der skal betales noget, når der ikke kommer et salg, afhænger derfor af, hvad parterne har aftalt. Tjek din egen aftale på netop dette punkt i stedet for at gå ud fra, at en opsigelse altid er gratis.

I en eneformidlingsaftale kan vederlagskravet efter aftalens ophør være begrænset til konkrete købere, som mægleren har introduceret. Almindelig eksponering via annoncer eller en salgsopstilling er i sig selv ikke nok til at anse en bestemt køber for frembragt af mægleren. Der skal også være en reel individuel kontakt. Den samme sondring afgør, om et krav på vederlag uden salg kan gøres gældende over for dig, efter aftalen er ophørt.

Loven udfylder ikke disse fire punkter for dig. Den sætter rammerne for, hvad en formidlingsaftale skal indeholde, men eneformidling, solgt-eller-ej og ingen salg, ingen regning er aftalevilkår, hvis indhold og rækkevidde står i dokumentet. Er du i tvivl om, hvad din egen aftale betyder på disse punkter, er det en opgave for en uafhængig rådgiver, for eksempel en advokat. Klager over en mægler kan i sidste ende indbringes for det relevante klagenævn.

Sådan opsiger du formidlingsaftalen uden varsel

Du kan opsige formidlingsaftalen uden varsel, og det samme gælder mægleren. Begge parter kan opsige, medmindre andet klart er aftalt. Står der en udtrykkelig bestemmelse i dokumentet om varsel eller opsigelsesfrist, er det den, der gælder. Her skal du derfor læse aftalens egne ord.

Ved en opsigelse har mægleren kun krav på vederlag, hvis det er aftalt i formidlingsaftalen. Der opstår altså ikke et automatisk krav, blot fordi aftalen stopper. Men et vederlag ved opsigelse kan være skrevet ind, og så skal du forholde dig til det.

Er der aftalt et resultatafhængigt vederlag, gælder der en begrænsning. Ved din opsigelse har mægleren i den situation kun krav på et rimeligt vederlag for det arbejde, der faktisk er udført. Rimeligt er her et retligt mål og ikke et tal, en sats eller en procentdel.

Du kan derfor ikke nøjes med at gå ud fra, at du aldrig skal betale noget ved en opsigelse. Indeholder aftalen et vederlag ved opsigelse, kan mægleren kræve det, men når vederlaget er resultatafhængigt, begrænser loven kravet til et rimeligt beløb.

Vil du have vurderet, om din formidlingsaftales opsigelsesvilkår og de vilkår, der gælder, når du opsiger ejendomsmægleren, lever op til loven, er det en opgave for en uafhængig rådgiver, for eksempel en advokat.

Kan mægleren kræve vederlag efter aftalens ophør?

Når formidlingsaftalen er ophørt, skal mægleren stoppe alle salgsbestræbelser. Udgangspunktet er, at du ikke skal betale salær, når aftalen er udløbet. Kun hvis lovens undtagelser indtræder, kan der opstå et krav på vederlag, og de undtagelser skal du kende for at forstå, hvornår mægleren kan kræve noget efter ophøret.

Undtagelsen findes i lov om formidling af fast ejendom, nærmere bestemt § 32, stk. 2. Efter den bestemmelse har mægleren ret til vederlag, hvis der efter aftalens ophør indgås en købsaftale på baggrund af mæglerens indsats og uden en anden ejendomsmægler medvirker. To betingelser skal begge være opfyldt: salget skal kunne føres tilbage til mæglerens arbejde, og ingen anden mægler må være trådt til.

Bestemmelsen rammer to forskellige situationer. Den ene er, hvor du og køberen venter med at indgå købsaftalen, til aftalen er ophørt, for at undgå vederlaget. Den anden er, hvor købsaftalen reelt bygger på mæglerens arbejde, uanset hvornår den underskrives. I begge tilfælde er det mæglerens indsats, der afgør, om et vederlagskrav kan gøres gældende.

Har du skiftet til en ny mægler, som har lavet en ny salgsopstilling og nye billeder, vil den tidligere mægler som udgangspunkt ikke have krav på vederlag. Det er dog ikke en fast regel. Det afhænger af en konkret vurdering af, hvor meget arbejde den tidligere mægler faktisk har lagt i sagen.

Vil du have vurderet, om en tidligere mægler kan kræve vederlag i netop din situation, er det en opgave for en uafhængig rådgiver, for eksempel en advokat.

Tjekliste til formidlingsaftalen ved boligsalg

Inden du sætter dit navn på en formidlingsaftale ved boligsalg, kan du bruge listen herunder til at gennemgå de vilkår, loven og aftalen selv lægger op til, at du forholder dig til.

• Tjek, at aftalen er skriftlig og underskrevet af begge parter, og at den angiver, hvem der er den ansvarlige ejendomsmægler, samt hvilken størrelse vederlaget har, eller efter hvilke principper det beregnes.

• Kontroller, hvor længe aftaleperioden løber, og hvilke muligheder der er for forlængelse. Er der aftalt et resultatafhængigt vederlag, og skal der betales vederlag ved opsigelse, må den første aftaleperiode efter lov om formidling af fast ejendom højst være 6 måneder, og en forlængelse højst 3 måneder ad gangen.

• Læs solgt-eller-ej-vilkåret igennem, og find de omkostninger, der skal betales, uanset om der kommer et salg. Tjek samtidig, hvad aftalen siger om situationen, hvor du selv finder en køber, og hvad der gælder, hvis du skifter mægler undervejs.

• Få aftalen gennemgået af en uafhængig rådgiver, hvis du er i tvivl om vilkårene, så du kan vurdere, om du vil underskrive.

Tjeklisten beskriver de generelle regler og er ikke en vurdering af netop din aftale. Skal en konkret formidlingsaftale vurderes, er en uafhængig rådgiver som en advokat det rette sted at henvende sig.

Opsummering af lov om formidling af fast ejendom

Lov om formidling af fast ejendom giver dig som sælger fire centrale beskyttelser:

• Aftalen skal være skriftlig og underskrevet af begge parter.

• Den første aftaleperiode har en maksimal længde, når der er aftalt et resultatafhængigt vederlag, og der skal betales vederlag ved opsigelse.

• Du kan opsige aftalen uden varsel, medmindre andet klart er aftalt.

• Vederlaget ved opsigelse eller ved et salg efter aftalens ophør er begrænset.

Selv om loven sætter rammerne, er mange vilkår overladt til aftalefriheden. Tjek derfor altid, hvad din egen aftale siger om salær, om omkostninger der skal betales, uanset om der kommer et salg, og om solgt-eller-ej. Loven fastsætter ikke en standard, der dækker alle tilfælde.

Vil du have en konkret vurdering af netop din aftale, bør du kontakte en advokat eller en anden uafhængig rådgiver. Artiklen her giver kun de generelle regler.

Mener du, at en ejendomsmægler har tilsidesat god ejendomsmæglerskik, kan du klage til Klagenævnet for Ejendomsformidling.