Typiske fejl i boligannoncer

En klar og præcis boligannonce er det, der skaber henvendelser og bedre tilbud. Primærbilledet får den boligsøgende til at klikke ind på annoncen, men det er selve annonceteksten, der får dem til at tage kontakt til dig. En god boligannonce handler om at gøre det nemt at forstå, hvad du reelt tilbyder, ikke om at overbevise med salgsgas.

En skarp overskrift gør en mærkbar forskel. Den skal fremhæve boligens stærkeste karakteristika som beliggenhed, størrelse eller særlige faciliteter og få din annonce til at skille sig ud blandt boliger med samme størrelse, pris og antal rum. Specifikke fordele virker nemlig bedre end vage ord som “fantastisk” eller “perfekt”, fordi de mister kraft gennem overanvendelse.

Gennem de næste afsnit får du overblik over, hvad der skaber klarhed i en boligannonce, og hvordan du undgår de faldgruber, der får boligsøgende til at give op. De dækker energimærket og de øvrige dokumenter ved salg, areal og fakta, plantegningen, billeder og øvrige annoncetips samt de typiske fejl. Fejl som misforståelser om målgruppen, manglende klarhed i budskabet, overbelastning med information og manglende fokus på et klart formål koster dig henvendelser.

Energimærke ved salg og de lovpligtige dokumenter

Når du sætter din bolig til salg, er der tre dokumenter, du bør forholde dig til. Kun det ene er som udgangspunkt lovpligtigt ved salg af de fleste helårsboliger, og det gælder, uanset om du sælger gennem en mægler eller selv står for salget. Det skal nemlig være på plads, allerede når boligen annonceres, og det skal vises i salgsannoncer, i salgsopstillingen og på ejendomsmæglerens hjemmeside.

Forskellen mellem de tre er værd at holde fast i, når du planlægger salget. Energimærket er altså ikke noget, du kan vente med til sidst i processen, mens tilstandsrapport og elrapport ved salg er et valg, du selv træffer.

Det valg mærker du på køberne. Mange købere er skeptiske over for et salg uden tilstandsrapport og elrapport, fordi det skaber utryghed, og den utryghed kan gøre både prisforhandlingen og hele salgsprocessen tungere.

Fejl i areal og boligannoncefakta, der koster tillid

BBR står for Bygnings- og Boligregistret, og det er her, boligarealet typisk hentes, når en bolig sættes til salg. Det er altså det BBR-areal, der normalt fremgår i boligannoncer og salgsopstillinger. Arealet opgøres som bruttoareal, målt vandret i gulvplan til ydersiden af ydervæggene, og for ejerlejligheder lægges en andel af fælles adgangsarealer som trappeopgangen oveni.

Her opstår en af de fejl i boligannoncen, der oftest skader tilliden. Ældre registreringer i BBR indeholder ofte fejl, hvilket kan føre til, at boligen annonceres til en forkert pris og skabe tvister mellem køber og sælger. Ansvaret for at holde BBR-data opdateret ligger hos dig som boligejer. Har du bygget til, lavet tagetagen om til beboelse eller ændret planløsningen, skal det indberettes.

For ejerlejligheder gælder en ekstra detalje. Ud over BBR-arealet skal der også oplyses et tinglyst boligareal i salgsopstillingen. Det stammer fra en landinspektørs opmåling ved opdelingen i ejerlejligheder og fremgår af tingbogsattesten og ejerlejlighedskortet. Det tinglyste areal måles til midten af skillevæggene mod nabolejlighederne og uden de fælles adgangsarealer, mens BBR-arealet gør det modsatte. Derfor kan de to tal afvige for samme lejlighed, og begge kan være korrekte.

Er du i tvivl om BBR-arealet, er det en god idé at få en landinspektør til at foretage en kontrollerende opmåling. Fejl i arealet kan nemlig betyde, at boligen sælges til for høj eller for lav pris baseret på misvisende oplysninger.

Retvisende plantegning i boligannoncen

En plantegning giver boligsøgende et hurtigt overblik over, hvordan rummene hænger sammen, og hvor store de faktisk er. Netop derfor er det ærgerligt, når planen indeholder fejl, der sender et forkert billede af boligen. Her er de fejl, der oftest går igen:

• Manglende skala betyder, at rummene kan virke større, end de er i virkeligheden.

• Døre og vinduer er placeret forkert i forhold til virkeligheden.

• Planen er forældet og viser en indretning, der er ændret efter en ombygning.

• Der mangler angivelse af m² pr. rum, så det er svært at vurdere de enkelte rums størrelse.

Vil du undgå de faldgruber, skal planen tegnes retvisende fra starten. Det behøver ikke at være avanceret, men den skal indeholde:

• En skala, fx 1:100, så forholdene mellem rummene fremgår korrekt.

• En nordpil, så boligens orientering og lysforhold er tydelig.

• Angivne rumstørrelser i m², så hvert rums areal står klart.

• Placering af vinduer, døre, køkken, bad og radiatorer.

• Eventuelle skabsvægge, så rummenes reelle brugbarhed fremgår.

Det er fristende at “pynte” lidt på planen med falske altaner, ekstra vinduer eller ved at udelade en bærende væg. Det bør du lade være med. En misvisende plantegning kan udgøre vildledende markedsføring, og den kan give modparten grundlag for at kræve nedslag. I et lejeforhold kan lejeren endda få grundlag for at hæve lejemålet inden indflytning eller kræve nedslag, hvis planen ikke stemmer overens med virkeligheden.

Plantegningen er nemlig noget af det, boligsøgende oftest efterspørger, fordi den giver dem mulighed for at vurdere boligen, før de booker en fremvisning. Tilføj den derfor altid til annoncen, også selvom det blot er en skitse på papir.

Gode billeder og praktiske tips til boligannoncen

Billederne og teksten arbejder sammen om at skabe henvendelser. Her er de boligannoncetips, der oftest gør forskellen.

• Vælg det billede, der præsenterer boligen bedst, som primærbillede, og tag billederne i dagslys. Ryd op inden fotograferingen, og vis forskellige vinkler af rummene, både indvendigt og udvendigt.

• Skriv en detaljeret tekst, for jo mere information, jo bedre. Tag også området, opgangen, faciliteterne, placeringen i forhold til solen og afstanden til skoler, supermarkeder, butikker eller natur med.

• Fremhæv det unikke ved boligen allerede i titlen, så den vækker opsigt blandt boliger med samme størrelse, pris og antal rum. Undgå upræcise vendinger som “fantastisk” eller “perfekt”, da de mister kraft gennem overanvendelse.

• Skab følelsesmæssig forbindelse ved at beskrive hverdagens små detaljer med sanselige ord, fx duften af morgenkaffe i det østvendte køkken eller gulvvarme under bare tæer, men lad de byggetekniske skavanker være mæglerens og tilstandsrapportens opgave.

Sådan undgår du de typiske fejl i boligannoncer

De typiske fejl i boligannoncer handler sjældent om for lidt information. De handler om uklarhed og upræcise oplysninger. Et forkert energimærke, et misvisende areal, en plantegning uden skala eller vage beskrivelser som “fantastisk” og “perfekt” sender et skævt billede af boligen, og det koster dig henvendelser.

Husk, at billedet skaber klikket, mens annonceteksten skaber henvendelsen. En klar overskrift, der fremhæver boligens stærkeste karakteristika, og specifikke fordele i selve teksten gør det nemt for den boligsøgende at forstå, hvad du reelt tilbyder, og tage det næste skridt.

Mange fejl ved boligsalg kan du undgå på forhånd. Sørg for korrekte dokumenter i form af energimærke, tilstandsrapport og elrapport, præcise arealoplysninger og en retvisende plantegning. Det er netop de ting, der ellers kan gøre købere skeptiske og give dem grundlag for at forhandle prisen ned.

Sådan skriver du en boligannonce, der holder: start med de faktuelle oplysninger, byg teksten op omkring boligens konkrete fordele, og lad billeder og tekst arbejde sammen om det samme klare budskab.

Brikk hjælper boligsælgere med at skrive en klar og præcis boligannonce, der undgår de typiske fejl, så du får flere henvendelser og bedre tilbud.