Lån til sommerhus: lånegrænse, lånetyper og krav

Forestil dig et sommerhus, hvor købsprisen er 2.000.000 kr., og långiverens vurdering er 1.800.000 kr. Realkreditdelen kan så højst blive 1.350.000 kr. Dermed mangler der 650.000 kr. af købsprisen. Det er de tal, du skal kunne læse, før du skriver under på noget som helst.

For et almindeligt fritidshus må realkreditdelen aldrig ligge over 75 procent af långiverens værdiansættelse. Det er lånegrænsen på 75 procent for fritidshuse, og den regnes af långiverens vurdering, også når du og sælger er blevet enige om en højere pris. Der er altså ikke tale om en generel belåning på 75 procent for fritidshuse, hvor resten bare falder på plads af sig selv.

To misforståelser dukker op igen og igen. For det første gælder de 75 procent kun realkreditdelen. Grænsen siger intet om, hvor meget du samlet kan låne. For det andet betyder grænsen ikke, at banken automatisk dækker resten. Der er ingen automatisk finansiering af de 650.000 kr., og det er præcis den slags, der får et budget til at krakelere, hvis du læser låneberegningen for hurtigt.

Grunden til, at regnestykket ser sådan ud, er, at den værdi, der indgår i låneberegningen, er långiverens belåningsværdi, ikke nødvendigvis den pris, du og sælger er blevet enige om. Belåningsværdien kan være lavere end den aftalte købspris, og derfor skal du altid kende begge tal, før du kan vurdere dit eget råderum.

Resten af denne artikel giver dig tallene og metoden, så du selv kan regne ud, hvor meget du kan låne til dit fritidshus.

Din egenfinansiering og de reelle krav til udbetaling

Minimumskravet er det første tal, du skal kende. Når du køber bolig, også et sommerhus, skal du som udgangspunkt selv betale mindst 5 procent af købesummen. For et sommerhus til 3.000.000 kr. betyder det 150.000 kr., der skal komme fra din egen lomme, før nogen andre penge overhovedet er i spil.

Ved et sommerhus ser den typiske fordeling sådan ud: højst 75 procent realkredit, op til 20 procent banklån og mindst 5 procent egen udbetaling. Den fordeling ser pæn ud på papiret, men den er ikke et løfte. Banken er ikke forpligtet til at dække de 20 procent, og hvis din økonomi eller boligen ikke falder i bankens smag, står du selv med hullet.

Derfor er 5 procent i praksis sjældent nok. Banken kan kræve en større udbetaling, og købs- og låneomkostningerne skal betales oveni. Jo mere du selv lægger, jo mindre skal du låne i det banklån, der typisk er dyrere end realkreditdelen.

Når du regner udbetalingen igennem for et sommerhus til 3.000.000 kr., er de 150.000 kr. kun starten. Dertil kommer tinglysning af pant, som ved et realkreditlån på 2.250.000 kr. (75 procent) løber op i cirka 30.000 kr. (1.825 kr. plus 1,25 procent), og øvrige omkostninger på 40.000-60.000 kr. Det realistiske samlede behov lander derfor et sted mellem cirka 220.000 og 240.000 kr., og det er det tal, du skal have stående i budgettet, ikke de 5 procent alene.

Lånetyper og hvordan de påvirker dit råderum

Den lånetype, du vælger, er ikke bare et spørgsmål om, hvad ydelsen koster den første måned. Den former dit råderum gennem hele løbetiden, og den afgør, hvor meget luft der er i din økonomi, når renten flytter sig. Her er de fire typer lån, du typisk møder:

• Et fastforrentet realkreditlån holder samme rente i hele løbetiden, typisk 30 år, og giver dig fuld forudsigelighed, men ofte også en højere startydelse end et lån med variabel rente.

• Et variabelt forrentet realkreditlån får ny rente hvert år, hvert tredje år eller hvert femte år, alt efter om du vælger F1, F3 eller F5.

• Et realkreditlån med renteloft har variabel rente med et aftalt maksimum, så du betaler lidt mere i rente for at begrænse risikoen.

• Et banklån som tillægsfinansiering lægges oven på realkreditdelen, når den ikke dækker hele købesummen.

Det er især kombinationen af variabel rente og afdragsfrihed, der kan lokke med en lav startydelse. Målt på startydelse er et variabelt lån med afdragsfrihed det billigste, men også det mest risikable, fordi ydelsen kan ændre sig ved hver rentetilpasning. Afdragsfrihed kan gives i op til 10 år på et realkreditlån til et fritidshus. Har du en gældsfaktor over 4 og en belåningsgrad over 60 procent, kan du dog som udgangspunkt kun få afdragsfrihed på et lån med fast rente i hele løbetiden.

Adgangen til afdragsfrihed afhænger altså både af, hvor stor en del af vurderingen du låner, og af din samlede gæld. Ligger du over begge grænser, forsvinder den billige startydelse, og så ser regnestykket pludselig anderledes ud, end du havde regnet med.

Forholdet mellem realkreditlån og banklån er den anden brik, der flytter dit råderum. Banklånet dækker typisk op til 20 procent af købesummen, altså den del, der ligger mellem realkreditlånet og din egen udbetaling. Det har som regel variabel rente og ofte en kortere løbetid på 10-20 år. Den kortere løbetid betyder højere ydelse pr. måned på netop den del af finansieringen, der samtidig er den dyreste, og det er værd at regne på, før du fordeler lånene.

Lånegrænser for helårsbolig, fritidshus og byggegrund

Lånegrænsen, altså hvor stor en del af værdien du højst kan belåne med realkredit, afhænger ikke af din økonomi, men af hvilken type ejendom du køber. En helårsbolig, et sommerhus, et erhvervsmæssigt udlejet fritidshus og en byggegrund behandles ikke ens, og derfor kan den samme købspris give vidt forskelligt råderum.

• Ved en almindelig helårsbolig ligger realkreditgrænsen på 80 procent af boligens værdi, så et hus til 2.000.000 kr. maksimalt kan belånes med 1.600.000 kr. i realkreditlån.

• Ved et sommerhus kan du højst finansiere 75 procent med realkreditlånet og op til 20 procent via banken, hvilket betyder, at du selv skal lægge mindst 5 procent.

• Ved erhvervsmæssigt udlejede fritidshuse gælder der en særskilt grænse på 60 procent.

• Ved en byggegrund kan realkreditlånet højst udgøre 40 procent af værdien.

En byggegrund er den ejendomstype, der giver dig det mindste råderum i realkreditten, og forskellen fra et sommerhus er markant. Det er værd at have i baghovedet, hvis du overvejer at bygge frem for at købe noget færdigt.

Lånegrænserne er fastsat i realkreditloven. Der gives som udgangspunkt ikke dispensation til at overskride dem, når du optager nye lån. Hverken de 80 procent for en helårsbolig eller de 75 procent for et sommerhus er noget, du kan forhandle dig ud af, hvis du gerne vil låne lidt mere. De ligger fast, og det er den ramme, du skal regne inden for.

Helårsboligen er den mest gunstige af de fire typer, målt på hvor stor en del af værdien du kan lægge i realkredit. Men de 80 procent er stadig et loft, ikke en garanti. Resten af købesummen skal findes et andet sted, og hvor meget det drejer sig om, afhænger af, hvilken af de fire kategorier du står i.

Belåningsværdi, budget og hvad långiveren kigger på

Når du sidder med låneberegningen, hæfter du dig let ved én ting: hvad ydelsen bliver om måneden. Men långiveren ser på noget andet og noget mere. Vurderingen handler om, hvorvidt din økonomi kan bære hele boligen over tid, ikke kun om du kan betale den første regning.

Derfor skal budgettet rumme mere end selve lånet. Sørg for at have styr på:

• Renter på både realkreditlånet og bankfinansieringen, så du ser den samlede rentebyrde og ikke kun den ene del.

• Bidrag, som løber oveni renten og typisk ikke er med, når folk regner hurtigt.

• De aftalte afdrag på begge lån, både realkreditdelen og det banklån, der lægges ovenpå.

• Engangsudgifter ved optagelsen, herunder långivergebyrer, kurstab og tinglysning af pant.

Det er de poster, der afgør, om regnestykket holder i praksis. Springer du en af dem over, ser økonomien bedre ud, end den er.

Selve vurderingen hviler på fire ting: din indkomst, dine udgifter, din eksisterende gæld og den samlede finansiering, du lægger op til. En udbetaling på 5 procent giver dig ikke i sig selv ret til et lån. Du kan stille med den rigtige egenkapital og stadig få nej, hvis indkomsten, udgifterne eller gælden ikke hænger sammen med det, du gerne vil købe for.

Så hvad kigger långiveren efter? Gældsfaktoren, altså husstandens samlede gæld i forhold til den årlige indkomst før skat, betyder meget. Er den over 4, og er belåningsgraden over 60 procent, må långiveren som udgangspunkt ikke give dig lån med variabel rente, hvor renten ligger fast i under 5 år, eller afdragsfrihed uden fast rente i hele løbetiden. Det er ikke en teknisk detalje, men et krav, der bliver regnet igennem, før nogen siger ja.

Vælger du variabel rente eller afdragsfrihed, skal långiveren som udgangspunkt vurdere, at du også kunne blive godkendt til et 30-årigt lån med fast rente og afdrag. Kreditvurderingen skal samtidig tage højde for, hvad ydelsen bliver, når en eventuel afdragsfri periode er slut og afdragene begynder at løbe igen.

Det er her, belåningsværdi og egenkapital mødes med resten af billedet. Belåningsværdien sætter loftet for, hvor meget du kan lægge i realkredit, og din egenkapital afgør, hvor meget af resten du selv kan dække. Men ingen af de to tal står alene. De skal kunne bæres af den indkomst og det budget, långiveren ser på, og det er den samlede vurdering, der afgør, hvor meget du kan låne.

Hvor meget kan du låne til sommerhuset?

Hvis du lægger tallene fra de foregående afsnit sammen, står der tre tal tilbage, som sætter rammen for realkreditlånet og din egen andel:

• Långiverens værdiansættelse, altså det tal, lånet bliver regnet ud fra.

• Belåningsprocenten for din boligtype, som er 75 procent for et fritidshus og 80 procent for en helårsbolig.

• Den egenkapital, du selv kan stille med.

Det er de tre størrelser, der tilsammen sætter dit loft. Ingen af dem kan du regne uden om, og ingen af dem erstatter de to andre.

Netop derfor betyder en præcis værdiansættelse så meget. Husk eksemplet fra starten: en købspris på 2.000.000 kr. mod en vurdering på 1.800.000 kr. Forskellen på 200.000 kr. mellem de to tal er ikke bare teori. Den gør realkreditdelen 150.000 kr. mindre (75 procent af 200.000 kr.), fordi realkreditdelen regnes af vurderingen og ikke af købsprisen, og de penge skal du finde et andet sted. En vurdering, der ligger under den pris, du og sælger er blevet enige om, påvirker direkte, hvor meget du kan låne.

Det samme gælder lånetypen og afdragsfriheden. Fast eller variabel rente, renteloft eller ej, og om du kan få afdragsfrihed i op til 10 år, er alle sammen valg, du først kan tage stilling til, når rammen er kendt. De bevæger sig kun inden for det spænd, værdiansættelsen og belåningsprocenten har sat. Er låneberegningen urealistisk fra begyndelsen, regner du på vilkår, der ikke findes, og så holder lånetilbuddet ikke, når det skal stå sin prøve.

Vil du kende dit reelle råderum, inden du skriver under på noget, er næste skridt at få et konkret lånetilbud. Det bygger på långiverens egen vurdering af sommerhuset og på din økonomi. Brikk kan sætte dig i kontakt med en långiver, så du kan regne på tal, der holder.