Lån til sommerhus: lånegrænse, lånetyper og krav

Købsprisen er 2.000.000 kr., långiverens vurdering er 1.800.000 kr., og realkreditdelen kan højst blive 1.350.000 kr. Dermed mangler der 650.000 kr. af købsprisen. Det er de tal, du skal kunne læse, før du skriver under på noget som helst.

For et almindeligt fritidshus må realkreditdelen aldrig ligge over 75 procent af långiverens værdiansættelse. Det er den lånegrænse på 75 procent, som kladden bygger på, og den gælder uanset hvilken handelspris du og sælger er blevet enige om. Der er altså ikke tale om en generel belåning på 75 procent for fritidshuse, hvor resten bare falder på plads af sig selv.

To misforståelser dukker op igen og igen. For det første gælder de 75 procent kun realkreditdelen. Den siger intet om, hvor meget du samlet kan låne. For det andet betyder grænsen ikke, at banken automatisk dækker resten. Der er ingen automatisk finansiering af de 650.000 kr., og det er præcis den slags, der får et budget til at krakelere, hvis du læser kladden for hurtigt.

Ved en købspris på 2.000.000 kr. og en vurdering på 1.800.000 kr. kan realkreditdelen højst blive 1.350.000 kr. De resterende 650.000 kr. af købsprisen skal dækkes på en anden måde. Det beløb forsvinder ikke, bare fordi det ikke står med store bogstaver i kladden.

Grunden til, at regnestykket ser sådan ud, er, at den værdi, der indgår i kladden, er långiverens belåningsværdi, ikke nødvendigvis den pris, du og sælger er blevet enige om. Belåningsværdien kan være lavere end den aftalte købspris, og derfor skal du altid kende begge tal, før du kan vurdere dit eget råderum.

Resten af denne artikel giver dig tallene og metoden, så du selv kan regne ud, hvor meget du kan låne til dit fritidshus.

Din egenfinansiering og de reelle krav til udbetaling

Lovkravet er det første tal, du skal kende. Ved egenfinansiering ved boligkøb skal du stille mindst 5 procent af boligens købesum som egenkapital. For en bolig til 3.000.000 kr. betyder det 150.000 kr., der skal komme fra din egen lomme, før nogen andre penge overhovedet er i spil.

De fleste handler følger en klassisk model med omkring 80 procent realkredit, 15 procent banklån og 5 procent egen udbetaling. Den fordeling ser pæn ud på papiret, men den er ikke et løfte. Banken er ikke forpligtet til at dække de 15 procent, og hvis din økonomi eller boligen ikke falder i bankens smag, står du selv med hullet.

Derfor er kravet til egenfinansiering i praksis sjældent nok med 5 procent. Mange rådgivere anbefaler mindst 10-15 procent af købesummen i egenkapital, og banker taler ofte om 6-8 procent i egenfinansiering. Jo mere du selv lægger, jo mindre skal du låne i det banklån, der typisk er dyrere end realkreditdelen.

Når du regner udbetaling ved boligkøb igennem for en bolig til 3.000.000 kr., er de 150.000 kr. kun starten. Dertil kommer tinglysning af pant, som ved et lån på 2,4 mio. kr. løber op i cirka 36.600 kr., og øvrige omkostninger på 40.000-60.000 kr. Det realistiske samlede behov lander derfor et sted mellem 225.000 og 250.000 kr., og det er det tal, du skal have stående i budgettet, ikke de 5 procent alene.

Lånetyper og hvordan de påvirker dit råderum

Den lånetype, du vælger, er ikke bare et spørgsmål om, hvad ydelsen koster den første måned. Den former dit råderum gennem hele løbetiden, og den afgør, hvor meget luft der er i din økonomi, når renten flytter sig. Der er fire lånetyper i spil, og de krav til bolig, der følger med, ser forskellige ud alt efter, hvilken du lander på.

• Et fastforrentet realkreditlån holder samme rente i hele løbetiden, typisk 30 år, og giver dig fuld forudsigelighed, men også den højeste startydelse.

• Et variabelt forrentet realkreditlån får ny rente hvert år, hvert tredje år eller hvert femte år, alt efter om du vælger F1, F3 eller F5.

• Et realkreditlån med renteloft har variabel rente med et aftalt maksimum, så du betaler lidt mere i rente for at begrænse risikoen.

• Et banklån som tillægsfinansiering lægges oven på realkreditdelen, når den ikke dækker hele købesummen.

Det er især kombinationen af variabel rente og afdragsfrihed, der kan lokke med en lav startydelse. Målt på startydelse er et variabelt lån med afdragsfrihed det billigste, men også det mest risikable, fordi ydelsen kan ændre sig ved hver rentetilpasning. Afdragsfrihed kan gives i op til 10 år på et realkreditlån og kræver typisk, at du belåner under 75 procent af boligens vurdering.

Her mødes lånetyper og krav til bolig, fordi adgangen til afdragsfrihed afhænger af, hvor stor en del af vurderingen du låner. Ligger du tæt på grænsen, forsvinder den billige startydelse, og så ser regnestykket pludselig anderledes ud, end du havde regnet med.

Forholdet mellem realkreditlån og banklån er den anden brik, der flytter dit råderum. Banklånet dækker typisk de 15 procent, der ligger mellem realkreditlånet og din egen udbetaling, og det har en variabel rente og ofte en kortere løbetid på 10-20 år. Den kortere løbetid betyder højere ydelse pr. måned på netop den del af finansieringen, der samtidig er den dyreste, og det er værd at regne på, før du fordeler lånene.

Lånegrænser for helårsbolig, fritidshus og byggegrund

Den grænse, du kan belåne op til, afhænger ikke kun af din økonomi. Det afhænger i høj grad af, hvilken type ejendom du er ved at købe. En helårsbolig, et sommerhus, et udlejet fritidshus og en byggegrund behandles ikke ens, og det betyder, at det samme antal kroner i købspris kan give vidt forskelligt råderum.

• Ved en almindelig helårsbolig ligger realkreditgrænsen på 80 procent af boligens handelsværdi, så et hus til 2.000.000 kr. maksimalt kan belånes med 1.600.000 kr. i realkreditlån.

• Ved et sommerhus kan du højst finansiere 75 procent med kreditforeningslånet og op til 20 procent via banken, hvilket betyder, at du selv skal lægge mindst 5 procent.

• Ved erhvervsmæssigt udlejede fritidshuse gælder der en særskilt grænse på 60 procent.

• Ved en byggegrund kan kreditforeningslånet højst udgøre 40 procent af værdien.

En byggegrund er den ejendomstype, der giver dig det mindste råderum i realkreditten, og forskellen fra et sommerhus er markant. Det er værd at have med i overvejelserne, hvis du overvejer at bygge frem for at købe noget færdigt.

For helårsboliger er der samtidig en vigtig detalje. Der gives som udgangspunkt ikke dispensation til at overskride 80 procent-grænsen, når du optager nye lån. Lånegrænsen for helårsbolig er ikke noget, du kan forhandle dig ud af, hvis du gerne vil låne lidt mere. Den ligger fast, og det er den ramme, du skal regne inden for.

Det gør helårsboligen til den mest gunstige af de fire typer, målt på hvor stor en del af værdien du kan lægge i realkredit. Men de 80 procent er stadig et loft, ikke en garanti. Resten af købesummen skal findes et andet sted, og hvor meget det drejer sig om, afhænger af, hvilken af de fire kategorier du står i.

Belåningsværdi, budget og hvad långiveren kigger på

Når du sidder med lånekladden, hæfter du dig let ved én ting: hvad ydelsen bliver om måneden. Men långiveren ser på noget andet og noget mere. Vurderingen handler om, hvorvidt din økonomi kan bære hele boligen over tid, ikke kun om du kan betale den første regning.

Derfor skal budgettet rumme mere end selve lånet. Sørg for at have styr på:

• Renter på både realkreditlånet og bankfinansieringen, så du ser den samlede rentebyrde og ikke kun den ene del.

• Bidrag og rentetillæg, som løber oveni renten og typisk ikke er med, når folk regner hurtigt.

• De aftalte afdrag på begge lån, både realkreditdelen og det banklån, der lægges ovenpå.

• Engangsudgifter ved optagelsen, herunder långivergebyrer, kurstab og tinglysning af pant.

Det er de poster, der afgør, om regnestykket holder i praksis. Springer du en af dem over, ser økonomien bedre ud, end den er.

Selve vurderingen hviler på fire ting: din indkomst, dine udgifter, din eksisterende gæld og hele den finansiering, du lægger op. En udbetaling på 5 % giver dig ikke i sig selv ret til et lån. Du kan stille med den rigtige egenkapital og stadig få nej, hvis indkomsten, udgifterne eller gælden ikke hænger sammen med det, du gerne vil købe for.

Så hvad kigger långiveren efter? Finanstilsynets gældsfaktorkrav siger, at din samlede gæld maksimalt må udgøre 5 gange husstandens årlige bruttoindkomst, og helst skal den ligge under 4. Derudover skal du kunne klare en rentestigning på mindst ét procentpoint uden at vælte. Det er ikke en teknisk detalje, men et krav, der bliver regnet igennem, før nogen siger ja.

For variabelt forrentede realkreditlån strammer det yderligere. Her kræver Finanstilsynet, at du kan modstå en rentestigning på op til 5 procentpoint. Kreditvurderingen skal samtidig tage højde for, hvad ydelsen bliver, når en eventuel afdragsfri periode er slut og afdragene begynder at løbe igen.

Det er her, belåningsværdi og egenkapital mødes med resten af billedet. Belåningsværdien sætter loftet for, hvor meget du kan lægge i realkredit, og egenkapitalen bestemmer, hvor stort hullet under det loft er. Men ingen af de to tal står alene. De skal kunne bæres af den indkomst og det budget, långiveren ser på, og det er den samlede vurdering, der afgør, hvor meget du kan låne.

Hvor meget kan jeg låne? Få styr på tallet med en værdiansættelse hos Brikk

Hvis du lægger tallene fra de foregående afsnit sammen, står der kun tre tal tilbage, som afgør, hvor meget du kan låne:

• Långiverens værdiansættelse, altså det tal der står i selve kladden.

• Belåningsprocenten for din boligtype, som er 75 % for et fritidshus og 80 % for en helårsbolig.

• Den egenkapital, du selv kan stille med.

Det er de tre størrelser, der tilsammen sætter dit loft. Ingen af dem kan du regne uden om, og ingen af dem erstatter de to andre.

Netop derfor betyder en præcis værdiansættelse så meget. Husk eksemplet fra starten: en købspris på 2.000.000 kr. mod en vurdering på 1.800.000 kr. De 200.000 kr., der skiller de to tal, er ikke et teoretisk mellemværende. De forsvinder direkte ud af dit råderum, fordi realkreditdelen regnes af vurderingen og ikke af købsprisen. En vurdering, der ligger under den pris, du og sælger er blevet enige om, påvirker direkte, hvor meget du kan låne.

Det samme gælder lånetypen og afdragsfriheden. Fast eller variabel rente, renteloft eller ej, og om du kan få afdragsfrihed i op til 10 år, er alle sammen valg, du først kan tage stilling til, når rammen er kendt. De bevæger sig kun inden for det spænd, værdiansættelsen og belåningsprocenten har sat. Er kladden urealistisk fra begyndelsen, regner du på vilkår, der ikke findes, og så holder lånetilbuddet ikke, når det skal stå sin prøve.

Vil du kende dit reelle råderum, inden du skriver under på noget, er næste skridt enkelt: book en værdiansættelse hos Brikk. Så får du styr på din belåningsværdi og kan regne dit faktiske lånetilbud igennem på tal, der holder.