Sælge bolig i dødsbo

I kan som udgangspunkt sælge boligen fra dødsboet, når skifteretten har besluttet, hvordan boet skal behandles, og det er dokumenteret, hvem der kan binde boet. Boet behøver ikke være endeligt afsluttet, før I sælger huset.

Indtil skifteretten har taget stilling, må afdødes aktiver som udgangspunkt ikke sælges eller flyttes uden skifterettens godkendelse. Det gælder også boligen.

En skifteretsattest er ikke et skøde og gør jer ikke til tinglyste ejere af huset. Attesten viser, hvem der råder over boet og dermed hvem der kan handle på dets vegne.

Købesummen tilhører dødsboet, indtil bobehandlingen har fastlagt, hvad der er tilbage til arvingerne. Før noget kan fordeles, skal der tages højde for indfrielse af pant, boets øvrige gæld, salgsomkostninger og poster i boopgørelsen.

Skifteformer og hvem der kan underskrive

Skifteretten vælger skifteform ud fra dødsboskiftelovens kapitler 12-16. Valget afgør, hvem der må handle og underskrive på boets vegne, så start med at få afklaret, hvilken form boet behandles efter, før I begynder at tale om salg.

• Privat skifte betyder, at arvingerne selv står for boopgørelsen og har ansvaret for, at den er korrekt.

• Ved forenklet privat skifte behandles boet efter lettere regler: Der skal ikke indsendes en boopgørelse, men arvingerne indgiver en opgørelse over aktiver og passiver, når boet udleveres. Det kræver blandt andet, at der ikke skal betales boafgift, at boet ikke er skattepligtigt, og at afdøde ikke drev selvstændig virksomhed i dødsåret.

• Boudlæg betyder, at et bo med meget små værdier udlægges uden egentlig skiftebehandling, typisk til afdødes nærmeste eller til den, der betaler begravelsen.

• Uskiftet bo lader den efterlevende blive siddende i boet, så længe vedkommende lever, uden at arvingerne får deres del nu.

• Ægtefælleudlæg betyder, at den efterlevende ægtefælle får hele boet udlagt uden skifte, når boets værdi er så lille, at der ikke bliver noget til andre arvinger. Ægtefællen overtager samtidig ansvaret for afdødes gæld.

• Ved bobestyrerskifte udpeger skifteretten en professionel bobestyrer, normalt en advokat med speciale i dødsboer, til at styre sagen.

Ved privat skifte ligger ansvaret for boopgørelsen hos arvingerne, også hvis I får en advokat til at hjælpe med arbejdet. I et bobestyrerbo er det bobestyreren, der står for opgørelsen og de formelle skridt.

Ved privat skifte råder arvingerne i fællesskab over boets aktiver. At være registreret som kontaktperson giver derfor ikke ret til alene at acceptere et købstilbud eller underskrive købsaftalen. Alle arvinger skal være med, også selv om én af jer har taget sig af den praktiske kontakt undervejs.

En fuldmagt, der kun dækker post, regninger eller daglig kontakt, giver ikke nødvendigvis ret til at sælge fast ejendom. En almindelig skiftefuldmagt kan heller ikke uden videre bruges som tinglysningsfuldmagt. Hvis en anden skal underskrive for dig ved salget, skal fuldmagten derfor udtrykkeligt omfatte salg af boligen og kunne bruges ved tinglysningen.

Skifteretsattest og boligsalg hænger tæt sammen. Attesten viser, hvem der råder over boet, men den erstatter ikke en fuldmagt, hvis én af jer skal underskrive købsaftale og skøde på de andres vegne. Sørg for, at attesten og en eventuel fuldmagt er på plads, før I sætter navn på en købsaftale.

Regler for at sælge bolig fra et dødsbo: kreditorer og proklama

Bliver boet ikke afsluttet med boudlæg på grund af meget lille værdi, sætter skifteretten et proklama i Statstidende. Det er en offentlig efterlysning, hvor boet opfordrer alle, der mener at have et krav mod afdøde, til at melde sig. Formålet er at få overblik over, hvad boet skylder, før noget fordeles.

Fristen er otte uger. Fra offentliggørelsen i Statstidende har kreditorerne otte uger til at opgøre og anmelde deres krav, og det skal ske via domstolenes selvbetjeningsløsning Skifteportalen. Er afdøde gået bort efter 15. november 2022, er Skifteportalen den obligatoriske vej ind.

Krav, der ikke anmeldes rettidigt, mister som udgangspunkt retten til at få penge udbetalt fra boet. Der findes undtagelser, blandt andet visse skatte- og afgiftskrav og gæld, der er sikret ved pant, men hovedreglen er hård, og den er værd at kende, uanset om du sidder som arving eller som køber af en bolig fra et dødsbo.

Proklamafristen skaber overblik over boets gæld, men den er ikke i sig selv boets legitimation til at sælge huset. Det er skifteformen og de personer, der kan binde boet, der afgør, om I må handle, ikke om der er gået otte uger.

Der findes heller ikke en generel salgsblokering, som altid varer, til proklamafristen er udløbet. Et salg kan efter omstændighederne gennemføres, mens fristen løber, hvis de rette personer kan binde boet, og handlen kan forsvares økonomisk. I skal ikke sælge uden at have overblik, men I behøver heller ikke vente otte uger på at komme videre.

Hvis boet er insolvent, er der grund til at være ekstra opmærksom. En arving kan i så fald bede om, at boet overgår til behandling ved en bobestyrer. Så hæfter arvingerne ikke personligt for afdødes gæld, hvis de giver det tilbage, de har fået fra boet. Sælger I boligen, mens proklamafristen løber, bør I derfor have styr på, hvordan købesummen dækker pant og øvrige krav, før I underskriver noget.

Praktisk betyder det, at I bør afklare to ting, før I taler med en køber: hvem der kan underskrive på boets vegne, og om den aftalte pris holder hele vejen gennem boopgørelsen. Proklamaet giver jer svaret på, hvilke krav der er i spil, men det er ikke det dokument, der giver jer retten til at sælge.

Frister og tidsplan for salg i privat skifte

Ved privat skifte løber der faste frister fra dødsdagen, og dem skal I holde styr på. Overholdes fristerne ikke, kan hele behandlingen blive flyttet til et bobestyrerbo, hvor en advokat overtager styringen.

• En opgørelse over boets aktiver og passiver pr. dødsdagen, en såkaldt åbningsstatus, skal indsendes til skifteretten senest 6 måneder efter dødsfaldet og senest 2 måneder efter, at boet er udleveret til jer.

• Ved privat skifte er 1-årsdagen for dødsfaldet den seneste skæringsdag i boopgørelsen. Den faste ejendom skal derfor som udgangspunkt være solgt, eller overtaget af en arving, senest på 1-årsdagen.

• Kan ejendommen ikke sælges inden for et år, kan en af arvingerne overtage den, eller I kan bede om, at boet overgår til behandling ved en bobestyrer, hvor fristen er længere. Bliver fristen for boopgørelsen ikke overholdt, bestemmer skifteretten, at boet skal overgå til en bobestyrer.

• For et privat skiftet bo skal boopgørelsen indsendes senest 15 måneder efter dødsfaldet, mens skæringsdagen i et bobestyrerbo først ligger senest 2 år efter dødsfaldet.

Derfor betaler det sig at komme tidligt i gang, når I skal sælge en arvet bolig. Et år lyder af god tid, men oprydning, vurdering og selve salget tager uger. En ejendom, der først sættes til salg i sidste øjeblik, kan ende med at trække boet over i bobestyrerbehandling.

Værdiansættelse af boligen og salgsvurdering

Alle aktiver skal som udgangspunkt værdiansættes til værdien i handel og vandel i det aktuelle marked, jf. boafgiftsloven § 12. Boligen skal altså sættes til det, den reelt ville kunne sælges for, ikke til en tilfældigt gættet pris.

Når boafgiften skal beregnes, bliver reglerne mere rummelige. Værdiansættelsescirkulæret tillader, at en fast ejendom udlægges til den offentlige ejendomsvurdering, og der kan fratrækkes eller tillægges op til 15 % af vurderingen. Har ejendommen fået en ny ejendomsvurdering efter de nye regler, er grænsen i stedet 20 %.

Højesteret fastslog i en kendelse af 8. marts 2016, at Skat som udgangspunkt skal acceptere en værdiansættelse inden for cirkulærets grænse. Kun i særlige tilfælde kan Skat tilsidesætte den og kræve en sagkyndig værdiansættelse. Det giver jer et rimeligt trygt råderum, når I skal beslutte, hvilken værdi boligen skal indgå med i boopgørelsen.

Vil arvingerne værdiansætte ejendommen så lavt som muligt for at undgå at blive pålagt ekstra boafgift, bruger de som udgangspunkt den offentlige ejendomsvurdering med fradrag af 15 %, eller 20 %, hvis ejendommen har fået en ny vurdering. Den kombination vælger mange, netop fordi den ligger inden for det spænd, Skat skal acceptere.

Hvad der skal lægges til grund, afhænger af, hvad der sker med boligen. Sælges ejendommen til tredjemand, skal salgsprisen med fradrag af handelsomkostningerne lægges til grund. Ønsker en arving derimod at overtage ejendommen, kan overdragelsessummen fastsættes efter værdiansættelsescirkulæret med udgangspunkt i den offentlige ejendomsvurdering. Cirkulæret tillader +/- 15 % af den offentlige ejendomsvurdering, eller +/- 20 % ved en ny vurdering, medmindre særlige omstændigheder taler imod.

Et salg til en ekstern køber binder værdien til den pris, I faktisk opnår, mens en arving, der selv overtager, kan tage udgangspunkt i vurderingen og bevæge sig inden for cirkulærets interval. Derfor bør I tage stilling til, om boligen skal sælges videre eller overtages internt, før I beslutter, hvordan værdiansættelsen af boligen i dødsboet skal foretages.

Få en gratis og uforpligtende salgsvurdering hos Brikk

Når skifteformen er afklaret, og I ved, hvem der kan underskrive, er næste skridt at få et realistisk billede af, hvad boligen kan sælges til. Her kan en ejendomsmægler hjælpe jer videre. Hos Brikk starter det med en gratis og uforpligtende salgsvurdering, hvor en lokal mægler kommer ud til boligen og vurderer, hvad den kan sælges til.

Brikk står for hele forløbet: vurdering, markedsføring, fremvisning og forhandling. Du kan samle og styre processen online døgnet rundt og følge interessen for boligen direkte på mobilen, så du hele tiden ved, hvor mange der har set annoncen, og hvad køberne vurderede efter hver fremvisning. Så kan I holde boet orienteret, og flere arvinger kan følge med uden at ringe til hinanden hver anden dag.

Brikk sælger til en fast pris: 34.500 kr., når en lokal Brikk-mægler tager sig af hele forløbet inklusive fremvisningerne, og 22.500 kr., hvis I selv tager fremvisningerne. Energimærke, tilstandsrapport og andre rapporter betales særskilt. Brikk har solgt mere end 4.000 boliger i hele Danmark.

Skal I videre med salget, er den gratis salgsvurdering det mest konkrete første skridt, I kan tage. Bestil en salgsvurdering hos Brikk, vælg dato og tid direkte online, og husk, at vurderingen ikke forpligter jer til at bruge Brikk til selve salget. I får et fagligt bud på boligens værdi og muligheder og kan tage beslutningen bagefter uden pres.