Realkredit vs. banklån – hvad er forskellen?

Danmarks to boliglån er bygget op på vidt forskellige måder. Et realkreditlån finansieres ved, at långiver sælger obligationer på markedet, og pengene er øremærket til at købe bolig. Et banklån er derimod ikke obligationsfinansieret og kan bruges til flere formål end selve boligkøbet.

Realkredit er helt konkret et lån med faste rammer, der kan dække op til 80 % af boligens værdi, og 75 % hvis der er tale om en fritidsbolig. Banklånet lægger sig typisk ovenpå med op til 15 % og har ofte 2. prioritets pant i boligen, altså bagved realkreditlånet. Det giver banken en højere risiko og betyder som regel en højere rente. Realkredit er standardiseret, så vilkår og priser følger lånetypen og markedet, mens banklånet vurderes individuelt af banken.

80 procent realkredit og 5 procent udbetaling – sådan hænger finansieringen sammen

Når du køber bolig i Danmark, er udbetalingen på 5 procent ikke noget, du kan forhandle dig ud af. Det er et lovkrav, at du selv lægger minimum 5 % af købsprisen, og de resterende op til 95 % kan du finansiere med et realkreditlån og et banklån. De to lån deler beløbet mellem sig efter faste grænser, hvor et 80 procent realkreditlån udgør den store del og banklånet dækker resten.

Køber du en bolig til 3.000.000 kr., skal du selv lægge 5 % i udbetaling, altså 150.000 kr. Oveni kommer et realkreditlån på 80 %, svarende til 2.400.000 kr., og et banklån på 15 %, altså 450.000 kr. Tilsammen dækker de tre beløb hele købsprisen.

Er det en fritidsbolig, ser fordelingen anderledes ud. Her er realkreditgrænsen nemlig 75 % i stedet for 80 %, og det betyder, at bankdelen bliver tilsvarende større, hvis du ikke selv vælger at lægge mere i udbetaling. Vil du undgå et større banklån med den højere rente, er det altså her, du kan rykke på noget.

Hvor meget du kan låne, afhænger først og fremmest af din indkomst. En almindelig tommelfingerregel er, at du kan låne 3,5-4 gange husstandsindkomsten.

En mere præcis måde at regne på er: Boligpris = Årlig indkomst × 4 + opsparing minus gæld.

Renter i 2026 for realkreditlån og banklån til bolig

Hvad du ender med at betale i rente i 2026, afhænger først og fremmest af lånetype og af, hvor meget risiko långiver løber. Her er de niveauer, du kan regne med:

• Et fastforrentet 30-årigt realkreditlån ligger omkring 3,8-4,2 % i rente.

• FlexLån (F1/F3/F5) ligger typisk omkring 2,5-3,5 %.

• Banklån til bolig har typisk en rente på 3-15 %, afhængigt af bank, belåningsgrad og individuel kreditvurdering.

Et banklån på 450.000 kr. med 7 % i rente koster ca. 3.119 kr. om måneden. Et realkreditlån på 2.400.000 kr. med 4 % fast rente koster ca. 11.459 kr. om måneden. Samlet ydelse er ca. 14.578 kr. om måneden.

Renten er dog ikke den eneste løbende udgift på et realkreditlån. Ud over renten betaler du bidragssats til realkreditinstituttet. I 2026 er den typisk mellem 0,45 % og 1,2 % af restgælden om året, og den falder, jo lavere belåningsgrad du har. Lægger du altså mere i udbetaling og låner mindre, bliver både renteniveau og bidragssats billigere for dig.

Løbetid, afdrag og fleksibilitet for boliglån

Når du vælger realkreditlån og banklån til bolig, er løbetiden et af de steder, hvor de to lånetyper adskiller sig markant. Et realkreditlån kan du typisk sætte til alt mellem 10 og 30 år, og 30 år er det valg, langt de fleste lander på. Banklånet, derimod, har ofte en kortere løbetid på typisk 10-20 år, og her er afdrag ikke noget, du kan springe over. Forskellen betyder noget for din hverdag: det lange realkreditlån holder ydelsen nede, mens banklånet skal betales hurtigere af, fordi banken ønsker at reducere sin risiko.

På realkreditlånet kan du desuden vælge afdragsfrihed i perioder på samlet op til 10 år. I de perioder betaler du altså kun renter og gebyrer, og lånet forbliver lige så stort, som da du tog det. Det kan give luft i budgettet her og nu, men afdragsfrihed medfører typisk en højere bidragssats, så den lavere ydelse købes altså ikke gratis. Du betaler mere i bidrag i de år, hvor du ikke afdrager, og gælden venter på dig bagefter.

Det er her, den grundlæggende afvejning ligger. Jo længere løbetid, jo lavere terminsydelser, fordi beløbet fordeles over flere år. Jo kortere løbetid, jo lavere effektiv rente (ÅOP), fordi du betaler renter i kortere tid og hurtigere bliver gældfri. Du skal altså selv vælge, om du vil have mest mulig luft i budgettet nu, eller om du vil betale mindre i det lange løb.

Hvornår skal du vælge banklån, og hvornår realkredit?

Svaret afhænger af, hvor stor en del af boligprisen du skal finansiere. Realkredit er ofte bedst til den store del af finansieringen, fordi renten typisk er lavere og vilkårene standardiserede. Banklånet bruges som topfinansiering op til 15 %, når du ikke kan eller vil lægge mere selv. Spørgsmålet om, hvornår du skal vælge banklån, handler derfor sjældent om at vælge det ene frem for det andet. De fleste ender på en kombination, hvor realkredit tager bunden og banklånet dækker det sidste op til de 95 %.

Banklånet kan senere flyttes ind i realkredit, hvis boligen er steget i værdi, eller du har afdraget nok til, at samlet gæld kommer under realkreditgrænsen, men flytningen koster en ny vurdering, nye gebyrer og ny tinglysning, så det er ikke gratis at rykke rundt på finansieringen senere. Tag den udgift med i regnestykket, hvis du regner med at omlægge om et par år.

Skal du låne til renovering, ser billedet lidt anderledes ud, fordi der her findes flere veje til pengene:

• Et realkreditlån til renovering med fast rente ligger omkring 3,8-4,1 %.

• F-kort til renovering ligger omkring 2,2-2,3 %.

• Et banklån til renovering har typisk en ÅOP på 4,0-8,2 %.

Det er netop her, valget mellem realkredit og banklån bliver et spørgsmål om, hvad pengene skal bruges til. Til en større renovering, hvor du kan tinglyse lånet i boligen, taler meget for realkredit. Til mindre beløb eller et akut projekt kan banklånet være den hurtigere vej, men du betaler for det i ÅOP.

Sammenlign altid ÅOP, ikke kun renten, fordi ÅOP indeholder alle omkostninger og gør det muligt at sammenligne på tværs af udbydere. En lav rente kan nemt sløres af gebyrer og bidrag, så det tal, du faktisk kan bruge til at holde to tilbud op mod hinanden, er ÅOP.

Omlægning af banklån til realkredit – sådan træffer du det rigtige valg

Omlægning af banklån til realkredit betyder, at du flytter den dyre del af din finansiering ind under realkreditlånet, når betingelserne er til det. Det giver mening, når banklånet er blevet en tung post i budgettet, og når boligens værdi eller din afdragshistorik har ændret sig, så du nu kan låne mere i realkredit end dengang, du købte. Men det er ikke altid en god idé. Der er tre tommelfingerregler, du kan holde omlægningen op imod:

• Gør det kun, hvis løbetiden på det lån, du vil flytte, er over 7 år.

• Gør det kun, hvis restgælden er over 500.000 kr.

• Gør det kun, hvis besparelsen overstiger omlægningsomkostningerne.

De omkostninger skal du kende, før du regner besparelsen ud. Ved flytning af banklån til realkredit løber de typisk op i:

• Et indfrielsesgebyr på 750 kr.

• Kurtage på 0,15-0,25 %.

• Et ekspeditionsgebyr på 2.000-3.000 kr.

• Tinglysning på 3.000 kr.

• En afgift til staten på 1.660 kr.

Oveni kommer, at flytningen kræver en ny vurdering af boligen samt betaling af nye gebyrer og tinglysningsafgift. Det er altså ikke en manøvre, du sætter i gang for et par tusind kroner.

For at samle trådene fra hele artiklen ser forskellene mellem de to lån sådan ud:

Konklusionen er: realkredit giver ofte lavere rente og faste rammer, mens banklånet er dyrere men mere fleksibelt. Det er derfor, omlægningen er værd at regne på, men ikke noget du bare sætter i gang. Dit næste skridt er at bede om konkrete tilbud fra flere udbydere og sammenligne dem på ÅOP, ikke på renten alene. Det er det eneste tal, der gør to tilbud reelt sammenlignelige.