Negativ egenkapital: Sådan håndterer du den ved boligsalg

Egenkapital beregnes som aktiver minus gæld. Har du en bolig til en vis værdi og lån for et større beløb, så gælden overstiger aktiverne, er egenkapitalen negativ. Du skylder altså mere, end du ejer.

Det kan være et faresignal, der peger i retning af insolvens, men det er ikke det samme som konkurs. De to ting bliver ofte blandet sammen, og det er uheldigt, for forskellen giver dig netop råderum.

Banken kan kræve ekstra sikkerhed, hvis egenkapitalen er negativ, men situationen kan ændre sig. Egenkapitalen bliver positiv igen, når boligens værdi overstiger gælden, enten fordi du har afdraget, eller fordi boligen er steget i værdi. Resten af artiklen handler om, hvad negativ egenkapital betyder, når du vil sælge, omlægge eller flytte dit lån, og hvilke veje du har.

Sådan opstår negativ egenkapital – og sådan undgår du den

Selve matematikken er enkel: aktiver minus gæld. Har du aktiver for 100.000 kr. og gæld for 130.000 kr., giver det 100.000 minus 130.000, altså en negativ egenkapital på 30.000 kr. Du skylder med andre ord 30.000 kr. mere, end dine aktiver er værd.

Du kan typisk belåne op til 80 % af boligens værdi med et realkreditlån og yderligere 15 % med et banklån, så de sidste 5 % skal dækkes af egenkapital. Den struktur afgør, hvor meget du kan låne, før du når grænsen.

Overbelåning sker, når du låner mere, end ejendommens værdi kan bære. Har du for eksempel lån for 1,7 mio. kr. i en bolig, der er vurderet til 1,5 mio. kr., er gælden 200.000 kr. større end boligens værdi, og egenkapitalen i boligen er negativ.

Vil du undgå det, handler det om at holde dig inden for 80/15/5-grænserne og ikke låne mere, end boligens værdi kan bære. Det betyder ikke, at du aldrig må låne til grænsen. Du skal bare være opmærksom på, hvad der sker, hvis boligens værdi falder. Et lån, der lå lige på kanten ved købet, kan ende på den forkerte side af nul, hvis markedet bevæger sig imod dig.

Negativ egenkapital gør din økonomi mere sårbar. Du har mindre at stå imod med, hvis du får svært ved at betale til tiden, og i sidste ende kan det føre til insolvens.

Hvad betyder negativ egenkapital for boligsalg?

Når du sælger en bolig med negativ egenkapital, forsvinder problemet ikke, når du skriver under på skødet. Salgsprisen går først til at indfri gælden. Hvis boligen sælges for mindre end gælden, skal du dække forskellen. Det beløb kaldes en restgæld, og det følger dig videre, selvom du ikke længere ejer boligen.

Overbelåning er grunden til, at det er svært at sælge uden tab. Salgsprovenuet dækker ikke det samlede lån, så du står tilbage med en mellemregning, du selv skal lukke. Et salg, der umiddelbart ser ud som en udvej, kan derfor ende med at koste dig penge, fordi du både mister boligen og hænger på en del af gælden.

Banken følger også med i regnestykket. Når den vurderer, at din økonomi er sårbar på grund af negativ egenkapital, kan den kræve ekstra sikkerhed. Salget er altså ikke kun en aftale mellem dig og køber. Banken skal også godkende det og kan stille vilkår.

Er forskellen mellem salgspris og gæld for stor til at betale med det samme, kan du blive nødt til at indgå en restgældsaftale med banken. Sådan en aftale afvikler forskellen over tid i stedet for på én gang. Du får en betalingsplan frem for et krav, der skal indfries med det samme. Det er den vej, der ofte står tilbage, når salget er gennemført, men gælden stadig er der.

Omlægning og refinansiering med negativ egenkapital

Du kan godt omlægge et boliglån, selvom egenkapitalen er negativ, men regnestykket skal hænge sammen. Refinansiering med negativ egenkapital handler om at veje en lavere ydelse op mod de omkostninger, der følger med.

De klassiske tommelfingerregler for omlægning siger, at:

• Renten skal have ændret sig mindst 1 – 1,5 procentpoint

• Restgælden skal være mindst 500.000 kr.

• Der skal være mindst 10 år tilbage af løbetiden

Opfylder dit lån de tre punkter, kan der være noget at hente. Gør det ikke, skal du være ekstra opmærksom på, om omlægningen reelt kan betale sig.

Omkostningerne ved en låneomlægning består af flere dele:

• Kurstab

• Gebyrer til bank og realkredit

• Tinglysningsafgift på 1.825 kr. plus 1,25 % af den del af det nye lån, der overstiger hovedstolen på det pantebrev, der aflyses

• Kursskæring og kurtage

Det er de beløb, du skal holde op mod den besparelse, du forventer i måneden. Ellers kan omlægningen ende med at koste mere, end den giver.

Nedkonvertering er et konkret eksempel på, hvad der kan være på spil. En lavere rente kan sænke månedsydelsen med ca. 1.100 kr., mens omkostningerne anslås til ca. 25.000 kr. Her kan du selv regne efter, hvor mange måneder der skal gå, før besparelsen har indhentet udgiften.

Gældsfaktorreglerne sætter samtidig grænser for, hvilke lån du må vælge. Er belåningsgraden over 60 % og gældsfaktoren over 4, kan du som udgangspunkt kun få fastforrentede lån, med eller uden afdrag, eller variable lån med afdrag og mindst 5 års rentebinding, for eksempel F5. Uanset hvilken lånetype du ender med, skal banken som udgangspunkt vurdere, at du kan godkendes til et 30-årigt lån med fast rente og afdrag.

Flytning af boliglån og valg af bank

At flytte boliglån med negativ egenkapital er to handlinger, der sker samtidig. Dit nuværende lån bliver indfriet, og du optager et nyt et andet sted. Der kan være etableringsgebyr, tinglysning og udgifter til en ny vurdering af boligen, og de beløb kan hurtigt blive en stor samlet udgift, hvis du ikke holder styr på dem på forhånd.

Derfor bør du altid bede om et samlet tilbud, før du siger ja til noget som helst. Et tilbud, hvor alle poster står listet, er det eneste, du reelt kan sammenligne med. Får du kun renten at se, aner du ikke, hvad flytningen ender med at koste dig i kroner og øre.

Belåningsgraden spiller en stor rolle for, hvilken rente du kan forhandle dig til. Jo lavere belåningsgrad, jo bedre rente kan du typisk opnå, fordi banken løber mindre risiko, når lånet udgør en mindre del af boligens værdi. Har du negativ egenkapital, starter du altså et sværere sted i forhandlingen, og det er værd at have med i regnestykket, inden du begynder at ringe rundt.

Med negativ egenkapital kan banken afslå en flytning. Det sker typisk på grund af en høj gældsfaktor eller en RKI-registrering, som gør dig til en kunde, banken ikke vil overtage. I stedet for at presse på bør du reducere gælden eller vente på, at en registrering bliver slettet, så din profil ser anderledes ud, næste gang du henvender dig til banken.

Når du sammenligner banker, er det værd at spørge bredt. Bed hver bank om de konkrete vilkår for boliglån ved negativ egenkapital, så du har et reelt sammenligningsgrundlag og ikke kun en rentesats at holde op mod de andre.

Afdrag, vent eller restgældsaftale – og få hjælp hos Brikk

Når egenkapitalen er negativ, har du tre veje at vælge mellem, og de udelukker ikke hinanden. Du kan blive ved med at afdrage, du kan vente og lade tiden arbejde, eller du kan forhandle en aftale på plads med banken.

• Blive ved med at afdrage. Hver enkelt betaling skubber gælden nedad. Selv om boligpriserne er faldet, kan afdrag og tålmodighed over tid føre dig tilbage til positiv egenkapital.

• Vente og lade tid og afdrag arbejde for dig. Har du ikke mulighed for at gøre noget aktivt lige nu, kan du lade de løbende betalinger og markedet gøre arbejdet, indtil egenkapitalen er genetableret.

• Indgå en restgældsaftale med banken. Hvis et salg ikke dækker hele gælden, kan du forsøge at afvikle restbeløbet som et usikret lån eller en afdragsordning. En gældsaftale med banken om boliglånet giver dig en betalingsplan i stedet for et krav, der skal indfries på én gang.

Uanset hvilken vej du vælger, er der en beskyttelse, du bør kende. Vil banken ændre renten på et boliglån til din ulempe, skal den som udgangspunkt varsle det mindst en måned i forvejen, og ændringer i gebyrer, bidrag og andet vederlag skal varsles mindst tre måneder i forvejen. Det gælder dog ikke ændringer, der skyldes forhold uden for bankens kontrol, for eksempel når en variabel rente følger markedsrenten. Reglen gælder ikke for realkreditlån og realkreditlignende lån. Varslet skal være begrundet, og varslingen giver dig tid til at regne efter, forhandle eller finde et alternativ.

Overvejer du at sælge, kan du få en gratis og uforpligtende salgsvurdering hos Brikk, så du ved, hvad boligen realistisk kan sælges for, og hvor stor en eventuel restgæld kan blive. Skal du have et nyt lån, kan Brikk sætte dig i kontakt med en långiver. Så har du tallene på plads, inden du beslutter, om du skal afdrage videre, vente eller forhandle en aftale med banken.