Lån til forældrekøb: finansiering, udbetaling og 20 %-reglen

Ved en ejerlejlighed eller ejerbolig dækker realkreditlånet typisk op til 80 % af købesummen, 15 % finansieres med et banklån, og du lægger selv mindst 5 % i udbetaling. Det er den såkaldte 5-15-80-struktur.

Køber du derimod en andelsbolig, ser regnestykket anderledes ud. Du kan ikke få realkreditlån i selve andelen, fordi realkreditlån kræver pant i fast ejendom. Andelen finansierer du i stedet med mindst 5 % i egne midler og et andelsboliglån i banken. Foreningen har sine egne lån i ejendommen, og dem er du med til at betale gennem boligafgiften. Du har ikke selv kontrol over omlægning eller renteforhold på foreningens lån. Det er en vigtig forskel fra en ejerbolig.

En lejlighed til 2,5 mio. kr. kan for eksempel typisk realkreditfinansieres op til 2 mio. kr., og de sidste 500.000 kr. skal så komme fra egne midler og bankfinansiering, hvoraf du selv skal bidrage med mindst 125.000 kr., svarende til 5 % af købesummen. Oveni kommer købsomkostningerne.

Udbetaling og belåningsgrad ved forældrekøb: hvad skal du selv lægge

Minimumsudbetalingen ved et forældrekøb er 5 % af købesummen, og det gælder uanset om du køber en ejerlejlighed, en ejerbolig eller en andelsbolig. Det er det teoretiske minimum, men i praksis vil mange forældrekøb kræve mere end det.

Finanstilsynets regler kræver som udgangspunkt en passende udbetaling, som i praksis er mindst 5 %. Banken laver dog sin egen kreditvurdering, og når et forældrekøb samtidig indebærer udlejning til dit barn, kan banken ofte kræve en større udbetaling. Jo mindre sikkerhed der ligger i selve boligen, jo mere skal du altså selv stille med.

Oven i udbetalingen kommer købsomkostningerne, som du betaler ud over de 5 %. Tinglysningsafgift, dokumentudarbejdelse og en eventuel vurdering skal med i regnestykket fra starten. Tinglysning af skødet koster 1.850 kr. plus 0,6 % af købesummen, og pantet koster 1.825 kr. plus 1,25 % af lånebeløbet, så jo mindre du låner, jo mindre betaler du i afgift af pantet.

Den reelle udbetaling hænger dog tæt sammen med din samlede finansiering. Mange forældrekøb finansieres med en kombination af realkreditlån, banklån eller boliglån og friværdi i din egen bolig, så hvor meget du selv skal lægge afhænger i høj grad af, hvor meget friværdi du kan trække ud. Her bliver belåningsgraden ved forældrekøbet et konkret tal i stedet for et princip. En højere belåningsgrad betyder mindre udbetaling, men også dyrere lånevilkår.

Lån til forældrekøb: bankens rolle og lånesammensætning

Når du skal finansiere et forældrekøb, er det banken, du først og fremmest taler med. Banken er som regel indgangen til både banklånet og formidlingen af realkreditlånet, og det betyder, at dit valg af bank er centralt for hele finansieringen af forældrekøbet.

Netop derfor er det værd at sammenligne tilbud, før du skriver under. Selv små forskelle i rente, bidrag, gebyrer og afdragsprofil kan få mærkbar betydning for det samlede regnestykke, når lånet løber over mange år. En forskel, der ser ubetydelig ud på et enkelt tilbud, kan vokse sig stor, når den ganges op over hele lånets levetid.

Det gælder især, hvis du overvejer en andelsbolig. I en andelsboligforening kræver et forældrekøb, at vedtægterne tillader det, eller at generalforsamlingen giver dispensation. Bestyrelsen kan ikke selv godkende det. Banker er desuden ofte mere tilbageholdende med at yde lån til forældrekøb af andelsboliger end til ejerboliger, så forvent skrappere krav til din økonomi og din udbetaling. Det er værd at tage højde for allerede i jagten på en bolig, så du ikke står med et nej, efter du har fundet noget, du gerne vil købe.

Rentefradraget hører også med i regnestykket. Renteudgifter på lånet til lejligheden kan trækkes fra som negativ kapitalindkomst, ligesom ved eget huslån, men fradraget har samme værdi som ved privat ejerbolig, altså cirka 33 %. Du skal derfor ikke regne med særlige skattemæssige fordele ved konstruktionen, men blot med det almindelige fradrag, du kender fra din egen bolig.

Hvor meget koster et forældrekøb: budget og faste udgifter

Hvor meget et forældrekøb koster dig, afhænger i høj grad af de udgifter, der løber hver måned, år efter år, og dem skal budgettet for forældrekøbet tage højde for fra første dag.

De løbende poster, du skal regne med hver måned, er typisk:

• Bidragssatser, der betales oven i renten og påvirker den månedlige ydelse.

• Renter på lånet, som løber måned for måned.

• Afdrag, der gradvist nedbringer gælden.

• Eventuelle ejerforeningsbidrag, som kommer oveni.

Et forældrekøb kræver solid økonomi, fordi du kan få et månedligt underskud efter skat, især når renten er høj.

Nye realkreditlån til husholdninger kostede i gennemsnit 4,1 % inklusive bidrag i august 2026, så budgettet skal tage højde for renteniveauet. Selv en mindre rentestigning kan mærkes, når lånet løber over mange år.

På plussiden kan flere af udgifterne trækkes fra i dit regnskab for udlejningen. Fradragsberettigede udgifter omfatter bl.a. kommunal grundskyld (ejendomsskat) og fællesudgifter til ejerforening. Har du for eksempel fællesudgifter på 18.000 kr. og grundskyld på 4.500 kr. om året, er det 22.500 kr. i fradragsberettigede udgifter, som du kan tage med i det samlede regnestykke.

Senere salg til dit barn: købspris og 20 %-reglen

Når du sælger boligen videre til dit barn, behøver prisen ikke at matche den offentlige vurdering. Du kan give en rabat på op til 20 % i forhold til vurderingen, og den rabat udløser ikke gaveafgift. Grænsen var tidligere 15 %. Den blev hævet til 20 % med et ændringscirkulære fra september 2021.

Der er dog en betingelse, du skal være opmærksom på. 20 %-reglen gælder kun, når ejeren har fået meddelt en ny offentlig vurdering efter de nye vurderingsregler. Har boligen ikke fået en ny vurdering endnu, gælder i stedet 15 % af den seneste gamle vurdering.

Et eksempel gør det konkret. Er den offentlige vurdering 2.000.000 kr., kan du sælge for 1.600.000 kr., og de 400.000 kr. i rabat udløser ikke gaveafgift. Det er den rabat, der sænker købsprisen og dermed dit barns anskaffelsessum.

Men 20 %-reglen er ikke en garanti. Skattestyrelsen kan se bort fra reglen, hvis der er særlige omstændigheder, altså konkrete forhold, der tyder på, at den offentlige vurdering er for lav i forhold til boligens reelle værdi. Sker det, kan du stå med en efterregning af skat og gaveafgift, du ikke havde set komme. Rabatten regnes fra den offentlige vurdering, ikke fra en privat vurdering. Tal med en revisor eller advokat, før du sætter prisen.

Regnestykket ved forældrekøb: sådan samler du tallene

Et solidt forældrekøb starter med et præcist regnestykke. Fire ting skal hænge sammen, før du lægger dig fast på noget som helst:

• Købsprisen, som sætter rammen for hele regnestykket.

• Udbetalingen, du selv skal lægge.

• Låneomkostningerne, der følger med finansieringen.

• De løbende udgifter, der skal hænge sammen med det hele.

Ingen af dem kan stå alene. Købsprisen aftaler du med sælger, men realkreditinstituttet og banken laver deres egen vurdering af boligen, og det er den, lånet bliver regnet ud fra.

Brikk kan sætte dig i kontakt med en långiver, som kan regne finansieringen igennem med dig, så du får konkrete tal at regne videre på. Med tallene i hånden kan du regne på 5-15-80-strukturen og gå i dialog med banken med et oplyst udgangspunkt i stedet for et løst overslag.

Udbetaling, belåningsgrad, bankens krav og de månedlige poster hænger sammen med boligens pris og långiverens vurdering. Når du senere sælger til dit barn, er det den offentlige vurdering, der sætter rammen for prisen. Får du de tal på plads først, bliver resten af regnestykket et spørgsmål om tal frem for om skøn.

Så det konkrete næste skridt er at få et lånetilbud, der bygger på din økonomi og den bolig, du vil købe. Skal en bolig senere sælges på det åbne marked, kan du booke en gratis og uforpligtende salgsvurdering hos Brikk.