Hvad koster det at låne? Få overblik over alle lånets omkostninger

Her får du et komplet og konkret overblik over, hvad det koster at låne, når du optager og senere indfrier et dansk realkredit- eller boliglån. Den sande pris er ikke kun renten. Den er summen af engangsgebyrer, løbende bidrag og de omkostninger, der dukker op, når lånet en dag skal indfries.

Artiklen gennemgår hver omkostningskomponent én for én: bidragssats, kursskæring, kurtage, lånesagsgebyr, tinglysningsafgift, ÅOP og omkostninger ved indfrielse. Målet er, at du kan vurdere den reelle pris, før du skriver under, i stedet for at opdage den bagefter.

Et par konkrete eksempler viser, hvor stor forskellen kan være. Et 30-årigt fastforrentet lån på 1.000.000 kr. med 3 pct. debitorrente har en ÅOP, der varierer mellem 3,9 pct. og 5,3 pct. afhængigt af bidragssats, kurstab og etableringsgebyrer. I regneeksemplet senere i artiklen lander de samlede omkostninger ved køb af en bolig til 2.500.000 kr. på 65.600 kr.

Siden 1. januar 2026 er den variable tinglysningsafgift på pantebreve 1,25 pct. af pantebrevets beløb, og den faste afgift er 1.825 kr.

Bidragssats: den årlige omkostning ved at låne

Bidragssatsen er den årlige omkostning, du betaler til realkreditinstituttet for at have lånet. Den løber ved siden af renten, og den forsvinder ikke, når renten falder. Så kend størrelsen, før du sammenligner tilbud.

Regnestykket er ligetil: årlig kroneomkostning = restgæld × bidragssats. Låner du 2 mio. kr. til en bidragssats på 0,85 pct., giver det 2.000.000 × 0,0085 = 17.000 kr. om året. Det svarer til cirka 1.417 kr. om måneden. Sæt dine egne tal ind, og du har din årlige udgift uden at gætte.

Bidragssatsen følger belåningsgraden, altså hvor stor en del af boligens værdi du låner. Satsen på et eksisterende lån falder dog ikke af sig selv, når boligen stiger i værdi. Den er som udgangspunkt fastsat ud fra instituttets priser og boligens værdi på det tidspunkt, hvor du fik lånet. Hos Nordea Kredit beregnes satsen for eksempel kun ud fra en ny vurdering, hvis du forhøjer lånet med mindst 100.000 kr. eller vælger ny afdragsfrihed i mere end 3 år. Spørg dit institut, hvilke regler der gælder for dit lån.

Afdragsfrihed trækker i den modsatte retning. Vælger du at udskyde afdragene, er bidragssatsen højere end på et lån med afdrag. Den højere bidragssats slår igennem på ydelsen med det samme, så besparelsen ved at udskyde afdragene bliver mindre, end den ser ud til på papiret.

Renten på et fastforrentet lån ligger typisk mellem 4 og 5 pct. Bidragssatsen kommer oveni, og den skal med i dit regnestykke, når du vurderer, hvad lånet reelt koster om året.

Kursskæring og kurtage ved realkreditlån

Kurtage og kursskæring er to omkostninger, der er lette at overse, fordi de aldrig dukker op som en selvstændig linje på en regning eller i en betalingsoversigt. De gemmer sig i kursen. Kigger du kun på renten, risikerer du at overse dem helt.

Kurtage hedder hos Totalkredit og Realkredit Danmark afregningsprovision og er 0,15 pct. af lånets kursværdi, når lånet udbetales.

Kursskæring, også kaldet kursfradrag, er 0,20 kurspoint ved udbetaling hos Totalkredit og 0,25 kurspoint hos Realkredit Danmark. Når et rentetilpasningslån refinansieres, er fradraget 0,20-0,30 kurspoint (prisblade gældende pr. 1. juli og 23. september 2026).

Kurtage og kursskæring trækkes direkte i kursen eller afregningen, så det kan være nødvendigt at regne dem om til kroner for at se, hvad de koster.

Et eksempel viser størrelsesordenen. På et realkreditlån på 2 mio. kr., svarende til 80 pct. af en købspris på 2,5 mio. kr., er kurtage og kursskæring samlet cirka 7.000 kr. Det er penge, der forsvinder i afregningen, uden at de nogensinde optræder som en post for sig.

Lånesagsgebyr og øvrige etableringsgebyrer

Lånesagsgebyret er et af de etableringsgebyrer, du let kan slå op som et kronebeløb i prislisten. Derfor er det et godt sted at begynde, når du vurderer, hvor lånet skal ligge.

Prislisterne viser niveauet. Realkredit Danmark tager 4.000 kr. i lånesagsgebyr pr. lån og 4.000 kr. i ekspeditionsgebyr af ejendomssagen (prisblad 23. september 2026). Totalkredit tager op til 4.000 kr. pr. lån (prisblad 1. juli 2026), og dertil kommer bankens eget gebyr. Hos Nykredit Bank er det 4.600-5.000 kr. i sagsekspedition, afhængigt af kundeprogram (prisliste 1. juli 2026).

Gebyrerne varierer fra institut til institut og fra bank til bank, så se på den enkelte banks og det enkelte instituts prisliste, før du vælger.

Lånesagsgebyret er dog kun én post blandt flere. Hos Nordea koster bankens ekspedition af et realkreditlån ved køb, omlægning eller tillægsbelåning 4.000 kr., og en indfrielse koster 2.000 kr., undtagen ved indfrielse i forbindelse med salg, hvor der gælder en særskilt pris (prisliste gældende fra 15. juni 2026). Dertil kommer kurtage, kursskæring og tinglysning.

Ringkjøbing Landbobank og Nordjyske Bank har i prisbogen fra 22. juni 2026 et TK-lånesagsgebyr på 4.000 kr. Et ekstra lånetilbud koster 500 kr., mens det første er gratis, og TK-indfrielsesgebyret er 750 kr. pr. lån.

En fastkursaftale, også kaldet kurssikring, koster typisk mellem 500 og 1.000 kr. plus et kursfradrag. Et vurderingsgebyr ligger omkring 1.650 kr.

Læg mærke til, hvordan de små beløb løber op. Et lånesagsgebyr, en fastkursaftale og en vurdering kan tilsammen nemt overstige 6.000 kr., før selve lånet overhovedet er etableret.

Tinglysningsafgift på pantebrevet: fast afgift plus procentdel af hovedstolen

Fra 1. januar 2026 er tinglysningsafgiften for pantebreve i fast ejendom og andelsboliger 1,25 pct. af det pantsikrede beløb plus en fast afgift på 1.825 kr. Den variable del af afgiften rundes op til nærmeste 100 kr.

Læg mærke til, at oprundingen kun slår igennem på det lille pantebrev. Ved 500.000 kr. løfter oprundingen beløbet fra 6.250 kr. til 6.300 kr., altså 50 kr. ekstra. Ved 3.000.000 kr. rammer beløbet tilfældigvis 37.500 kr., som allerede er deleligt med 100, så her sker der ingenting.

Det er værd at holde pantebrevsafgiften op mod skødeafgiften, for de to betaler du typisk i samme handel. Skødeafgiften er i 2026 0,6 pct. af ejerskiftesummen plus 1.850 kr. For en ejerbolig til 3 mio. kr. giver det 19.850 kr. i skødeafgift. Med et pantebrev på 3 mio. kr. kommer 39.325 kr. i pantebrevsafgift oveni, altså 59.175 kr. i tinglysningsafgifter alene, før du overhovedet har talt bidragssats, kurtage eller etableringsgebyrer med.

Pantebrevsafgiften betaler du som køber, fordi det er dit lån, der tinglyses, og betalingen sker digitalt, når pantebrevet anmeldes til tinglysning på tinglysning.dk. Ved en omlægning, hvor det nye pant erstatter et eksisterende pant i samme ejendom, betaler du den faste afgift på 1.825 kr. og kun 1,25 pct. af den del af det nye pantebrev, der overstiger det gamle. Betales afgiften ikke ved tinglysningen, forhøjes den med 5 pct., dog mindst 200 kr.

ÅOP: sådan samler den lånets omkostninger

ÅOP er den ene procentsats, der samler både engangsomkostningerne og de løbende omkostninger i et enkelt tal. I stedet for selv at lægge lånesagsgebyr, tinglysning, kurstab og bidrag sammen, kan du bruge ÅOP som pejlemærke, når du sammenligner to tilbud.

Brug igen eksemplet med et lån på 2 mio. kr. over 30 år og en bidragssats på 0,85 pct. Bidraget på cirka 17.000 kr. det første år er en løbende omkostning, som ÅOP regner med i hele lånets løbetid, uanset hvor længe du selv beholder lånet.

ÅOP dækker også de omkostninger, der kun betales én gang ved optagelsen. Et godt eksempel er kurstabet. Optager du et lån på 2 mio. kr. til kurs 98, får du kun 1.960.000 kr. udbetalt. Kurstabet er 2 pct. af 2.000.000 kr., altså 40.000 kr., og det er en del af det, du betaler for at få lånet.

Hvor høj ÅOP ender med at blive, afhænger af netop de komponenter, du lige har set. For et 30-årigt fastforrentet lån med 3 pct. debitorrente og en hovedstol på 1.000.000 kr. varierer ÅOP mellem 3,9 og 5,3 pct. alt efter bidragssats, kurstab og etableringsgebyrer. Det er samme låntype, men spændet viser, hvor meget de enkelte omkostninger rykker ved den samlede pris.

Omkostninger ved at indfri dit lån

Et lån har omkostninger, der først viser sig, når det skal afsluttes. Omkostningerne ved at indfri lån er ikke bare restgælden, og det er værd at kende dem, før du planlægger at sælge, omlægge eller komme ud af lånet før tid.

Ved indfrielse indgår typisk disse komponenter:

• Kursen på obligationerne bag lånet, altså den pris du skal betale for at komme ud af dem

• Kurtage og handelsomkostninger ved at købe obligationerne tilbage

• Et indfrielses- eller ekspeditionsgebyr

• Differencerenter eller terminsregulering, hvis du indfrier midt i en terminsperiode

• Kursskæring, hvis lånet samtidig skal refinansieres

• Nye låneomkostninger, hvis du optager et nyt lån i samme omgang

Størrelsen på de enkelte poster varierer. Indfrielses- eller ekspeditionsgebyret ligger typisk på 750 til 2.000 kr., mens bankens gebyr for at håndtere indfrielsen af et realkreditlån typisk er 3.000 til 6.000 kr. Samlet kan tidlig indfrielse af et realkreditlån løbe op i 10.000 til 20.000 kr. afhængigt af lånets størrelse og kursforhold.

Forskellen på de to muligheder er over 20.000 kr., og den kommer alene af, om du indfrier til markedspris eller venter på auktionen.

F5-lån følger en anden logik. Et F5-lån kan som udgangspunkt kun indfries til kurs 100 i forbindelse med selve rentetilpasningsauktionen, og uden for den betaler du aktuel markedspris for obligationerne. Er renterne faldet siden, ligger kursen ofte over 100, og så bliver en førtidig indfrielse dyr.

F5-lån refinansieres hvert femte år på en fast termin. Hos Nordea Kredit sker refinansieringen 1. januar, 1. april eller 1. oktober, og andre institutter refinansierer også 1. juli. Ved refinansieringen kan du komme ud til kurs 100, hvis du opsiger lånet inden fristen. Planlægger du at sælge eller omlægge, er det datoen at sigte efter.

Realkreditlånets samlede omkostninger: sådan vurderer du den reelle pris

Når du lægger alle de enkelte poster sammen, får du realkreditlånets samlede omkostninger. Her ser du, hvordan det ser ud i praksis ved et konkret boligkøb.

For en bolig til 2.500.000 kr. kan regnestykket se sådan ud: Skødeafgiften er 16.850 kr. Tinglysningsafgiften for realkreditlånet er 8.125 kr., når 75 pct. af lånet kan genbruge et eksisterende pant, og tinglysningsafgiften for et boliglån på 410.000 kr. er 7.025 kr.

Dertil kommer ekspeditionsgebyrer hos bank og realkreditinstitut på 9.000 kr., kurtage og kursskæring på 7.000 kr., etablering af boliglånet på 7.600 kr. og kurssikring i to måneder på 10.000 kr.

Samlet lander omkostningerne på 65.600 kr., hvilket svarer til 2,62 pct. af købsprisen. Læg mærke til, at kurssikring og ekspeditionsgebyrer tilsammen udgør knap 30 pct. af beløbet, og det er poster, der sjældent fylder i et lånetilbud, men meget i din økonomi.

Skal du senere omlægge, koster det typisk 10.000 til 30.000 kr. Hvor du lander i det interval, afhænger af lånets størrelse, kursen, bankens gebyrer og tinglysningsafgifterne.

Et eksempel på, hvordan engangsomkostningerne ved en omlægning kan fordele sig:

• Et gebyr til bank eller realkredit på 8.500 kr.

• En fast tinglysningsafgift til staten på 1.825 kr., hvis lånet ikke forhøjes

• Kurtage og kursskæring på 4.850 kr.

At flytte et realkreditlån til et andet institut er i praksis en omlægning: det gamle lån indfries, og et nyt optages med gebyrer, kurtage, kursskæring og tinglysning. Flyt derfor kun lånet, hvis den lavere ydelse eller de bedre vilkår kan betale omkostningerne hjem.

Én ting slører billedet, når du regner på, om en omlægning kan betale sig: renter og bidrag er fradragsberettigede, så den reelle besparelse efter skat er mindre end den nominelle. Det afgørende er tilbagebetalingstiden, altså hvor mange måneder der går, før den lavere ydelse har dækket omkostningerne ved omlægningen. Er den kortere, end du regner med at beholde lånet, giver omlægningen mening.

Få hele prisen med, når du sammenligner lån

Lånets omkostninger består af tre dele, og du skal have alle tre med, når du sammenligner to tilbud:

• Engangsomkostninger, som du betaler ved optagelsen, for eksempel lånesagsgebyr, tinglysningsafgift og kursskæring.

• Løbende bidrag, altså bidragssatsen, der betales hvert år, så længe lånet løber.

• Eventuelle omkostninger ved indfrielse, hvis lånet skal afsluttes før tid, for eksempel ved salg eller omlægning.

Kun hvis alle tre dele er med i regnestykket, kan du reelt sammenligne to lånetilbud. Derfor bør du bede om ÅOP og en specifikation af samtlige gebyrer, når du har tilbuddene foran dig. ÅOP omregner engangsomkostningerne til en årlig procentsats og gør det lettere at se den reelle forskel mellem to lån, der ellers ser ens ud på papiret.

To lån med samme nominelle rente kan have vidt forskellige samlede omkostninger, fordi bidragssats og gebyrer varierer fra institut til institut. Den laveste rente er derfor ikke nødvendigvis det billigste lån. Et tilbud med en anelse højere rente, men lavere bidragssats og færre gebyrer, kan sagtens ende med at koste dig mindre over lånets levetid.

Den vigtigste konklusion for dig som privat låntager er at regne på hele lånets levetid, før du beslutter dig. Det betyder, at du også skal tage stilling til, hvor sandsynligt det er, at du sælger boligen eller omlægger lånet undervejs, for det er netop de situationer, hvor indfrielsesomkostningerne dukker op og kan ændre billedet. Et lån, der ser billigt ud i dag, kan blive dyrt, hvis du skal ud af det om få år.

Bed din bank om ÅOP og en fuld gebyrspecifikation på det konkrete tilbud, og hold de tre dele op mod hinanden, før du skriver under.