Hvad er en salgsopstilling?

En salgsopstilling er en præsentation af ejendommen med vigtige data og information, som ejendomsmægleren udarbejder i forbindelse med boligsalget. Den markedsfører boligen og giver dig samtidig de lovpligtige oplysninger, du skal bruge for at kunne tage stilling til et køb.

Når en ejendomsmægler sælger en bolig, er det et krav, at der udarbejdes en salgsopstilling, og mægleren har ansvaret for, at oplysningerne i den er korrekte. Salgsopstillingen er også en del af købsaftalen og skal indeholde de oplysninger, der er nødvendige for en købsbeslutning.

Hvad indeholder en salgsopstilling?

Salgsopstillingen samler boligens grundlæggende fakta og økonomiske tal ét sted, så du får overblik, før du tager stilling til et køb. Indholdet og kravene er fastlagt, så du finder de samme typer oplysninger i enhver salgsopstilling.

• De grundlæggende fakta står altid øverst: adresse, boligtype, boligareal, grundareal, antal værelser og byggeår.

• Den kontante handelspris og købesummen står der sammen med købers kontantbehov og et finansieringsforslag beregnet ud fra et 30-årigt obligationslån.

• Du ser også ejendommens økonomi: ejendomsskatter (grundskyld), renovation, antenneafgift, eventuel grundejerforening og forsikringsforhold.

• Oplysninger om ejendommens benyttelse (helår, fritid, erhverv), servitutter, gæld og byrder, energimæssig stand, forurening samt medfølgende løsøre og hårde hvidevarer er også en del af dokumentet.

Læs punkterne samlet, for summen af fakta og tal er det, der giver dig grundlag for at vurdere boligen.

De lovpligtige oplysninger i en salgsopstilling

Salgsopstillingens indhold følger et sæt minimumskrav, ikke mæglerens frie valg. Kravene kommer fra bekendtgørelse BEK nr 1230 af 21/11/2014, og de lovpligtige oplysninger skal altid være med, uanset hvilken bolig der er tale om.

• Bekendtgørelsen kræver blandt andet den skønnede kontantpris, altså udbudsprisen, og kursdatoer for realkreditlån og boliglån.

• Det skal oplyses, at brutto- og nettoudgiften er beregnet ud fra et standardfinansieringsforslag, og at denne standardfinansiering i visse tilfælde ikke kan opnås.

• Ejerudgiften for det første år skal specificeres med aktuel ejendomsværdiskat, grundskyld og ejendomsforsikring for den pågældende ejendom.

• For sommerhuse og fritidshuse oplyses de primære og eventuelt supplerende varmekilder, og det skal fremgå, at udgiften til og størrelsen af varmeforbruget ikke fremgår af salgsopstillingen.

Når du læser opstillingen, kan du bruge disse fire punkter som en tjekliste for, om de lovpligtige oplysninger er på plads.

Ejerudgifter og finansiering, så du forstår tallene

Tallene for ejerudgifter og finansiering afgør, om boligen reelt er inden for din økonomiske rækkevidde. Brug derfor et par minutter på at forstå, hvad de forskellige beløb dækker, og hvordan de hænger sammen.

Ejerudgifter i en salgsopstilling dækker typisk de faste poster, der følger med at eje boligen. De dækker ikke alle udgifter ved at bo der, kun de poster, der er knyttet til ejendommen og dens fælles forhold.

• Ejendomsskat, altså grundskyld og eventuel ejendomsværdiskat.

• Kontingent til en grundejerforening, hvis boligen ligger i et område med en sådan.

• Renovation.

• Rottebekæmpelse.

• Skorstensfejning.

• Eventuelle fællesudgifter.

Salgsopstillingen viser typisk både en ejerudgift og et brutto/netto-beløb, og mange forveksler de to tal. De er ikke det samme. Ejerudgiften er de løbende driftsudgifter ved at eje boligen. Brutto- og nettobeløbet beskriver derimod, hvad boligen koster dig om måneden, når finansieringen af lånet er regnet med. Brutto er udgiften før skattemæssige fradrag, netto er beløbet efter. Læs dem altså som to forskellige opgørelser, der hver især fortæller noget om din økonomi, ikke som én samlet udgift.

Du skal også regne med udgifter, som salgsopstillingen ikke sætter tal på. §16 kræver, at opstillingen oplyser, at der vil være udgifter til energi, vand, eventuelt lovpligtige eftersyn af forsyningsanlæg, eventuelt andre forbrugsafhængige forhold og løbende vedligeholdelse, men at disse udgifter ikke fremgår af salgsopstillingen. Du får altså besked om, at de findes, uden at der står beløb på dem. Husk det, når du lægger budget.

Varmeregningen står i salgsopstillingen som oplysning om forbrugsafhængige forhold, og det skal fremgå, hvilken slags tal der er brugt, for eksempel det beregnede forbrug fra energimærket eller sælgers faktiske forbrug. Hvis den primære varmekilde er en anden end den, energimærket bygger på, bruges sælgers faktiske forbrug det seneste år i stedet. Kig derfor efter, om tallet er beregnet eller faktisk, og hvilket år det dækker, før du sammenligner det med dine egne forventninger til varmeforbruget.

Sådan læser du salgsopstillingen sammen med tilstandsrapporten og energimærket

Salgsopstillingen giver dig ikke hele billedet alene. For at forstå, hvad du reelt køber, skal du læse den sammen med tilstandsrapport, elinstallationsrapport og energimærke.

Ingen af dokumenterne er en samlet garanti for boligen. Tilstandsrapport, elinstallationsrapport, energimærke, sælgeroplysninger og tilbud på ejerskifteforsikring belyser forskellige risici, og de skal vurderes samlet, ikke enkeltvis. Ser du kun på salgsopstillingen, risikerer du at overse forhold, som de øvrige dokumenter er lavet for at fange.

En stor del af oplysningerne i dokumenterne kommer fra samme kilde. Bygnings- og Boligregistret (BBR) indeholder oplysninger om Danmarks grunde, bygninger, tekniske anlæg og private boliger. BBR-oplysningerne indgår i salgsopstillingen, tilstandsrapporten og energimærkningen, og de bruges blandt andet til opførelsesår, om- og tilbygningsår, ydervægs- og tagdækningsmateriale, varmeinstallation og opvarmningsmiddel samt boligareal.

Derfor kan en fejl i BBR brede sig til flere dokumenter på én gang. BBR-areal, tinglyst areal og den gulvflade, du oplever i boligen, er ikke nødvendigvis samme størrelse. Som ejer har du ansvar for at følge op på, om BBR-oplysningerne for din ejendom er korrekte. Tjek derfor, om tallene i salgsopstillingen stemmer med det, du selv kan måle og se.

Når du har dokumenterne foran dig, er der fem fejl i salgsopstillingen, som særligt mange købere overser:

• Ejendomsværdiskatten bør du tjekke, fordi den kan være beregnet ud fra forældede forudsætninger og derfor ikke matche den skat, du faktisk kommer til at betale.

• Ejendomsvurderingen skal du se nærmere på. En gammel eller upræcis vurdering kan give et misvisende billede af boligens værdi og de skatter, der følger med.

• Den månedlige ydelse skal du læse kritisk, for beløbet afhænger af det finansieringsforslag, der er regnet på, og ikke af den låneaftale, du selv ender med.

• Boligarealet bør du sammenholde med BBR og med de mål, du selv oplever i boligen, så du ikke betaler for flere kvadratmeter, end der reelt er.

• Driftsudgifterne skal du tjekke, fordi salgsopstillingen ikke sætter tal på energi, vand og løbende vedligeholdelse, og de poster kan ændre dit budget mærkbart.

De fem punkter betyder ikke, at der er noget galt. De er blot de steder, hvor en salgsopstilling oftest giver anledning til at stille et opfølgende spørgsmål, før du beslutter dig.

Der findes også en ejendomsdatarapport, som samler oplysninger fra flere offentlige registre og myndigheder og kan føre dig videre til BBR, energimærke, jordforurening, planer, byggesager og forsyningsforhold. Rapporten kan bekræfte eller udfordre det, du læser i salgsopstillingen, og den peger videre mod forhold ud over selve boligen.

Få det fulde billede af boligen og hjælp hos Brikk

Salgsopstillingen er ikke et dokument, du læser løst ved siden af handlen. Den er en del af købsaftalen, og købsaftalen henviser til handelens andre dokumenter. Salgsopstillingen har derfor samme vægt som selve aftalen. Når du forstår salgsopstillingen som køber, skal du holde fast i, at det, der står i den, ikke er markedsføring, du kan overse.

Sælger har en loyal oplysningspligt og skal fortælle dig om alle væsentlige forhold ved boligen. Ejendomsmægleren er sælgers mand og har ansvaret for, at oplysningerne i salgsopstillingen er korrekte. Mægleren er altså ikke din rådgiver, og det skal du huske, når du stiller spørgsmål undervejs.

Du får det fulde billede af boligen, når du læser salgsopstillingen sammen med ejendomsdatarapporten, BBR-oplysningerne, tingbogsoplysningerne og servitutterne:

• Ejendomsdatarapporten samler oplysninger fra flere registre og kan bekræfte eller udfordre det, du læser i opstillingen.

• BBR-oplysningerne viser, hvordan boligen er registreret med areal, byggeår og tekniske forhold.

• Tingbogsoplysningerne fortæller, hvilke rettigheder og hæftelser der er tinglyst på ejendommen.

• Servitutterne beskriver de bindinger, der gælder for, hvordan du må bruge boligen og grunden.

Læs dokumenterne samlet, før du beslutter dig. Har du brug for hjælp til at forstå en salgsopstilling eller til selve boligkøbet, kan du kontakte Brikk, som er en ejendomsmægler, der kan guide dig gennem dokumenterne og processen.

Læs også: Sådan fastsættes en ejerudgift, og hvorfor er den vigtig? og Boliger Til salg