Hvad betyder energimærke for salg af bolig?

Når du sælger din bolig, følger der et energimærke med. Det består af selve mærket og en tilhørende energimærkningsrapport, og det har to formål: at vise bygningens energimæssige kvalitet og pege på de oplagte forbedringer, der er værd at kigge på.

Skalaen går fra A til G, og A er delt op i A2020, A2015 og A2010. Jo nyere årstal, jo skrappere krav stilles der, og kun de bedste lavenergibygninger kan opnå A2020. Det betyder, at selv inden for den bedste kategori er der forskel på, hvor energieffektiv en bolig reelt er.

Salgsprisen stiger i gennemsnit cirka 500 kr. pr. m² for hvert bogstav, energimærket forbedres. For et hus på 100 m² svarer det til omkring 50.000 kr. Det er værdien af at rykke sig blot ét trin op ad skalaen.

Det besvarer også spørgsmålet om, hvad energimærket betyder for salget. Boliger med et godt mærke, altså A til C, sælges hurtigere og til højere priser end boliger med et dårligt mærke i E til G. Mærket er dokumentation, men også en del af, hvad din bolig er værd, og hvor hurtigt den finder en køber.

Lovpligtigt energimærke og regler for gyldighed ved salg

Siden 2010 har det været et lovkrav i Danmark, at ejeren fremlægger et gyldigt energimærke ved salg. Det gælder, uanset om du sælger gennem en ejendomsmægler eller direkte til en køber. Kravet administreres af Energistyrelsen, og du kan ikke springe det over eller udskyde det til efter handlen.

Timingen er også fastlagt. Energimærket skal foreligge, inden boligen annonceres til salg, og det skal være synligt i annoncen. Sælger du via mægler, skal du give mærket videre til mægleren på forhånd, for mægleren er forpligtet til at inkludere det i salgsopstillingen. Køberen skal have mærket senest ved aftaleindgåelsen.

Hvor længe er mærket gyldigt?

Et gyldigt energimærke ved salg holder i 10 år fra udstedelsesdatoen. Der er dog en vigtig undtagelse: Hvis boligen ændres væsentligt, skal der laves et nyt. Udskiftning af varmekilde er et klassisk eksempel på en ændring, der nulstiller gyldigheden.

Den 10-årige gyldighed betyder i praksis, at et mærke fra 2018 stadig kan bruges ved et salg i 2026. Du behøver altså ikke bestille et nyt mærke, blot fordi der er gået nogle år, så længe boligen ikke er blevet ændret væsentligt undervejs.

Undtagelser: boliger der ikke skal energimærkes

Nogle boliger er undtaget fra kravet. Det er værd at tjekke, om din bolig er en af dem:

• Fritliggende bygninger under 60 m²

• Sommerhuse

• Fredede bygninger

• Visse bygninger til nedrivning

Er din bolig på denne liste, skal den ikke energimærkes ved salg.

Sådan påvirker energimærket salgspris og boligværdi

For et hus på 140 m² svarer blot én forbedring af mærket, for eksempel fra E til D, til en potentiel værdistigning på omkring 70.000 kr. Hvert trin op ad skalaen flytter reelt noget i din salgspris.

Spredningen er endnu tydeligere, når du ser på hele skalaen. Et energimærke A eller B giver i gennemsnit en salgspris på 3.291.000 kr. for et 140 m² hus, altså 37 % over gennemsnittet. I den modsatte ende giver F eller G en gennemsnitlig salgspris på 1.669.000 kr., hvilket er 30 % under gennemsnittet. Det er forskellen mellem at ligge godt over eller klart under, hvad tilsvarende boliger ellers handles til.

Købere betaler mere for et godt mærke, fordi mærket også er et bud på, hvad boligen koster at bo i. En villa på 150 m² med mærke D bruger typisk 15.000-20.000 kr. om året på varme. Den samme villa med mærke B bruger 8.000-12.000 kr. Over 10 år er forskellen 60.000-80.000 kr., og det er penge, der ikke forsvinder ud af budgettet igen. Købere læser derfor mærket som en driftsprognose for de næste mange år, ikke som en ubetydelig detalje i salgsopstillingen.

Det er også her, du som sælger kan rykke på tingene, hvis din bolig ikke ligger i toppen. Har huset mærke D eller dårligere, kan det typisk hæves 1-2 energiklasser ved at gennemføre forslagene i energimærkningsrapporten. Et ældre hus kan endda løftes fra G til C med en gennemgribende renovering. Rapporten peger på problemet og viser samtidig vejen til at løfte både mærket og værdien.

Køberinteresse og liggetid følger energimærket

En undersøgelse fra Boligsiden.dk viser, hvor tydeligt mærket slår igennem på begge parametre:

Forskellen i pris er markant, men salgstiden er den mest interessante detalje. Et hus med mærke G ligger i gennemsnit 67 dage længere på markedet end et hus med mærke A. Det er over to måneder, hvor du som sælger stadig hænger på udgifterne, usikkerheden og de gentagne fremvisninger.

Mønsteret bag tallene er enkelt. Boliger med højt energimærke tiltrækker flere interesserede købere, opnår højere salgspris og har kortere liggetid. Der er altså en direkte sammenhæng mellem energimærket og køberinteressen. Køberne ser mærket, inden de booker en fremvisning, og det er med til at afgøre, hvilke boliger de overhovedet vælger at se.

Et standardhus på 130 m² med det bedste mærke (A2020) har ofte en varmeregning under 3.000 kr. om året, mens det dårligste mærke (G) kan betyde 30.000 kr. eller mere. Den forskel mærker køberen med det samme i sit månedlige budget, og derfor påvirker energimærket også liggetiden for din bolig.

Det er også her, mærket fungerer som dokumentation. Det skaber større gennemsigtighed i bolighandlen, fordi køberen konkret kan se, hvad boligen koster at drive, inden han byder. Den viden påvirker hans forventninger til pris og til de investeringer, han skal regne med at lave i årene efter overtagelsen. Et dårligt mærke gør ikke salget umuligt, men køberen tager højde for det i sit bud.

Forbedringer der løfter energimærket og salgbarheden

Energimærker fra 2021 og nyere fremhæver de tre mest oplagte tiltag, så du ikke selv skal gennemgå hele rapporten for at finde de vigtigste. For hvert forslag angiver rapporten både, hvor meget du kan spare på energiudgifterne, og hvad renoveringen koster at gennemføre. Det gør det muligt at regne på, om investeringen kan betale sig, inden du sætter i gang.

Her er de tiltag, der typisk flytter mest, med de beløb og effekter rapporten arbejder med:

Alle tiltagene sænker dine varmeudgifter og gør boligen lettere at sælge. Når du vil forbedre energimærket og dermed salgbarheden, handler det om at vælge de tiltag, der giver mest for pengene, i stedet for at renovere uden en plan.

Få energimærket med i salgsplanen hos Brikk

Når du har styr på, hvad mærket betyder for pris og salgbarhed, er der kun det praktiske tilbage. Mange sælgere taber tid her, fordi de først begynder at arbejde med energimærket til boligsalget, når boligen allerede er annonceret. Sådan undgår du det:

1. Tjek på sparenergi.dk, om du allerede har et gyldigt energimærke, inden du bestiller et nyt.

2. Bestil i god tid, og regn med 1-3 ugers leveringstid fra bestilling. Indhent samtidig 2-3 tilbud, da priserne varierer med op til 50 %.

3. Videregiv energimærket til din ejendomsmægler, som skal inkludere det i salgsopstillingen.

Rækkefølgen betyder noget. Et mærke, der først lander efter annoncen er sat op, tvinger dig til at vente med at gå på markedet, og de uger kan koste både interesse og forhandlingsrum.

Det hænger sammen med, hvad boligen koster at drive, hvad køberen er villig til at give, og hvor længe den bliver liggende. Netop derfor kan Brikk hjælpe dig med at få energimærket med i salgsarbejdet, så det understøtter både pris, køberinteresse og salgbarhed.

Læs også: Hvad er energimærkning, og hvordan forbedrer du din score?