Forskel på realkreditvurdering og salgsvurdering

Din bolig kan have flere officielle værdier på samme tid, og det er ikke en fejl. Det er heller ikke en tastefejl hos myndighederne eller en mægler, der har regnet forkert. Der findes tre forskellige tal med hver sit formål: realkreditvurderingen, salgsvurderingen og den offentlige ejendomsvurdering. De to første er de tal, du som boligejer oftest møder, når du skal låne eller sælge, og dem handler denne artikel om.

Forskellen på realkreditvurdering og salgsvurdering handler om, hvad tallene skal bruges til. Realkreditinstituttet bruger sin vurdering til at fastsætte belåningsgraden, altså hvor stor en del af boligens værdi der kan lægges lån i. Salgsvurderingen er mæglerens bud på, hvad boligen realistisk kan sælge for lige nu. Det ene tal viser, hvor meget du kan belåne, og det andet viser, hvad du kan forvente at få for boligen, hvis den kommer på markedet.

De to tal kan sagtens afvige, fordi de tjener forskellige formål. Realkreditvurderingen bygger på et forsigtigt skøn over værdien, mens salgsvurderingen tager udgangspunkt i de aktuelle markedsforhold. Derfor er realkreditinstituttets tal typisk det laveste af de to. Når du kender forskellen, bliver det lettere at bruge tallene rigtigt, både når du skal optage lån, og når du skal vurdere, hvad boligen kan indbringe ved et salg.

Hvad er en realkreditvurdering?

En realkreditvurdering er den vurdering, som realkreditinstituttet selv eller en samarbejdspartner laver, når du vil låne penge i din bolig. Formålet er at fastsætte belåningsværdien, altså den værdi instituttet bruger til at afgøre, hvor stor en del af ejendommens værdi der kan finansieres med et realkreditlån. Du kan også støde på ordet belåningsvurdering om det samme tal, fordi vurderingen netop handler om belåning.

Vurderingen er ikke et spejl af dagens salgspris eller af den pris, du selv gav for boligen. Den bygger på et forsigtigt skøn over, hvad ejendommen efter sin karakter og de aktuelle markedsforhold vurderes at kunne sælges for i en normal handel inden for en rimelig periode. Instituttet skal kunne stå inde for tallet over hele lånets løbetid, og derfor regner det ikke med en pris, der kun holder i en kort periode med usædvanlig gang i markedet.

Hvem står bag vurderingen?

Realkreditinstituttet bruger typisk en autoriseret ejendomsvurderingsmand til opgaven, eller en ejendomsmægler fra et samarbejdende ejendomsmæglerfirma, der kommer ud og ser på boligen. Den person kigger blandt andet på husets størrelse, beliggenheden, boligens stand og energimærke samt på sammenlignelige handler i området. Oplysninger om byggetilladelser og markedets generelle udvikling og prisniveau på lignende ejendomme kan også indgå.

Vurderingsfirmaet udarbejder en rapport, der dokumenterer ejendommens værdi og danner grundlag for instituttets beslutning om belåningsgrænsen. Rapporten er instituttets interne arbejdsdokument, og instituttet er ikke forpligtet til at udlevere den. Du skal altså ikke regne med at få hele grundlaget at se, men du kan bede om at få oplyst, hvilken værdi instituttet er nået frem til.

Lånegrænser realkredit

Hvor meget der kan lægges i et realkreditlån, er ikke op til instituttet at bestemme frit. Lånegrænserne er lovbestemte i lov om realkreditlån og realkreditobligationer m.v. For de boligtyper, du som privatperson oftest møder, ser rammerne sådan ud:

• Ejerboliger til helårsbrug kan belånes med op til 80 % af ejendommens værdi ifølge lov om realkreditlån og realkreditobligationer m.v.

• Fritidshuse, der ikke udlejes erhvervsmæssigt, kan belånes med op til 75 % efter samme lov.

• Private andelsboliger kan belånes med op til 80 % af ejendommens værdi med realkreditlån, præcis som ejerboliger, ifølge lov om realkreditlån og realkreditobligationer m.v.

Procenterne er lovens øvre rammer, og de er ikke en personlig godkendelse. Det konkrete lån kan blive lavere, selv om der er plads inden for lånegrænsen, og muligheden for at få lånet afhænger derudover af en særskilt kreditværdighedsvurdering af dig som låntager.

Dit eget tal står i vurderingsrapporten fra realkreditinstituttet. Det er den værdi, instituttet har fastsat for netop din ejendom, og det er den, du skal tage udgangspunkt i, når du regner på, hvor meget der kan finansieres.

Hvad er en salgsvurdering?

En salgsvurdering er ejendomsmæglerens skøn over, hvad din bolig realistisk kan sælge for lige nu. Den bygger på sammenlignelige handler i området, boligens stand, beliggenhed og det aktuelle udbud. Det er ikke et tal, der skal holde i årevis, men et øjebliksbillede af markedet, som det ser ud, når du overvejer at sælge.

Når du bestiller en ejendomsmægler salgsvurdering, kommer mægleren ud og ser på boligen. Her indgår blandt andet boligtype, eventuelle renoveringer, størrelse og grund. Mægleren trækker også på den offentlige ejendomsvurdering og på tidligere salgspriser i området, ligesom boligområdets popularitet og udbudsvilkår spiller ind i beregningen.

En salgsvurdering er bestilt af dig, og den er ikke det samme som den lånevurdering, banken får lavet på dine vegne. De to minder stort set om hinanden og laves i praksis af en ejendomsmægler, men det er forskellige opdragsgivere, og det kan give små udsving i resultatet.

Den offentlige ejendomsvurdering er et tredje tal

Ud over realkreditvurderingen og salgsvurderingen findes der en tredje værdi: den offentlige ejendomsvurdering. Den fastsættes af Vurderingsstyrelsen og har et helt andet formål end de to andre. Tallet bruges til at fastsætte en skatteramme for boligen, og det laves blandt andet på baggrund af BBR-oplysninger.

Det betyder, at den offentlige ejendomsvurdering ikke bruges til belåning, og den er heller ikke en salgspris. Du skal derfor ikke forveksle den med de to tal, der faktisk styrer, hvor meget du kan låne, og hvad boligen kan indbringe. Du kan læse mere om den offentlige ejendomsvurdering, hvis du vil i dybden med, hvordan den beregnes.

Hvor finder du de enkelte tal?

• Din salgsvurdering får du fra den ejendomsmægler, du har haft ude at se på boligen.

• Realkreditvurderingen står i vurderingsrapporten fra realkreditinstituttet.

• Den offentlige ejendomsvurdering finder du på vurderingsportalen.dk.

Den offentlige ejendomsvurdering er et tredje tal

At realkreditinstituttets tal typisk ligger under mæglerens, er ikke udtryk for, at den ene part tager fejl. Det handler om, hvad tallet skal kunne holde til. Instituttet låner dig penge med boligen som sikkerhed, og hvis du en dag ikke kan betale, skal instituttet kunne få sine penge igen ved at sælge boligen. Derfor bygger vurderingen på et forsigtighedsprincip: instituttet skal kunne hæfte for lånet og dække et eventuelt tab, hvis boligen ender på tvangsauktion.

Det princip forklarer, hvorfor realkreditvurderingen er lavere end salgsprisen. En salgsvurdering beskriver, hvad boligen kan indbringe i en normal handel lige nu, mens realkreditvurderingen skal holde i hele lånets løbetid. Instituttet kan ikke regne med en pris, der kun gælder i en kort periode med usædvanlig gang i markedet. I stedet lægger det en konservativ salgsværdi over tid til grund, og derfor trækkes der i praksis en sikkerhedsmargin fra den forventede salgspris.

En enkelt høj pris løfter heller ikke nødvendigvis vurderingen. Hvis en særlig ivrig køber har drevet prisen op, skyldes det netop den ene købers interesse og ikke boligens generelle niveau. Den slags skal ikke løfte vurderingen, og derfor bliver instituttets tal den belåningsværdi, som procentgrænsen efterfølgende anvendes på.

Hvad en lavere vurdering betyder for dit lån

Belåningsværdi er den ejendomsværdi, realkreditinstituttet bruger som beregningsgrundlag, og den er ikke det samme som markedsprisen. Når belåningsværdien ligger under salgsprisen, stiger din belåningsgrad, fordi lånet nu udgør en større andel af den værdi, der regnes på. Belåningsgrad er forholdet mellem din aktuelle belåning og den værdi, den sammenlignes med, og den ændrer sig, når enten gælden eller værdien flytter sig.

En højere belåningsgrad kan mærkes på økonomien. En lav vurdering øger den relative belåningsgrad, og det kan udløse højere bidragssatser, særligt hvis lånet overstiger 60 % af værdien. Hvor grænsen præcist ligger, og hvordan satserne er skruet sammen, afhænger af det enkelte institut, så det er tal, du skal hente i dit eget lånetilbud eller spørge instituttet om.

Bliver boligen vurderet lavere end den pris, du gav for den, får det også betydning for, hvor meget du selv skal lægge. Forskellen skal dækkes på anden måde, enten med din egen opsparing eller med et supplerende banklån. Lovgivningen kræver en egen udbetaling på mindst 5 %, og op til 15 % kan lånes i banken, mens resten typisk lægges i realkreditlån inden for de lovbestemte rammer.

Realkreditvurdering ved omlægning af lån

Ved omlægning af et realkreditlån eller ved et tillægslån laver instituttet en ny vurdering af boligen for at finde ud af, hvor stort et lån det kan give. Den vurdering er ofte lidt lavere end en vurdering i forbindelse med et salg, og forklaringen er den samme som før: formålet er belåning, ikke salg. Instituttet vurderer, hvad boligen er værd som sikkerhed for et lån, ikke hvad den kan indbringe ved en almindelig handel.

Den offentlige ejendomsvurdering kan spille ind ved en omlægning, men den er ikke den eneste faktor, instituttet tager i betragtning. Institutterne lægger vægt på deres egen vurdering, og de er ikke forpligtet til at bruge myndighedernes tal som udgangspunkt for belåning. Lovgivningen kræver, at realkreditinstituttet selv værdiansætter ejendommen, og det er den vurdering, procentgrænserne regnes ud fra.

Derfor er realkreditinstituttets tal ofte det laveste

Først og fremmest kan du sikre dig, at instituttet har haft det rigtige grundlag at vurdere ud fra. Vurderingen bygger på de oplysninger, der er tilgængelige, og hvis der mangler dokumentation for boligens stand og forbedringer, kan det påvirke resultatet.

• Saml kvitteringer og fakturaer for renoveringer, så du kan dokumentere forbedringer som nyt tag, nyt køkken, nyt bad eller energiforbedringer.

• Sørg for, at tilbygninger og ændringer er registreret korrekt i BBR, fordi vurderingsmanden bygger på BBR-oplysninger.

• Fremlæg et nyere energimærke, da energimærke ved vurdering indgår og kan dokumentere boligens stand og effektivitet.

• Bed realkreditinstituttet om en skriftlig begrundelse for vurderingen, fordi selve vurderingen som udgangspunkt ikke kan klages til Realkreditankenævnet, men begrundelsen kan vise, hvilke forhold der kan dokumenteres bedre.

Pointen med alle fire handlinger er den samme: du kan ikke bestille et højere tal, men du kan gøre det lettere for instituttet at se, hvad boligen faktisk indeholder. Har du eksempelvis fået lagt nyt tag eller renoveret badeværelset, er det dokumentation for forbedringer, der ellers risikerer at ligge ubemærket hen. Kvitteringer og fakturaer er det, der flytter noget fra en mundtlig oplysning til noget, der kan lægges til grund.

Det samme gælder BBR. Hvis du har bygget til eller lavet ændringer, som ikke er registreret, står de ikke i de oplysninger, vurderingsmanden arbejder ud fra. Et tjek af registreringen kan derfor være det, der forklarer, hvorfor tallet lander, hvor det gør. Et opdateret energimærke hører med i samme billede, fordi det giver et dokumenteret billede af boligens stand og effektivitet frem for et skøn.

Til sidst kan begrundelsen være selve nøglen. Den viser, hvilke forhold instituttet har lagt vægt på, og dermed også hvor der eventuelt mangler dokumentation. Har du samlet materialet og fået en skriftlig begrundelse, står du med et bedre grundlag, hvis du vil have vurderingen taget op igen.

Hvad betyder forskellen for lån og salg?

For at holde styr på realkreditvurdering og salgsvurdering skal du først og fremmest vide, hvad hvert tal skal bruges til. Kort fortalt står du med to forskellige værdier, der hver især har sit eget formål og sin egen tidshorisont.

• Realkreditvurderingen fastsætter belåningsværdien for realkreditinstituttet og er typisk lavere, fordi den skal holde over tid og beskytte instituttet mod tab.

• Salgsvurderingen er mæglerens bud på en aktuel salgspris ud fra markedet, som det ser ud lige nu, med sammenlignelige handler, stand, beliggenhed og udbud som grundlag.

• Den offentlige ejendomsvurdering er et tredje tal, der bruges til ejendomsskatter, og som ikke skal forveksles med de to andre.

Når tallene afviger fra hinanden, er det ikke en fejl, men en naturlig følge af, at de har forskellige formål og forskellige tidshorisonter. Realkreditvurderingen peger på, hvor meget du kan belåne, mens salgsvurderingen peger på, hvad boligen kan indbringe, og den offentlige vurdering holder sig til skatten. Kender du forskellen, er du klædt på til både at læse lånetilbuddet og vurdere, hvad boligen realistisk kan sælge for.