Et accepteret bud er ikke en handel. Selv hvis sælger siger ja til din pris, er der ikke indgået en bindende aftale, før både du og sælger har sat jeres underskrift på købsaftalen. Har du skrevet under, men mangler sælgers underskrift, er dokumentet kun et tilbud til sælger, og det kan trækkes tilbage, indtil sælger har antaget det.
Mundtlige meldinger flytter heller ikke noget juridisk. Sælgers mundtlige accept eller mæglerens udsagn om, at “den er hjemme”, er ikke bindende, før der ligger en aftale underskrevet af begge parter. Først når begge underskrifter er på plads, er aftalen bindende, og sælger kan ikke bare trække sig, fordi der senere dukker et bedre bud op.
Når begge har skrevet under, har du som udgangspunkt en lovbestemt fortrydelsesret på seks hverdage. Der kan samtidig være aftalt forbehold, for eksempel et advokat-, rådgiver- eller bankforbehold, som skal afklares, før handlen står helt fast. En budrunde slutter netop med, at sælger accepterer ét bud og underskriver købsaftalen med den valgte køber, og først der er der en bindende aftale.
Resten af artiklen handler om, hvornår en bolighandel er bindende i praksis. Du får budrundens regler, mæglerens rolle som sælgers repræsentant, vilkårene der vejer ud over prisen, og de sidste praktiske trin frem mod en afsluttet handel.
Sådan foregår en budrunde på et hus med flere købere
Når flere købere til samme bolig melder sig, kan sælger vælge at sætte salget i budrunde. Det sker typisk ved en meget attraktiv ejendom eller en liebhaverejendom, der er svær at prisfastsætte, og reglerne er fastlagt i bekendtgørelse nr. 321 af 29. marts 2007 om salg af fast ejendom ved budrunder.
En budrunde er en opfordring til interesserede købere om at afgive et købstilbud inden for en fastsat frist, på ens vilkår bortset fra pris og overtagelsesdato. Sælger kan vælge formen fra starten, men også først tage den i brug, når der viser sig flere interesserede købere. Uanset hvornår beslutningen falder, gælder de samme regler.
En budrunde skal gennemføres på et for alle interesserede købere ensartet, gennemsigtigt og afklaret grundlag. Du skal altså ikke gætte dig frem til vilkårene, mens andre sidder med bedre information.
Udbudsmaterialet skal som minimum indeholde salgsopstillingen og et udkast til standardkøbsaftalen, så du kan se, hvad du reelt byder ind i.
Er boligen omfattet af huseftersynsordningen, skal tilstandsrapport, elinstallationsrapport, oplysninger om ejerskifteforsikring og sælgers erklæring om at betale halvdelen af ejerskifteforsikringspræmien også ligge klart fra budperiodens start. Sammen med købsaftalen får du en tilbudsblanket, og de detaljerede regler for budrunden skal fremgå af netop den blanket.
Budperioden løber i praksis oftest mindst 1-4 uger ud i fremtiden. I perioden kan du besigtige boligen med en byggesagkyndig og søge både juridisk og økonomisk bistand, før du binder dig til noget.
Mens budperioden løber, må sælger og mægler ikke føre forhandlinger med interesserede købere og heller ikke sælge ejendommen. Først når buddene åbnes, indfører mægleren alle rettidigt indkomne bud i en budjournal. Ender det med, at sælger forkaster samtlige bud, skal mægleren straks underrette budgiverne efter acceptfristens udløb og sende budjournalen i anonymiseret form til alle, der har budt.
Mange misforstår netop denne del: en budrunde på hus fungerer ikke som en auktion. Du får ikke at vide, hvad andre byder, mens budrunden løber, og mægleren må ikke skabe en overbudssituation ved at spille købere ud mod hinanden. Der er ingen klokke, der ringer, og ingen meldinger undervejs om, at du er ved at blive overbudt.
Du afleverer dit bud på de vilkår, der er stillet op på forhånd, og så er det op til sælger at vælge.
Kommer der kun ét rettidigt bud, når budperioden udløber, er budrunden bortfaldet, så er du ikke bundet af dit bud, men kan forhandle videre på baggrund af udbudsprisen. Du er i den situation heller ikke forpligtet til at betale 1 % i godtgørelse til sælger.
Mægleren repræsenterer sælger og har pligt til loyale oplysninger
Ejendomsmægleren er ansat af sælger og repræsenterer sælgers interesser gennem hele forløbet, fra første annonce til handlen er afsluttet. Mægleren er ikke din modpart og heller ikke en neutral tredjepart, der vejer begge sider lige. Har du selv en købers mægler med i processen, er rollen en anden: den mægler varetager udelukkende dine interesser som køber.
Mægleren må ikke vildlede dig. Ejendomsmægleren repræsenterer sælger, men har samtidig pligt til at videregive alle bud til sælger og til at sikre en ordentlig og gennemsigtig proces. Det gælder, uanset om der kun er én interesseret køber, eller om flere kæmper om den samme bolig. Alle skal behandles efter de samme spilleregler, og ingen skal kunne klandre mægleren for at have holdt oplysninger tilbage eller lagt en skæv linje.
Der er dog en klar grænse for, hvad mægleren må fortælle. Mægleren må ikke afsløre en anden købers vilkår. Du får de samme oplysninger om boligen, om betingelserne og om fristerne som alle andre bydere, men du får ikke at vide, hvad konkurrenten har budt, eller hvilke forbehold de har stillet op. Det er ikke for at holde dig i mørke, men for at sikre, at budrunden ikke udvikler sig til et spil, hvor den ene køber byder op på baggrund af den andens tal.
I selve budperioden gælder der endnu et regelsæt. Her skal mægleren holde alle bud hemmelige, så ingen har adgang til deres indhold, og det gælder også mægleren selv. Først når buddene åbnes, får de et indhold, der kan læses og sammenlignes. Derefter skal alle rettidigt indkomne bud indføres i en budjournal. Den rækkefølge er med til at sikre, at ingen byder er blevet tilgodeset undervejs, og at sælger har et fuldstændigt billede at vælge ud fra.
Når mægleren ikke vil svare på, hvad de andre har budt, eller hvor tæt du er, er det ikke et forsøg på at presse dig. Det er reglerne, der bliver overholdt. Du står med en modpart, der arbejder for sælger, men som samtidig skal behandle dig redeligt og holde processen åben og gennemsigtig.
Pris, overtagelse og forbehold: hvad afgør et bud ud over kronerne
Sælger er ikke forpligtet til at acceptere et bud. Det gælder, selv hvis du byder præcis udbudsprisen. Sælger kan frit vælge mellem de indkomne bud eller forkaste dem alle sammen, og der er ingen regel, der siger, at det højeste bud vinder. Når du sidder og regner på, hvor langt du kan strække dig, handler spørgsmålet om, hvorvidt et accepteret bud er bindende, ikke kun om tallet på papiret.
Ud over prisen kan sælger lægge vægt på flere andre ting:
-
Hvornår du kan overtage boligen, og om datoen passer ind i sælgers egen plan
-
Om du skal have dispositionsret inden overtagelse, for eksempel til håndværkere
-
Om der ligger et finansieringsbevis klar, så banken har sagt god for beløbet
-
Hvilke forbehold du stiller op, og hvor tunge de er for sælger at acceptere
-
Hvor hurtigt du reelt kan handle, hvis sælger vil have handlen lukket
Et stærkt bud er derfor sjældent bare det højeste. En køber, der kan overtage på en dato, der passer sælger, har finansieringen på plads og stiller få forbehold, kan sagtens stå stærkere end en, der byder lidt mere, men vil have det hele trukket ud.
Når du har skrevet under på budblanketten, er buddet bindende for dig. Du kan kun trække det tilbage eller erstatte det med et nyt bud, hvis det når frem til mægleren, inden budfristen udløber. Derefter hænger du på buddet, indtil acceptfristen løber ud, eller sælger afviser det, så underskriv først, når du mener det.
Svarer sælger med noget, der ligner et ja, men ændrer eller tilføjer et vilkår, er det som udgangspunkt ikke en accept, men et modbud. Flytter sælger overtagelsesdagen, ændrer prisen eller afviser et af dine forbehold, er dit oprindelige tilbud afslået. Du er ikke længere bundet af det gamle bud, men står med et nyt tilbud, du selv kan tage stilling til.
Købsaftalen er underskrevet: forbehold, fortrydelsesret og godtgørelse
Når du har en underskrevet købsaftale for boligen i hånden, er handlen juridisk på plads. Det er det punkt, hvor du ikke længere kan bakke ud ved bare at sige nej tak, men du står heller ikke uden muligheder.
Som køber har du nemlig som udgangspunkt en lovbestemt fortrydelsesret ved huskøb på seks hverdage efter, at aftalen er indgået. Fristen begynder at løbe fra det tidspunkt, hvor den bindende aftale er kommet i stand. Lørdage, søndage, helligdage og grundlovsdag tæller ikke med som hverdage, så regn ikke med, at seks dage betyder en uge. Det kan sagtens trække længere ud i kalendertid.
Vil du bruge fortrydelsesretten, skal meddelelsen være skriftlig og nå frem til sælger eller sælgers ejendomsmægler inden fristens udløb. Det er ikke nok at sende den afsted i sidste øjeblik, hvis den ikke er fremme i tide. Desuden skal du ved en almindelig handel samtidig betale 1 % af den aftalte købesum til sælger som godtgørelse. Det beløb er en lovbestemt kompensation, ikke et forhandlingspunkt, og det skal normalt være betalt inden udløbet af de samme seks hverdage.
De to ting hænger uløseligt sammen. Betaler du ikke godtgørelsen inden fristens udløb, bortfalder fortrydelsesretten, og handlen står fast. Du kan ikke fortryde med tilbagevirkende kraft bagefter.
Der findes dog en vej uden om de 1 %. Hvis der står et advokat- eller rådgiverforbehold i købsaftalen, kan du træde ud af handlen helt uden at betale godtgørelsen. Det er den klausul, der giver dig mulighed for at komme fri, hvis din rådgiver ikke godkender handlen, men forbeholdet virker kun, hvis ordlyden faktisk dækker den situation, du står i, og hvis du giver meddelelse til den rette modtager inden den aftalte frist. Et forbehold, der er formuleret for snævert, eller en besked, der havner det forkerte sted, hjælper dig ikke.
Rådgiverforbeholdet er et aftalt vilkår, ikke den lovbestemte fortrydelsesret. De to lever side om side, og de har hver deres frister og betingelser.
For sælger gælder noget andet. Sælger kan som udgangspunkt ikke fortryde en underskrevet købsaftale uden økonomisk ansvar over for dig. Det gælder også, hvis der senere dukker et bedre bud op. Fortrydelsesretten tilhører køberen, og sælger har ikke en tilsvarende almindelig ret til at trække sig, når først underskriften er sat. Det er den beskyttelse, du har, når du har bundet dig til en handel: modparten er lige så bundet som dig.
Ventetid, tilstandsrapporter og hvad du selv kan styre som køber
Der kan gå tid, fra budrunden er afgjort, til købsaftalen ligger klar til underskrift. En tilstandsrapport eller elinstallationsrapport kan nemlig være udløbet og skal fornyes, før købsaftalen kan udarbejdes. Det er en ren praktisk forsinkelse, og den siger intet om, hvorvidt du får boligen, men den betyder, at der kan gå dage, hvor du ikke hører noget konkret.
Du kan bruge den på at besigtige boligen med en byggesagkyndig, så du kender standen, før du binder dig. Du kan også nå at søge både juridisk og økonomisk bistand, mens papirerne bliver bragt i orden. Når der ligger en tilstandsrapport under budrunden, er det netop her, du har mulighed for at undersøge boligen ordentligt, inden fristen løber ud.
En del af processen kan du styre selv, uanset hvad sælger og mægler gør:
-
Hav dit eget finansieringsbevis klar, så du kan dokumentere, at finansieringen er på plads
-
Tag din egen køberrådgiver med, hvis du vil have nogen til at varetage dine interesser gennem forløbet
-
Kommuniker skriftligt, så aftaler, frister og forbehold står sort på hvidt
-
Sæt klare frister for dine egne forbehold, og hold øje med, hvornår de udløber
De fire ting rykker ikke ved sælgers beslutning, men de fjerner usikkerhed på din egen side. Et finansieringsbevis, der ligger klart, og en rådgiver, der har læst aftalen igennem, gør det lettere at svare hurtigt, når der bliver spurgt.
Det kan samtidig se forvirrende ud, at boligen stadig står som aktiv på boligportalerne, selvom der forhandles. Det er ikke nødvendigvis en fejl. Ved en betinget købsaftale er boligen stadig til salg, den fremvises fortsat for andre, og sælger kan som udgangspunkt sælge til anden side, hvis der kommer et andet købstilbud. Du er i den situation bundet i aftaleperioden og kan ikke købe en anden bolig imens, mens boligen altså ikke er taget af markedet for din skyld.
Når du ser annoncen ligge der uændret, betyder den aktive status ikke, at din aftale er faldet fra hinanden, men den betyder heller ikke, at handlen er låst for begge parter.
Skal du selv sælge, mens du køber, kan du hos Brikk få en gratis vurdering af din nuværende bolig.