Boligbudget: sådan lægger du et realistisk budget før boligkøb

Du kan regne din økonomiske ramme ud, før du overhovedet begynder at kigge på boliger. Det er rækkefølgen, der gør forskellen. Tallene først, boligerne bagefter.

Priserne stiger i de største byer og i pendlingsområderne omkring dem, liggetiderne er korte, og førstegangskøbere møder flere budrunder, før der falder en aftale på plads. Samtidig er renterne højere, end de var for få år siden. Budgetlægningen er derfor det vigtigste arbejde, du kan lave, inden du booker den første fremvisning.

Et budget til boligkøb handler ikke kun om, hvad boligen koster. Det handler om, hvad din økonomi kan bære. Banken vurderer din indkomst, dine faste udgifter, din opsparing og din gæld for at afgøre, hvor stort et lån du realistisk kan sidde med. De fire tal er udgangspunktet, og de fortæller dig langt mere om din situation end en annoncepris gør.

Derfra skal du have styr på gældsfaktor, udbetaling, rådighedsbeløb og buffer. Denne guide giver dig de præcise tal og regler bag hver af dem.

Hvor meget kan du låne? Sådan sætter gældsfaktoren rammen

Du kan selv lave et første overslag over, hvor meget du kan låne. Udgangspunktet er husstandens bruttoårsindkomst og gældsfaktoren, som er husstandens samlede gæld divideret med indkomsten før skat. Finanstilsynet har ikke et fast loft på 4 gange indkomsten, men har husstanden en gældsfaktor over 4 og en belåningsgrad over 60 %, kan den som udgangspunkt kun vælge bestemte lånetyper (se nedenfor). Fire gange indkomsten er derfor et godt pejlemærke for den samlede gæld, men den endelige grænse sætter banken ud fra, om du kan betale et fastforrentet lån med afdrag.

Gældsfaktoren på 4 gælder for den samlede gæld, ikke kun for boliglånet.

Tag en husstandsindkomst på 800.000 kr. om året. Gang den med 4, og du får en samlet gæld på 3.200.000 kr. Har husstanden ingen anden gæld, kan hele det beløb gå til bolig. Skylder husstanden for eksempel 200.000 kr. i SU-gæld, er der 3.000.000 kr. tilbage til boliglån inden for de 4 gange. Gælden trækkes fra krone for krone, så de 200.000 kr. forsvinder direkte fra det beløb, du kan bruge på en bolig.

Samme logik gælder, når indkomsten er højere. En husstandsindkomst på 1.000.000 kr. om året giver en samlet gæld på 4.000.000 kr. med en gældsfaktor på 4. Igen er det den samlede gæld, der rammer loftet, så alt, du allerede skylder, spiser af pladsen.

Derfor er det ikke kun SU-gæld, der betyder noget. Billån, forbrugslån og andre kreditter tæller med i gældsfaktoren krone for krone. Et billån på 150.000 kr. fylder 150.000 kr. af pladsen under de 4 gange, og ydelsen på lånet trækker samtidig fra dit rådighedsbeløb. Du får ingen rabat, fordi gælden er af en anden type. Set fra bankens side er gæld bare gæld.

Tag de 4 gange med, inden du regner videre: det er udgangspunktet, og bankerne vurderer stadig din konkrete økonomi. Start med din bruttoårsindkomst, gang med 4, og træk alt, hvad du skylder, fra. Så har du et første pejlemærke, før du ser på en eneste bolig.

Udbetaling og finansiering: de 5 procent og 80/15/5-modellen

Du kan ikke forhandle din udbetaling til bolig ned. Efter reglerne om god skik for boligkredit skal du som udgangspunkt selv betale mindst 5 % af købesummen i udbetaling. De 5 % er ikke en anbefaling fra banken, men et gulv, du skal kunne stå på, før resten af finansieringen kan falde på plads.

Oven på de 5 % bygger den model, de fleste kender som 80/15/5. Den deler boligens værdi i tre lag: realkreditlån op til 80 %, banklån op til 15 %, og egen udbetaling på minimum 5 %. Med en bolig til 3.000.000 kr. ser fordelingen sådan ud:

De tre lag har forskellig betydning for dine lånebetingelser. Realkreditlånet dækker langt størstedelen og er typisk den billigste del, fordi lånet er sikret i boligen. Banklånet dækker laget fra 80 til 95 % af boligens værdi og har en højere rente, fordi banken løber en større risiko på den del. Din egen udbetaling er den sidste brik, og den skal være der, før de to andre kan komme i spil.

80/15/5 misforstås ofte. Fordelingen er en mulig model, ikke et løfte om, at banken finansierer de 15 %. En udbetaling på 5 % giver heller ikke i sig selv ret til et lån. Långiver vurderer også din indkomst, dine udgifter, din øvrige gæld og resten af finansieringen, før der falder en aftale på plads.

Hvis du låner udbetalingen et andet sted, for eksempel af familie eller via et forbrugslån, forsvinder den ikke ud af regnestykket. Den ekstra gæld indgår i beregningen af både gæld og rådighedsbeløb, og den spiser af den plads, du ellers havde. Set fra bankens side er pengene lånt, uanset hvor de kommer fra.

Rådighedsbeløb: Har du råd til at sidde i boligen?

Gældsfaktoren giver et pejlemærke for, hvor meget du kan låne. Rådighedsbeløbet fortæller, om du kan sidde i boligen bagefter. Det er de penge, du har tilbage hver måned, når skat, boligudgifter, faste regninger og eksisterende lån er betalt. Banken stiller et minimumskrav til, hvor meget der skal stå tilbage.

Der findes ikke et fast minimumsbeløb fastsat af myndighederne. Hver bank har sine egne minimumskrav, typisk et beløb pr. voksen og et tillæg pr. barn, og banken skal samtidig vurdere, om beløbet er tilstrækkeligt for netop dig. Spørg derfor ind til din banks tal, før du regner videre.

Stresstesten kommer derefter. Selv hvis du vælger et billigt variabelt lån, bliver du godkendt efter evnen til at betale et fastforrentet lån med afdrag. For et lån på 3.000.000 kr. over 30 år ser det sådan ud:

• Et variabelt lån som F-kort eller F1 kan have en lavere ydelse, men den bruges ikke til at godkende dig.

• Et fastforrentet lån på 4,5 % lander på cirka 15.200 kr. om måneden før skat og bidrag, og det er den ydelse, der typisk danner grundlag for godkendelsen.

• Bor du i København og omegn eller i Aarhus og vælger variabel rente, bør banken som hovedregel regne med en fast rente, der er 1 procentpoint højere end den aktuelle, dog mindst 4 %. Med 5,5 % lander ydelsen på cirka 17.000 kr. om måneden før skat og bidrag.

Er du højtbelånt, er der færre lån at vælge imellem. Det gælder husstande med en gældsfaktor over 4 og en belåning over 60 % af boligens værdi. De kan vælge:

• Et fastforrentet lån med afdrag

• Et fastforrentet lån uden afdrag

• Et variabelt lån med afdrag og mindst 5 års rentebinding, for eksempel F5

Til gengæld kan højtbelånte ikke vælge F-kort, F1, F3 eller andre lån, hvor renten ligger fast i mindre end 5 år. Det er gældsfaktoren og belåningsgraden, der afgør, hvor frit valget reelt er. Rådighedsbeløbet ved boligkøb hænger tæt sammen med netop det valg, fordi en højere ydelse spiser af det beløb, der skal stå tilbage hver måned.

De skjulte poster og bufferen, der holder budgettet realistisk

De fleste regner på, hvad boligen koster, og glemmer alt det, der ligger rundt om. Der er poster, du skal betale, som aldrig står i annoncen. Dem kigger du på først.

Udgifterne, der ikke står i annoncen

Ud over din kontante udbetaling skal du afsætte penge til tinglysning, advokat og øvrige omkostninger. Tinglysningsafgiften er 1.850 kr. plus 0,6 % af købesummen for skødet og 1.825 kr. plus 1,25 % af lånebeløbet for pant til dine lån. På boligen til 3.000.000 kr. i eksemplet ovenfor bliver tinglysningsafgiften alene cirka 59.000 kr. Det er penge, der forsvinder ud af din opsparing, før du overhovedet har overtaget nøglerne, og de skal være der samtidig med udbetalingen. Regner du kun med de 5 %, står du pludselig med et hul, du ikke har dækning for.

Dertil kommer de løbende udgifter. Ejerforeningsbidrag, ejendomsskat, forsikringer og varme løber hver måned oveni lånet, og de forsvinder ikke, bare fordi lånet er billigt. En tommelfingerregel siger, at dine samlede boligudgifter ikke bør æde mere end ca. en tredjedel til knap halvdelen af husstandens nettoløn. Ligger du over det, er der ikke meget tilbage til alt det andet i livet, og banken ser det samme, når den vurderer din økonomi.

Tænk også på, at et lån med lav ydelse i dag kan ændre sig. Et variabelt lån justeres løbende, for nogle hvert år, for andre hvert tredje eller femte år. Vælger du afdragsfrihed, betaler du kun renter i en periode, gælden nedbringes ikke, og ydelsen stiger, når afdragsfriheden ophører. Det betyder ikke, at du skal undgå lånet, men du skal kunne rumme den ekstra ydelse, hvis den dukker op.

Bufferen, du ikke kan springe over

En kontantbuffer på typisk 3 til 6 måneders faste omkostninger er det, der holder budgettet oppe, når noget uforudset sker. Vaskemaskinen dør, taget skal have et tjek, eller du mister indtægt i en periode. Uden den buffer bliver selv en mindre udgift til et lån, du ikke havde regnet med. Så vælter hele regnestykket.

Læg mærke til, at bufferen skal dække dine faste omkostninger, ikke kun lånet. Mange blander bufferen sammen med udbetalingen og tror, de har styr på det, fordi der står et beløb på kontoen. Men udbetalingen er bundet til boligen, og bufferen skal kunne bruges frit, hvis noget går galt.

Sådan gør du, før du lægger budget

Et realistisk boligbudget handler i høj grad om at kende dit eget forbrug, før du regner på boligen. Tag de to trin her, før du sætter et eneste tal ind i et budget.

1. Gennemgå de seneste 3 til 6 måneders forbrugskonto og kategorisér dine udgifter i faste og variable poster, så du ved, hvad du reelt bruger hver måned.

2. Afprøv scenarier: regn på, hvordan økonomien ser ud, hvis renten stiger et par procentpoint, eller hvis indkomsten midlertidigt falder, for eksempel ved jobskifte eller barsel.

De to trin giver dig et billede af, om der er luft i budgettet, eller om du står på kanten.

Din økonomiske ramme er regnet ud: sådan kommer du videre

Nu har du værktøjerne til selv at lave et overslag over, hvor meget du kan købe bolig for. Gældsfaktoren på 4 er et pejlemærke for gælden, kravet om 5 % udbetaling er gulvet under finansieringen, 80/15/5-modellen viser, hvordan de tre lag fordeler sig, og rådighedsbeløbet afgør, om du kan sidde i boligen bagefter. Sæt de fire tal ind i dit eget regnestykke, og du har en ramme, der bygger på din økonomi frem for på en annoncepris.

Prøv det med et konkret tal. Har husstanden en bruttoårsindkomst på 800.000 kr. og ingen gæld, giver en gældsfaktor på 4 en samlet gæld på 3.200.000 kr. Udgør lånene 95 % af prisen, og betaler du selv de sidste 5 %, kan du købe for cirka 3.370.000 kr., hvoraf cirka 168.000 kr. er din udbetaling. Handelsomkostningerne kommer oveni. Det er den slags tal, du kan tage med til en samtale, fordi du selv har regnet dem ud og ved, hvad de dækker.

Jo større udbetaling du selv har, jo dyrere bolig kan du købe for den samme gæld, fordi udbetalingen kommer oven i lånene. Når du har styr på dine egne tal, kan Brikk sætte dig i kontakt med en långiver, som kan regne på din konkrete økonomi og de lån, der passer til den. Det er gratis.

Husk, at banken altid laver en individuel vurdering af din indkomst, dine udgifter og din øvrige gæld. Tallene her er ikke et løfte om et lån, men de giver dig et solidt grundlag for samtalen.