Sælge bolig hurtigt uden at gå for langt ned i pris

Hvis du vil sælge bolig hurtigt og samtidig få en god pris, er det ikke et valg mellem to ting. De to følges ad, når prisen rammer markedet. Den gennemsnitlige samlede liggetid for villaer på landsplan er 334 dage, mens ejerlejligheder i gennemsnit ligger ca. 130 dage. Det tal er ikke bare et udtryk for tålmodighed. Det er et udtryk for, hvor galt prisen kan ramme.

Afslaget vokser nemlig med liggetiden. Ligger boligen 0-30 dage, giver den typisk 0-2 % i afslag. Ved 30-90 dage stiger det til 2-4 %, ved 90-180 dage 4-6 %, ved 180-365 dage 6-10 %, og over 365 dage ender afslaget på 10-20 %. En bolig, der er prissat 10 % over markedsværdi, sælger i gennemsnit 60-100 dage langsommere end en korrekt prissat bolig. Langsomt salg og stort afslag er altså to sider af samme sag.

Men hurtigt boligsalg er ikke automatisk et godt salg. En bolig kan blive solgt på kort tid til under markedspris, hvis den er sat for lavt fra start. Det afgørende er ikke, hvor hurtigt du kommer af med boligen, men at du rammer markedsprisen. Så følger både tempoet og prisen med.

Hvad lang liggetid koster dig

Når en bolig har ligget længe på markedet, straffer markedet den. Det er ikke en følelse, men et mønster, der kan måles i kroner. En bolig med 200 dages liggetid, hvor prisen sænkes til den rigtige markedspris, sælges alligevel typisk 8-12 % under markedspris. Du kan altså gøre alt det rigtige til sidst og stadig tabe penge, fordi de 200 dage i sig selv har sat sig i købernes opfattelse af, hvad boligen er værd.

Mange tror, at et mæglerskifte nulstiller historikken og giver en frisk start. Det gør det ikke. Mæglerskifte nulstiller ikke den samlede liggetid. En bolig med 400 dage fremstår fortsat som en 400-dages bolig, fordi Boligsiden viser samlet liggetid over alle mæglere inden for 3 år. Købere og deres rådgivere ser det samme tal, uanset hvem der står på annoncen nu. Derfor er prissætningen fra dag ét det eneste, du reelt kan styre.

Lang liggetid får købere til at tro, at der er noget, de overser, eller at der kommer et prisnedslag. Ingen vil købe noget, som andre har gået forbi i månedsvis, og når først den tvivl er plantet, falder både interessen og slutprisen. Det er den onde cirkel, der gør det svært at sælge bolig uden at gå ned i pris, hvis du først er kommet bagud.

Du har et konkret redskab til at holde øje med udviklingen. Følg afslagsprocenten i dit kvarter som indikator. Stiger den, er det et varsel om, at liggetiderne er på vej op. Under rentestigningerne i 2022 steg salgstiderne 40-60 % på tre kvartaler, og det skete, før de fleste nåede at reagere på det. Ser du afslagene vokse i dit område, er det tid til at justere prisen, ikke til at vente på, at markedet vender tilbage.

Sæt den rette pris fra dag 1

Prissætning af bolig skal bygge på lokale, realiserede handler, ikke på mavefornemmelse eller et tal for hele landet. Du kan ikke sælge bolig til den rette pris, hvis udbudsprisen er gættet. Her er fire ting, der skal styre prisen fra dag ét.

• Brug realiserede handelspriser fra Finans Danmarks Boligmarkedsstatistik på postnummerniveau, ikke et landsgennemsnit. Gentofte har landets højeste huspriser og Lolland de laveste, og det spænd er så stort, at et landstal ikke siger noget brugbart om, hvad din bolig er værd.

• Vær opmærksom på, at en kommunes gennemsnit dækker over kvarterer, der kan ligge 30 % fra hinanden. Det er et pejlemærke, ikke en vurdering af din bolig.

• Brug nedslag, altså forskellen mellem udbudspris og faktisk handelspris, som det mest oplysende tal, når du skal sætte udbudspris. Det viser, hvor meget køberne reelt forhandler sig ned i dit område.

• Husk, at statistikken er bagudrettet og opgøres kvartalsvis med forsinkelse. Salg uden mægler og familiehandler indgår ikke i Boligmarkedsstatistikken, så tallene dækker ikke hele markedet.

Dag 1-prisen skal ramme markedet, ikke det, du ønsker dig.

Undgå de dyre prisnedsættelser

Sæt prisen realistisk fra start. En overpriset bolig, der først får en prisnedsættelse efter 90 dage, sælger typisk til en lavere pris, end hvis den havde været prissat rigtigt fra dag 1. Det er liggetidsstigma, der arbejder imod dig. De 90 dage på markedet følger med boligen, også efter du sætter prisen ned.

En god prisstrategi ved boligsalg handler derfor ikke om at ramme det højeste tal, du kan forestille dig. Den handler om at ramme det tal, køberne faktisk betaler i dit område.

• Fastlæg din minimumspris på forhånd, og undgå at afvige let fra den. Overvej samtidig at starte lidt lavere end den maksimumspris, du kunne acceptere, så du har luft til forhandlingen uden at skulle sænke prisen offentligt.

• Ved selvsalg kan du sætte prisen lidt højere end sammenlignelige boliger for at give plads til forhandling, men vær varsom. Du mangler sandsynligvis markedskendskab, og det er svært at forhandle pris, når du ikke kender de realiserede handler i dit kvarter.

• Bed 2-3 mæglere om en skriftlig salgsvurdering, og vælg den pris, alle tre kan stå inde for, ikke den højeste.

Hele strategien handler om at slippe for de nedsættelser, du kunne have undgået ved at sætte den rigtige pris fra begyndelsen.

Hvornår sælger boligen hurtigst

Sæsonen betyder næsten lige så meget som prisen, når du vil sælge bolig hurtigt.

Forskellen mellem de to yderpunkter er stor. En villa sat til salg i maj sælger typisk 20-40 % hurtigere end den samme villa sat til salg i november, selv til samme pris. Det er den samme bolig, det samme kvarter og det samme udbud, men kalenderen alene flytter salgstiden markant.

Sæt boligen til salg senest 15. september for at fange juli-august, som er årets næstbedste periode med liggetid på eller under årssnittet. Venter du til november, rammer du både de 150-300+ dage og de 5-8 % i afslag, som vinteren typisk byder på.

Få en gratis salgsvurdering hos Brikk

Rammer prisen markedsniveauet fra dag ét, følger tempoet og slutprisen med. Jo længere boligen ligger, jo dyrere bliver afslaget. Næste skridt er at få et konkret tal at styre efter, og det starter med en gratis salgsvurdering.

• Brikk arbejder med et fast salær på 22.500 kr., hvis du selv fremviser, eller 34.500 kr., hvis Brikk fremviser, og du er ikke bundet til noget, fordi salgsvurderingen er gratis og uforpligtende.

• Pakkerne dækker fotograf, plantegning, annoncering på de store boligportaler, salgsopstilling og en fast mægler hele vejen fra vurdering til nøgleoverdragelse. Den eneste forskel på de to pakker er, om du selv tager fremvisningerne.

• Brikk har solgt over 4.000 boliger og er medlem af dansk ejendomsmæglerforening. En lokal vurderingsspecialist kommer hjem til dig og vurderer boligens salgspris og potentiale.

Vil du sælge bolig med lavt salær og samtidig undgå at lande for lavt, bør du starte med en gratis salgsvurdering. Book din gratis og uforpligtende salgsvurdering hos Brikk og få et konkret prisleje og en plan for et hurtigt salg, uden at du skal acceptere et for lavt afslag.