Sälj bostaden snabbt utan att sänka priset för mycket

Vill du sälja din bostad snabbt och samtidigt få ett bra pris behöver du inte välja mellan de två. De går hand i hand när priset ligger rätt i förhållande till marknaden. Den genomsnittliga totala tiden på marknaden för villor i hela landet är 334 dagar, medan ägarlägenheter i genomsnitt ligger ute cirka 130 dagar. Den siffran är inte bara ett uttryck för tålamod. Den är ett uttryck för hur fel priset kan hamna.

Prisavdraget växer nämligen med tiden på marknaden. Ligger bostaden ute i 0-30 dagar ger den vanligtvis 0-2 % i prisavdrag. Vid 30-90 dagar stiger det till 2-4 %, vid 90-180 dagar till 4-6 %, vid 180-365 dagar till 6-10 %, och efter mer än 365 dagar hamnar prisavdraget på 10-20 %. En bostad som är prissatt 10 % över marknadsvärdet säljs i genomsnitt 60-100 dagar långsammare än en bostad med rätt pris. Långsam försäljning och stort prisavdrag är alltså två sidor av samma mynt.

Men en snabb bostadsförsäljning är inte automatiskt en bra försäljning. En bostad kan säljas på kort tid till under marknadspris om den har satts för lågt från början. Det avgörande är inte hur snabbt du blir av med bostaden, utan att du träffar marknadspriset. Då följer både tempot och priset med.

Vad lång tid på marknaden kostar dig

När en bostad har legat ute länge på marknaden straffar marknaden den. Det är ingen känsla utan ett mönster som går att mäta i pengar. En bostad med 200 dagars tid på marknaden, där priset sänks till rätt marknadspris, säljs ändå vanligtvis 8-12 % under marknadspris. Du kan alltså göra allt rätt i slutet och ändå förlora pengar, eftersom de 200 dagarna i sig har satt sig i köparnas uppfattning om vad bostaden är värd.

Många tror att ett byte av mäklare nollställer historiken och ger en nystart. Så är det inte. Ett mäklarbyte nollställer inte den totala tiden på marknaden. En bostad som har legat ute i 400 dagar framstår fortfarande som en 400-dagarsbostad, eftersom bostadsportalen Boligsiden visar den totala tiden på marknaden hos alla mäklare inom 3 år. Köpare och deras rådgivare ser samma siffra, oavsett vem som står på annonsen nu. Därför är prissättningen från dag ett det enda du verkligen kan styra.

Lång tid på marknaden får köpare att tro att det finns något de missar, eller att en prissänkning är på väg. Ingen vill köpa något som andra har gått förbi i månader, och när tvivlet väl är sått sjunker både intresset och slutpriset. Det är den onda cirkeln som gör det svårt att sälja en bostad utan att gå ner i pris när du väl har hamnat på efterkälken.

Du har ett konkret verktyg för att hålla koll på utvecklingen. Följ prisavdragen i procent i ditt kvarter som en indikator. Stiger de är det ett varsel om att tiden på marknaden är på väg upp. Under räntehöjningarna 2022 ökade försäljningstiderna med 40-60 % på tre kvartal, och det skedde innan de flesta hann reagera. Ser du att prisavdragen växer i ditt område är det dags att justera priset, inte att vänta på att marknaden ska vända.

Sätt rätt pris från dag 1

Prissättningen av en bostad ska bygga på lokala, genomförda affärer, inte på magkänsla eller en siffra för hela landet. Du kan inte sälja din bostad till rätt pris om utgångspriset är gissat. Här är fyra saker som ska styra priset från dag ett.

• Använd faktiska försäljningspriser från Finans Danmarks bostadsmarknadsstatistik på postnummernivå, inte ett riksgenomsnitt. Gentofte har landets högsta huspriser och Lolland de lägsta, och spannet är så stort att en siffra för hela landet inte säger något användbart om vad din bostad är värd.

• Tänk på att en kommuns genomsnitt döljer stadsdelar som kan skilja sig åt med 30 %. Det är en fingervisning, inte en värdering av din bostad.

• Använd prisavdraget, alltså skillnaden mellan utgångspris och faktiskt försäljningspris, som den mest upplysande siffran när du ska sätta utgångspriset. Den visar hur mycket köparna i praktiken förhandlar ner priset i ditt område.

• Kom ihåg att statistiken är bakåtblickande och sammanställs kvartalsvis med en viss fördröjning. Försäljningar utan mäklare och affärer inom familjen ingår inte i bostadsmarknadsstatistiken, så siffrorna täcker inte hela marknaden.

Priset på dag 1 ska träffa marknaden, inte det du önskar dig.

Undvik de dyra prissänkningarna

Sätt ett realistiskt pris från början. En överprissatt bostad som får en prissänkning först efter 90 dagar säljs vanligtvis till ett lägre pris än om den hade haft rätt pris från dag 1. Det är stigmat av en lång tid på marknaden som arbetar emot dig. De 90 dagarna på marknaden följer med bostaden, även efter att du har sänkt priset.

En bra prisstrategi vid bostadsförsäljning handlar därför inte om att pricka den högsta siffra du kan tänka dig. Den handlar om att pricka den siffra som köparna faktiskt betalar i ditt område.

• Bestäm ditt lägsta pris i förväg och undvik att lättvindigt frångå det. Överväg samtidigt att börja lite lägre än det högsta pris du skulle kunna acceptera, så att du har marginal i förhandlingen utan att behöva sänka priset offentligt.

• Säljer du själv kan du sätta priset lite högre än för jämförbara bostäder för att ge utrymme för förhandling, men var försiktig. Du saknar troligen marknadskännedom, och det är svårt att förhandla om priset när du inte känner till de genomförda affärerna i ditt kvarter.

• Be 2-3 mäklare om en skriftlig värdering och välj det pris som alla tre kan stå bakom, inte det högsta.

Hela strategin går ut på att slippa de prissänkningar som du hade kunnat undvika genom att sätta rätt pris från början.

När säljs bostaden snabbast

Säsongen betyder nästan lika mycket som priset när du vill sälja din bostad snabbt.

Skillnaden mellan de två ytterligheterna är stor. En villa som läggs ut till försäljning i maj säljs normalt 20-40 % snabbare än samma villa utlagd i november, även till samma pris. Det är samma bostad, samma kvarter och samma utbud, men enbart kalendern förändrar försäljningstiden markant.

Lägg ut bostaden till försäljning senast den 15 september för att fånga juli-augusti, som är årets näst bästa period, med en tid på marknaden i nivå med eller under årsgenomsnittet. Väntar du till november drabbas du av både de 150-300+ dagarna och de 5-8 % i prisavdrag som vintern brukar föra med sig.

Få en gratis värdering hos Brikk

Ligger priset på marknadsnivå från dag ett följer både tempot och slutpriset med. Ju längre bostaden ligger ute, desto dyrare blir prisavdraget. Nästa steg är att få en konkret siffra att styra efter, och det börjar med en gratis värdering.

• Brikk arbetar med ett fast arvode på 22.500 DKK om du själv visar bostaden, eller 34.500 DKK om Brikk sköter visningarna, och du binder dig inte till något, eftersom värderingen är kostnadsfri och utan förpliktelser.

• Paketen omfattar fotograf, planritning, annonsering på de stora bostadsportalerna, objektsbeskrivning och en fast mäklare hela vägen från värdering till nyckelöverlämning. Den enda skillnaden mellan de två paketen är om du själv håller visningarna.

• Brikk har sålt över 4.000 bostäder och är medlem i Dansk Ejendomsmæglerforening. En lokal värderingsspecialist kommer hem till dig och bedömer bostadens försäljningspris och potential.

Vill du sälja din bostad med ett lågt arvode och samtidigt undvika att landa för lågt bör du börja med en gratis värdering. Boka din kostnadsfria värdering utan förpliktelser hos Brikk och få ett konkret prisintervall och en plan för en snabb försäljning, utan att du behöver gå med på ett för stort prisavdrag.