Hvornår giver det mening at få en salgsvurdering?

En salgsvurdering giver dig ét konkret svar: hvad din bolig realistisk kan sælges for inden for de næste 3-6 måneder. Det er en systematisk analyse af, hvordan netop din bolig ligger i forhold til det aktuelle marked, ikke et løst gæt. Det er det tal, du kan planlægge efter, når du overvejer at sælge.

En ejendomsmægler vurdering rammer typisk inden for ±5-7% af den endelige salgspris. Det gør den til den mest præcise af de metoder, du har til rådighed. Usikkerheden vokser dog i områder, hvor der handles sjældnere, fordi der er færre sammenlignelige handler at læne sig op ad.

Bag tallet ligger en besigtigelse, der typisk tager en halv til en hel time. Mægleren noterer rummenes størrelse og fordeling, lysforholdene, standen af køkken, badeværelser og gulve, tegn på fugt eller revner samt forholdene omkring have, terrasse, altan, garage og carport. Det er den grundighed, der adskiller en vurdering fra et hurtigt overslag.

Mægleren fanger også de bløde faktorer, som ingen database kender: lysindfald, ruminddeling, materialekvalitet, vedligeholdelsesstand, udearealer, støjgener, naboskab og den samlede fornemmelse af boligen. De kan let udgøre 10-15% af salgsprisen, og de er netop grunden til, at en vurdering på stedet slår enhver automatisk beregning.

Hvornår skal du få en salgsvurdering?

Du behøver ikke vente, til du er 100% klar til at sælge. Overvejer du at sælge inden for det næste halve til hele år, kan en tidlig vurdering hjælpe dig med at planlægge. Måske viser det sig, at boligen kan give mere, hvis du får malet væggene eller får styr på haven inden fremvisningerne.

En vurdering forpligter dig ikke til noget. Du får et beslutningsgrundlag, du kan bruge, når du er klar, uden at mægleren kan kræve et salgsmandat.

Ifølge Realkreditforeningen bør boliger vurderes mindst hvert tredje år eller ved væsentlige forandringer. Der er også konkrete situationer i livet, hvor en vurdering af hus før salg eller før en anden beslutning giver sig selv:

• Du skal lægge dit lån om, og banken vil gerne vide, hvad boligen er værd.

• Du står midt i en skilsmisse, hvor boet skal gøres op.

• Der er en arvesag, hvor boligen skal vurderes, før den kan deles eller sælges.

• Du vil bare gerne kende din friværdi og se, hvor meget økonomisk råderum du egentlig har.

Derfor kan det betale sig at indhente 2-3 lokale mæglervurderinger, inden du beslutter dig. Bed hver mægler forklare, hvilken metode de bruger, og hvilke sammenlignelige handler tallene bygger på.

Salgsvurdering, offentlig vurdering og bankens vurdering

Ordet boligvurdering dækker over tre vidt forskellige ting, og det er værd at holde dem adskilt. Den ene er den vurdering, du selv bestiller hos en mægler for at kende din realistiske salgspris. Den anden er den offentlige ejendomsvurdering, du modtager fra Vurderingsstyrelsen. Den tredje er den vurdering, banken laver, når du skal låne. De bygger på hvert sit grundlag og svarer på hvert sit spørgsmål, så tallene kan sagtens ligge langt fra hinanden uden at noget er galt.

Den offentlige vurdering er en gennemsnitsbetragtning bygget på data, der kan være halvandet år gammelt, og den kender ikke din boligs stand eller mikrobeliggenhed. Banken spørger om noget andet: hvor sikkert er det her som sikkerhed for et lån. Kun salgsvurderingen forsøger at svare på, hvad en køber vil give for netop din bolig.

For dig betyder det, at du ikke kan bruge den offentlige vurdering som en facitliste for, hvad du kan sælge for. Afvigelser på 15-25% mellem offentlig vurdering, mæglervurdering og faktisk salgspris er helt normalt. Skal du træffe en beslutning om salg, er det salgsvurderingen, der giver dig det tal, du kan planlægge efter.

Årets bedste tidspunkter for vurdering og salg

Marts til juni er statistisk set det stærkeste salgsvindue for de fleste boligtyper i Danmark, og uge 24-26 er årets absolutte peak. Det er den periode, hvor flest købere er aktive, og hvor din bolig har størst chance for at blive set af de rigtige mennesker. Vil du gerne have en vurdering klar inden da, skal du have fat i en mægler et par måneder før.

Når du planlægger at få boligen vurderet og sat til salg, afhænger tidspunktet af, hvilken type bolig du står med. De samme mønstre går igen på tværs af boligtyperne, så en tabel giver det hurtigste overblik.

En periode går igen for alle boligtyper: 15. november til 10. januar bør undgås. Her er aktiviteten årets laveste, afslagsprocenterne de højeste, og der er færrest fremvisninger.

Forberedelsesplanen

Når du har valgt dit vindue, er rækkefølgen vigtigere, end man lige tror. Tilstandsrapporten tager tid, og den skal være på plads, før du kan gå live. Regn med omkring 10 uger og følg denne plan:

1. Bestil tilstandsrapport i uge 3-4. Rapporten tager typisk 2-4 uger at få lavet, og energimærket 1-2 uger, så start her.

2. Klargør boligen i uge 5-6. Maling, havearbejde og de små reparationer, der løfter indtrykket ved fremvisningerne.

3. Få fotograf i uge 7-8.

4. Dokumentpakke klar i uge 9. Nu skal alle papirer samles, så der ikke opstår forsinkelser.

5. Gå live i uge 10. Boligen er klar til fremvisning, netop som markedet begynder at vågne.

Forårssalg er typisk 20-40% hurtigere end vintersalg, hvilket er en af grundene til, at planen ovenfor er lagt, så den rammer foråret. Lokale forhold bør dog altid vægtes, når du planlægger tidspunktet. I Aalborg var den gennemsnitlige salgstid eksempelvis 126 dage for villaer og rækkehuse og 124 dage for ejerlejligheder.

Hvorfor korrekt prissætning er afgørende for salget

Prisen er den beslutning, der betyder mest for, hvordan dit salg forløber. Sætter du den for højt fra start, ender boligen ofte med at sælge for mindre, end hvis prisen havde været rigtig fra begyndelsen.

De første to-tre uger efter, at boligen kommer til salg, er afgørende. Købere med søgeagent får en notifikation, booker visninger hurtigt og danner sig et førstehåndsindtryk. Er prisen skæv allerede der, falder boligen ud af deres søgninger, og du mister netop det publikum, der ville have budt.

Studier peger i samme retning. Boliger med korrekt prissætning fra start sælger hurtigere og typisk til en højere endelig pris end boliger, der starter for højt og senere må sættes ned. Nedjusteringen kommer sjældent alene. Den signalerer til markedet, at noget er galt, og køberne begynder at byde under den nye pris, fordi de kan se, at boligen har ligget længe.

En bolig, der prissættes 5-10% over markedsværdien, sælges i gennemsnit 60-90 dage langsommere. Afslagsprocenten stiger markant med liggetiden:

En bolig, der sælger inden for den første måned, koster dig måske 1% i afslag. Ligger den derimod i over et år, er afslaget 10-20%. Det er forskellen mellem at have prisen rigtig fra start og at skulle følge markedet ned.

Grunden til, at statistik ikke kan stå alene, er, at en kommunes gennemsnitlige kvadratmeterpris kan dække over kvarterer, der ligger 30% fra hinanden. Tallet er et pejlemærke, ikke et svar på, hvad din bolig er værd. Det samme gælder sammenlignelige handler: er de ældre end 6-12 måneder, bør de kun bruges med betydelige justeringer, fordi markedet kan have flyttet sig siden. Statistik giver et pejlemærke, men en vurdering giver et tal.

Få en gratis og uforpligtende vurdering med Brikk

Hos Brikk starter det hele med en gratis salgsvurdering, hvor en lokal vurderingsspecialist kommer hjem til dig. Du vælger selv dato og tid online, og du kan bruge vurderingen, uden at den forpligter dig til at sælge eller indgå en aftale. Skulle du senere beslutte dig for at gå videre, sælger Brikk boliger fra 22.500 kr. i fast salær uden binding.

Den faste pris dækker hele vejen fra første besøg til underskriften er sat:

• Du får en fotograf, der sørger for skarpe billeder af boligen.

• Du får en plantegning, så køberne kan se rummenes indretning og størrelse.

• Annonceringen sker på de store portaler, hvor køberne leder.

• Du får en salgsopstilling, der samler boligens oplysninger og præsentation.

• En fast lokal mægler følger dig fra vurdering til nøgleoverdragelse.

Brikk har solgt 4.000+ boliger i hele Danmark og mere end 6 mia. kr. for sine kunder. På visse lokale sider fremhæves også “spar op til 62.500 kr.” og “500+ solgte boliger”. Brikk Gruppen ApS (CVR 40218610) er medlem af Dansk Ejendomsmæglerforening, og hele forløbet styrer du online døgnet rundt. Efter hver fremvisning kan du desuden følge købernes vurderinger direkte på mobilen, så du hele tiden ved, hvor interessen for din bolig står.

Book din gratis og uforpligtende boligvurdering online, få en lokal specialist hjem, og få et konkret svar på, hvad din bolig er værd. Du får et tal at planlægge ud fra, uden at der følger nogen forpligtelse.