En värdering ger dig ett konkret svar: vad din bostad realistiskt kan säljas för inom de närmaste 3-6 månaderna. Det är en systematisk analys av hur just din bostad står sig på den aktuella marknaden, inte en lös gissning. Det är den siffran du kan planera efter när du funderar på att sälja.
En mäklarvärdering hamnar oftast inom ±5-7% av det slutliga försäljningspriset. Det gör den till den mest exakta av de metoder du har till hands. Osäkerheten ökar dock i områden där det sker färre affärer, eftersom det då finns färre jämförbara försäljningar att luta sig mot.
Bakom siffran ligger ett besök i bostaden som oftast tar en halvtimme till en timme. Mäklaren noterar rummens storlek och fördelning, ljusförhållandena, skicket på kök, badrum och golv, tecken på fukt eller sprickor samt förhållandena kring trädgård, terrass, balkong, garage och carport. Det är den grundligheten som skiljer en värdering från en snabb uppskattning.
Mäklaren fångar också upp de mjuka faktorerna som ingen databas känner till: ljusinsläpp, planlösning, materialkvalitet, underhållsskick, utomhusytor, bullerstörningar, grannar och den samlade känslan i bostaden. De kan lätt utgöra 10-15% av försäljningspriset, och de är just anledningen till att en värdering på plats slår alla automatiska beräkningar.
När ska du få en värdering?
Du behöver inte vänta tills du är 100% redo att sälja. Funderar du på att sälja inom ett halvår till ett år kan en tidig värdering hjälpa dig att planera. Kanske visar det sig att bostaden kan ge mer om du målar väggarna eller får ordning på trädgården före visningarna.
En värdering förpliktar dig inte till någonting. Du får ett beslutsunderlag som du kan använda när du är redo, utan att mäklaren kan kräva ett försäljningsuppdrag.
Enligt Realkreditforeningen (en dansk branschorganisation för bolåneinstitut) bör bostäder värderas minst vart tredje år eller vid väsentliga förändringar. Det finns också konkreta situationer i livet där det är självklart att värdera huset före en försäljning eller ett annat beslut:
-
Du ska lägga om ditt lån, och banken vill veta vad bostaden är värd.
-
Du står mitt i en skilsmässa och ska göra en bodelning.
-
Det pågår ett arvskifte där bostaden ska värderas innan den kan delas eller säljas.
-
Du vill helt enkelt veta ditt övervärde och se hur mycket ekonomiskt utrymme du egentligen har.
Därför lönar det sig att ta in 2-3 värderingar från lokala mäklare innan du bestämmer dig. Be varje mäklare förklara vilken metod de använder och vilka jämförbara försäljningar siffrorna bygger på.
Försäljningsvärdering, offentlig värdering och bankens värdering
Ordet bostadsvärdering kan stå för tre helt olika saker, och det är värt att hålla isär dem. Den första är värderingen du själv beställer hos en mäklare för att få veta ditt realistiska försäljningspris. Den andra är den offentliga fastighetsvärderingen som du får från Vurderingsstyrelsen (den danska värderingsmyndigheten). Den tredje är värderingen banken gör när du ska låna. De bygger på olika underlag och svarar på olika frågor, så siffrorna kan mycket väl ligga långt ifrån varandra utan att något är fel.
| Försäljningsvärdering (mäklarvärdering) | Offentlig fastighetsvärdering | Bankens/realkreditinstitutets värdering | |
|---|---|---|---|
| Syfte | Ge det realistiska försäljningspriset | Beräkna fastighetsskatt, inte spegla marknadsvärdet i realtid | Bedöma underlaget för belåning |
| Dataunderlag | Besök i bostaden kombinerat med aktuella jämförbara försäljningar | Standardiserade BBR-data och försäljningsdata, ett genomsnitt baserat på mer än 1,7 miljoner villor | Egna interna värderingsmodeller, kombinerade med en eventuell mäklarvärdering eller en värdering av en värderingsman |
| Uppdatering | Aktuell, gjord när du beställer den | Oftast vartannat år, och dataunderlaget kan vara 12-18 månader gammalt | Löpande i samband med det aktuella låneärendet |
| Skick och mikroläge | Bedöms individuellt | Ingen bedömning av skicket, känner inte till skillnaden mellan ett slitet 70-talskök och en totalrenoverad bostad, och tar inte hänsyn till mikroläge som hörntomt, utsikt eller bullerstörningar | Beror på om en mäklare eller en värderingsman gör värderingen |
| Precision jämfört med marknadsvärdet | Nära det faktiska försäljningspriset | Kan ligga 10-25% under eller över det verkliga marknadsvärdet. I områden med stigande priser ligger den i genomsnitt 8-12% under det faktiska försäljningspriset, och på fallande marknader 5-15% över | Anpassad efter bankens egen risk, inte nödvändigtvis det pris du kan få |
| Används vid belåning | Nej, men ingår ofta som underlag | Nej, den ligger inte till grund för belåning | Ja, den är själva underlaget. Vid större lån eller ovanliga fastigheter kan banken kräva en oberoende värdering av en värderingsman, som du själv betalar |
Den offentliga värderingen är ett genomsnitt som bygger på data som kan vara ett och ett halvt år gamla, och den känner inte till din bostads skick eller mikroläge. Banken ställer en annan fråga: hur god säkerhet är bostaden för ett lån? Bara försäljningsvärderingen försöker svara på vad en köpare vill betala för just din bostad.
För dig betyder det att du inte kan använda den offentliga värderingen som facit för vad du kan sälja för. Avvikelser på 15-25% mellan offentlig värdering, mäklarvärdering och faktiskt försäljningspris är helt normala. Ska du fatta ett beslut om att sälja är det försäljningsvärderingen som ger dig den siffra du kan planera efter.
Årets bästa tidpunkter för värdering och försäljning
Mars till juni är statistiskt sett det starkaste försäljningsfönstret för de flesta bostadstyper i Danmark, och vecka 24-26 är årets absoluta topp. Det är den period då flest köpare är aktiva och då din bostad har störst chans att bli sedd av rätt personer. Vill du ha en värdering klar innan dess bör du kontakta en mäklare ett par månader i förväg.
När du planerar att låta värdera bostaden och sätta den till salu beror tidpunkten på vilken typ av bostad du har. Samma mönster återkommer för alla bostadstyper, så en tabell ger snabbast överblick.
| Bostadstyp | Bästa försäljningsfönster | Period att undvika |
|---|---|---|
| Villa och friliggande hus | Mars-juni, september-oktober näst bäst | November-januari och vecka 27-31 mitt i sommarsemestern |
| Ägarlägenhet | Januari-februari och april-maj | – |
| Sommarhus | Februari-april, alltså före säsongen | Juli-augusti, paradoxalt nog de sämsta månaderna |
En period återkommer för alla bostadstyper: 15 november till 10 januari bör undvikas. Då är aktiviteten som lägst under året, de procentuella prisavdragen som störst och visningarna som färst.
Förberedelseplanen
När du har valt ditt fönster är ordningsföljden viktigare än man kanske tror. Tillståndsrapporten (dansk besiktningsrapport) tar tid, och den måste vara klar innan du kan lägga ut annonsen. Räkna med ungefär 10 veckor och följ den här planen:
-
Beställ tillståndsrapporten under vecka 3-4. Rapporten tar oftast 2-4 veckor att få gjord, och energimärkningen 1-2 veckor, så börja här.
-
Gör bostaden i ordning under vecka 5-6. Målning, trädgårdsarbete och de små reparationerna som lyfter intrycket vid visningarna.
-
Boka en fotograf under vecka 7-8.
-
Ha dokumentpaketet klart under vecka 9. Nu ska alla handlingar samlas, så att det inte uppstår några förseningar.
-
Lägg ut annonsen under vecka 10. Bostaden är redo för visning precis när marknaden börjar vakna.
Försäljningar under våren går oftast 20-40% snabbare än under vintern, vilket är ett av skälen till att planen ovan är lagd så att den träffar våren. Lokala förhållanden bör dock alltid vägas in när du planerar tidpunkten. I Aalborg var den genomsnittliga försäljningstiden till exempel 126 dagar för villor och radhus och 124 dagar för ägarlägenheter.
Därför är rätt prissättning avgörande för försäljningen
Priset är det beslut som betyder mest för hur din försäljning går. Sätter du det för högt från start slutar det ofta med att bostaden säljs för mindre än om priset hade varit rätt från början.
De första två-tre veckorna efter att bostaden har kommit ut till försäljning är avgörande. Köpare med sökbevakning får en notis, bokar visningar snabbt och bildar sig ett första intryck. Är priset fel redan då faller bostaden bort ur deras sökningar, och du förlorar just den publik som skulle ha lagt bud.
Studier pekar åt samma håll. Bostäder som är rätt prissatta från start säljs snabbare och oftast till ett högre slutpris än bostäder som börjar för högt och senare måste sänkas i pris. Prissänkningen kommer sällan ensam. Den signalerar till marknaden att något är fel, och köparna börjar buda under det nya priset eftersom de kan se att bostaden har legat ute länge.
En bostad som prissätts 5-10% över marknadsvärdet säljs i genomsnitt 60-90 dagar långsammare. Prisavdraget i procent ökar markant med tiden på marknaden:
| Tid på marknaden | Typiskt avdrag |
|---|---|
| 0-30 dagar | 0-2% |
| 30-90 dagar | 2-4% |
| 90-180 dagar | 4-6% |
| 180-365 dagar | 6-10% |
| över 365 dagar | 10-20% |
En bostad som säljs inom den första månaden kostar dig kanske 1% i prisavdrag. Ligger den däremot ute i över ett år är prisavdraget 10-20%. Det är skillnaden mellan att ha rätt pris från start och att behöva följa marknaden nedåt.
Skälet till att statistik inte kan stå ensam är att en kommuns genomsnittliga kvadratmeterpris kan dölja stadsdelar som skiljer sig 30% från varandra. Siffran är en fingervisning, inte ett svar på vad din bostad är värd. Detsamma gäller jämförbara försäljningar: är de äldre än 6-12 månader bör de bara användas med betydande justeringar, eftersom marknaden kan ha rört sig sedan dess. Statistik ger en fingervisning, men en värdering ger en siffra.
Få en gratis värdering utan förpliktelser hos Brikk
Hos Brikk börjar allt med en gratis värdering där en lokal värderingsspecialist kommer hem till dig. Du väljer själv datum och tid online, och du kan använda värderingen utan att den förpliktar dig att sälja eller ingå något avtal. Skulle du senare bestämma dig för att gå vidare säljer Brikk bostäder från 22.500 DKK i fast arvode utan bindningstid.
Det fasta priset täcker hela vägen från första besöket tills underskriften är på plats:
-
Du får en fotograf som tar skarpa bilder av bostaden.
-
Du får en planritning, så att köparna kan se rummens planlösning och storlek.
-
Annonseringen sker på de stora portalerna där köparna letar.
-
Du får en objektsbeskrivning som samlar bostadens uppgifter och presentation.
-
En fast lokal mäklare följer dig från värdering till nyckelöverlämning.
Brikk har sålt 4.000+ bostäder i hela Danmark och för mer än 6 miljarder DKK åt sina kunder. På vissa lokala sidor lyfts även “spara upp till 62.500 DKK” och “500+ sålda bostäder” fram. Brikk Gruppen ApS (CVR 40218610) är medlem i Dansk Ejendomsmæglerforening, och hela processen styr du online dygnet runt. Efter varje visning kan du dessutom följa köparnas omdömen direkt i mobilen, så att du hela tiden vet hur intresset för din bostad ser ut.
Boka din kostnadsfria värdering utan förpliktelser online, få hem en lokal specialist och få ett konkret svar på vad din bostad är värd. Du får en siffra att planera utifrån, utan att det binder dig till något.
Skriv en kommentar