Salg før køb: sådan gør du

Når du sælger din nuværende bolig først, kender du dit præcise budget til den nye. Du ved, hvad du har at byde med, før du melder dig på noget andet, og du undgår at sidde med to boliger samtidig.

I et mere udfordret boligmarked er det altid bedst at sælge den eksisterende bolig, før du køber en ny. Så binder du dig ikke til noget, du måske ikke kan finansiere, og du slipper for at spekulere i, om salget går igennem i tide.

Vær dog opmærksom på den største ulempe allerede nu: risiko for midlertidigt at stå uden bolig, hvis købet trækker ud.

Tjekliste før du underskriver noget

• Kontakt din bank og få et klart økonomisk overblik.

• Kontakt en advokat og en ejendomsmægler, inden du sætter bolig til salg eller byder på en ny.

• Planlæg overtagelsesdatoerne, når købs- og salgsaftalen udarbejdes.

• Overvej en midlertidig bolig, hvis tidsplanen forskubber sig.

Sælge først eller købe først? Fordele og ulemper

Det er afgørende, om du sælger din nuværende bolig først eller køber den nye først. Valget påvirker din økonomi, tidsplan og tryghed. Nogle ender med at købe og sælge bolig samtidig, fordi tidsplanerne overlapper.

De vigtigste forskelle mellem de to strategier ser sådan her ud.

Hvis du vælger at købe først, kan du bruge et advokatforbehold og tilføje en salgsklausul i købsaftalen. Handlen bliver da betinget af, at du får solgt din nuværende bolig, og du står ikke med to boliger, hvis salget trækker ud. Sådan gør du køb først mere sikkert.

Uanset hvilken rute du vælger, bør du koordinere begge aftaler, så du ikke står uden tag over hovedet. Læg overtagelsesdatoerne tæt op ad hinanden, og undgå dobbelt husleje, renter eller forpligtelser i mellemperioden. De fleste problemer opstår netop i overgangen mellem de to handler.

Inden du underskriver noget, bør du undersøge dine skatteforhold og spørge en revisor, hvis du er i tvivl. Regn også salgsomkostninger med i budgettet: mæglersalær, advokat, tinglysning og ejerskifteforsikring. De poster kan hurtigt tage en stor del af friværdien, og de skal med, før du vurderer, hvor meget du reelt har til den nye bolig.

Planlæg boligsalget med vurdering, klargøring og rette timing

Vurderer du først prisen og markedet, når aftalen allerede skal skrives under, har du ikke noget at forhandle med. Derfor bør planlægningen ligge fast, inden du binder dig til noget som helst.

1. Få en gratis salgsvurdering af din bolig fra en ejendomsmægler. Det er ofte det første skridt, og mægleren vurderer din bolig ud fra erfaring, lokale handler og boligens stand.

2. Indhent mere end én vurdering fra forskellige ejendomsmæglere. En mægler har også en interesse i at få dig som kunde, og derfor kan vurderingen være lidt optimistisk. Flere vurderinger giver dig et mere realistisk prisniveau.

3. Lav de små forbedringer, der løfter helhedsindtrykket. Selv mindre tiltag kan gøre en stor forskel for vurderingen og for den endelige salgspris.

4. Tjek det lokale marked, før du sætter boligen til salg. Se på, hvor mange lignende boliger der er til salg i området, hvor hurtigt de bliver solgt, om prisniveauet er stabilt, stigende eller under pres, og hvilken type købere der typisk efterspørger netop din boligtype.

Rækkefølgen er ikke tilfældig: vurderingen giver dig prisniveauet, forbedringerne løfter det, og markedstjekket fortæller dig, om tiden er den rigtige at sælge i.

Betinget købsaftale og salgsklausul: det skal du vide

En betinget købsaftale er en juridisk bindende kontrakt, hvor aftalen først træder i kraft, når de aftalte betingelser er opfyldt. Den mest almindelige betingelse er, at du som køber skal have solgt din nuværende bolig inden for en aftalt periode, typisk mellem to og seks måneder. Indtil da er handlen ikke endelig, men en aftale med en udløbsdato, der venter på dit salg.

Opfyldes betingelsen ikke, bortfalder købsaftalen som udgangspunkt, og du er ikke forpligtet til at købe. Du hænger ikke på et køb, du ikke kan finansiere, fordi din gamle bolig stadig står usolgt.

En salgsklausul i købsaftalen skal være præcis, hvis den skal beskytte dig. En klausul, der bare siger, at handlen er betinget af dit salg, giver dig ikke noget at holde fast i, når uenigheden opstår. Den bør som minimum præcisere:

• Det konkrete resultat, der skal foreligge, før betingelsen anses for opfyldt.

• Hvem der træffer afgørelsen om, hvorvidt betingelsen er opfyldt.

• Hvilken dokumentation der viser, at betingelsen er opfyldt.

• Hvornår fristen begynder og udløber, inklusive klokkeslæt.

• Hvem der skal modtage meddelelse, og i hvilken form meddelelsen skal gives.

Sælger kan ofte fortsætte salgsarbejdet, selvom du har en betinget aftale i hånden. Sælger kan indgå en ny aftale med en anden køber, hvis der kommer et bedre bud i perioden.

Sker det, kan sælger kræve, at du frafalder betingelsen om eget salg. Du får typisk en frist på tre til fire hverdage til at svare. Vælger du at holde fast i betingelsen, må du regne med, at handlen glider dig af hænde.

Mellemfinansiering, når salg og køb glider i tid

Nogle gange kan tidsplanerne ikke skubbes på plads, og så får du brug for mellemfinansiering ved boligskifte. Det er et midlertidigt lån, der dækker forskellen mellem prisen på den nye bolig og det beløb, du forventer fra salget af den gamle. Du låner ikke til hele den nye bolig, men til hullet, indtil salgsprovenuet lander på kontoen.

Lånet dækker typisk udbetalingen på cirka 5 % af købesummen og andre kontantbehov, indtil salget går igennem. Skal du for eksempel lægge 150.000 kr. til udbetaling, kan det beløb dækkes midlertidigt, så du ikke skal skaffe pengene fra andre kilder lige nu.

Banken tager pant i din nuværende bolig uden at ændre eksisterende pantebreve. Renten er som regel variabel og følger bankens satser for kortfristede kreditter, så den kan svinge med markedet i den periode, du har lånet. Tag den sving med i regnestykket, hvis salget trækker ud.

For at få et tilbud skal du normalt vise købsaftalen på den nye bolig og dokumentation for salget af din nuværende, for eksempel en formidlingsaftale eller en salgsvurdering. En salgsvurdering fra en ejendomsmægler er næsten altid et krav, fordi banken vil se en aktuel vurdering med en realistisk pris og en forventet liggetid. Har du den ikke i hus, er det første skridt at få den lavet, inden du søger om mellemfinansiering.

Din plan for salg før køb, og få en gratis vurdering hos Brikk

• Sælger du først, kender du dit budget, og du undgår at eje to boliger på samme tid.

• Læg overtagelsesdatoerne tæt sammen, og hav en midlertidig boligplan klar, hvis købet trækker ud.

• En betinget købsaftale og en salgsklausul kan beskytte dig, hvis du alligevel byder på en bolig, før dit salg er endeligt.

• Mellemfinansiering dækker udbetalingen og de dobbelte udgifter i en overgangsperiode.

Brikk kan hjælpe dig i gang med et realistisk prisniveau at planlægge efter. Brikk tilbyder en gratis og helt uforpligtende vurdering med din lokale ekspert, og den bør du bestille tidligt i salgsplanen. Så har du et konkret tal at lægge til grund for dit boligkøb, og du kan planlægge salget efter det i stedet for at gætte.

Bestil en gratis og helt uforpligtende vurdering med din lokale ekspert nu. Få en gratis vurdering.