Sälja före köp: så gör du

När du säljer din nuvarande bostad först vet du exakt vilken budget du har för den nya. Du vet vad du har att bjuda med innan du visar intresse för något annat, och du slipper sitta med två bostäder samtidigt.

På en mer utmanande bostadsmarknad är det alltid bäst att sälja den befintliga bostaden innan du köper en ny. Då binder du dig inte till något som du kanske inte kan finansiera, och du slipper oroa dig för om försäljningen går igenom i tid.

Var dock uppmärksam på den största nackdelen redan nu: risken att tillfälligt stå utan bostad om köpet drar ut på tiden.

Checklista innan du skriver under något

• Kontakta din bank och skaffa dig en tydlig ekonomisk överblick.

• Kontakta en advokat och en fastighetsmäklare innan du sätter din bostad till salu eller lägger bud på en ny.

• Planera tillträdesdagarna när avtalen om köp och försäljning upprättas.

• Överväg ett tillfälligt boende om tidsplanen förskjuts.

Sälja först eller köpa först? För- och nackdelar

Det är avgörande om du säljer din nuvarande bostad först eller köper den nya först. Valet påverkar din ekonomi, din tidsplan och din trygghet. Vissa slutar med att köpa och sälja samtidigt, eftersom tidsplanerna överlappar varandra.

Så här ser de viktigaste skillnaderna mellan de två strategierna ut.

Om du väljer att köpa först kan du använda ett advokatförbehåll (din advokat får godkänna eller avvisa affären) och lägga till en försäljningsklausul i köpeavtalet. Affären blir då villkorad av att du får din nuvarande bostad såld, och du står inte med två bostäder om försäljningen drar ut på tiden. Så gör du det säkrare att köpa först.

Oavsett vilken väg du väljer bör du samordna båda avtalen, så att du inte står utan tak över huvudet. Lägg tillträdesdagarna nära varandra och undvik dubbel hyra, räntor eller åtaganden under mellanperioden. De flesta problem uppstår just i övergången mellan de två affärerna.

Innan du skriver under något bör du undersöka din skattesituation och fråga en revisor om du är osäker. Räkna också in försäljningskostnaderna i budgeten: mäklararvode, advokat, tinglysning (dansk inskrivning av äganderätt, motsvarar lagfart) och ägarskifteförsäkring (dansk försäkring mot dolda fel vid ägarbyte). De posterna kan snabbt ta en stor del av övervärdet, och de måste vara med innan du bedömer hur mycket du faktiskt har till den nya bostaden.

Planera bostadsförsäljningen med värdering, iordningställande och rätt tidpunkt

Bedömer du priset och marknaden först när avtalet redan ska skrivas under har du inget att förhandla med. Därför bör planeringen vara klar innan du binder dig till något över huvud taget.

1. Få en gratis värdering av din bostad från en fastighetsmäklare. Det är ofta det första steget, och mäklaren värderar din bostad utifrån erfarenhet, lokala försäljningar och bostadens skick.

2. Ta in mer än en värdering från olika fastighetsmäklare. En mäklare har också ett intresse av att få dig som kund, och därför kan värderingen bli lite optimistisk. Flera värderingar ger dig en mer realistisk prisnivå.

3. Gör de små förbättringar som lyfter helhetsintrycket. Även mindre åtgärder kan göra stor skillnad för värderingen och för det slutliga försäljningspriset.

4. Kolla den lokala marknaden innan du sätter bostaden till salu. Titta på hur många liknande bostäder som är till salu i området, hur snabbt de blir sålda, om prisnivån är stabil, stigande eller under press, och vilken typ av köpare som brukar efterfråga just din bostadstyp.

Ordningen är ingen slump: värderingen ger dig prisnivån, förbättringarna lyfter den, och marknadskollen visar om det är rätt tid att sälja.

Villkorat köpeavtal och försäljningsklausul: det här behöver du veta

Ett villkorat köpeavtal är ett juridiskt bindande kontrakt där avtalet träder i kraft först när de överenskomna villkoren är uppfyllda. Det vanligaste villkoret är att du som köpare ska ha sålt din nuvarande bostad inom en överenskommen period, oftast mellan två och sex månader. Fram till dess är affären inte slutgiltig, utan ett avtal med ett slutdatum som väntar på din försäljning.

Uppfylls inte villkoret faller köpeavtalet i regel bort, och du är inte skyldig att köpa. Du sitter inte fast i ett köp som du inte kan finansiera för att din gamla bostad fortfarande står osåld.

En försäljningsklausul i köpeavtalet måste vara exakt om den ska skydda dig. En klausul som bara säger att affären är villkorad av din försäljning ger dig inget att hålla fast vid när oenigheten uppstår. Den bör som minimum ange:

• Det konkreta resultat som ska föreligga innan villkoret anses uppfyllt.

• Vem som avgör om villkoret är uppfyllt.

• Vilken dokumentation som visar att villkoret är uppfyllt.

• När fristen börjar och löper ut, inklusive klockslag.

• Vem som ska ta emot meddelandet, och i vilken form meddelandet ska lämnas.

Säljaren kan ofta fortsätta försäljningsarbetet, även om du har ett villkorat avtal i handen. Säljaren kan ingå ett nytt avtal med en annan köpare om ett bättre bud kommer in under perioden.

Händer det kan säljaren kräva att du avstår från villkoret om din egen försäljning. Du får oftast en frist på tre till fyra vardagar att svara. Väljer du att hålla fast vid villkoret får du räkna med att affären glider dig ur händerna.

Mellanfinansiering när försäljning och köp hamnar i otakt

Ibland går det inte att få tidsplanerna att gå ihop, och då behöver du mellanfinansiering (ett så kallat överbryggningslån) vid bostadsbytet. Det är ett tillfälligt lån som täcker skillnaden mellan priset på den nya bostaden och det belopp du räknar med att få från försäljningen av den gamla. Du lånar inte till hela den nya bostaden, utan till glappet, tills försäljningslikviden landar på kontot.

Lånet täcker vanligtvis kontantinsatsen på cirka 5 % av köpeskillingen och andra kontantbehov tills försäljningen har gått igenom. Ska du till exempel lägga 150.000 DKK i kontantinsats kan det beloppet täckas tillfälligt, så att du inte behöver skaffa fram pengarna från andra håll just nu.

Banken tar pant i din nuvarande bostad utan att ändra befintliga pantbrev. Räntan är oftast rörlig och följer bankens räntesatser för kortfristiga krediter, så den kan svänga med marknaden under den tid du har lånet. Ta med de svängningarna i kalkylen om försäljningen drar ut på tiden.

För att få ett låneerbjudande behöver du normalt visa köpeavtalet för den nya bostaden och underlag för försäljningen av din nuvarande, till exempel ett uppdragsavtal eller en värdering. En värdering från en fastighetsmäklare är nästan alltid ett krav, eftersom banken vill se en aktuell bedömning med ett realistiskt pris och en förväntad tid på marknaden. Har du ingen värdering ännu är första steget att ta fram en innan du ansöker om mellanfinansiering.

Din plan för att sälja före köp – få en gratis värdering hos Brikk

• Säljer du först vet du vilken budget du har, och du slipper äga två bostäder samtidigt.

• Lägg tillträdesdagarna nära varandra och ha en plan för tillfälligt boende om köpet drar ut på tiden.

• Ett villkorat köpeavtal och en försäljningsklausul kan skydda dig om du ändå lägger bud på en bostad innan din egen försäljning är klar.

• Mellanfinansiering täcker kontantinsatsen och de dubbla kostnaderna under en övergångsperiod.

Brikk kan hjälpa dig i gång med en realistisk prisnivå att planera efter. Brikk erbjuder en kostnadsfri värdering helt utan förpliktelser hos din lokala expert, och den bör du boka tidigt i försäljningsplanen. Då har du en konkret siffra att utgå från när du köper bostad, och du kan planera försäljningen efter den i stället för att gissa.

Boka en kostnadsfri värdering helt utan förpliktelser hos din lokala expert redan nu. Få en gratis värdering.