Hvad koster en salgsvurdering?

En salgsvurdering koster 0 kroner. Du får hverken en regning for besøget eller for selve vurderingen. De fleste mæglere tilbyder den gratis, både de store kæder og langt de fleste uafhængige mæglere.

Vurderingsbesøget er branchens vigtigste salgsmøde. Det er her formidlingsaftaler bliver til. Mægleren bruger besøget som en investering i en mulig fremtidig opgave, og prisen på vurderingen bliver aldrig en skjult udgift for dig som boligejer.

Du skriver ikke under på noget, og du binder dig ikke til noget. Ingen kontrakt, ingen binding, ingen faktura. Besøget hjemme hos dig varer typisk en halv til en hel time, og du kan få tallet samme dag eller skriftligt et par dage efter.

En vurdering kan bruges til mere end at give dig et tal at tænke over, og det giver mening at hente flere vurderinger, før du beslutter dig.

Derfor koster en salgsvurdering ingenting

Arbejdet bag en vurdering er større, end mange regner med. Mægleren bruger typisk 30-60 minutter på forberedelse, hvor BBR, tidligere handler og sammenlignelige salg i området bliver gennemgået. Selve besøget hjemme hos dig tager 30-60 minutter, og bagefter venter 30-90 minutter med efterbehandling, hvis du beder om en skriftlig vurdering og et salgsbudget. Det løber op mod tre timer i alt. Tallene er et anslag, ikke en garanti, men de viser, at der ligger reelt arbejde bag det tal, du får.

Værdien for mægleren ligger i den opgave, der kan følge efter. Et gennemført salg giver typisk 50.000-100.000 kroner i samlet salær på brancheniveau, og den mulighed gør de op mod tre timer til en fornuftig investering. Uden den udsigt ville en gratis salgsvurdering ikke hænge sammen for nogen.

Vurderingen er en anskaffelsesomkostning, som mægleren betaler for chancen for at få opgaven. Hvis du siger nej tak, bærer mægleren selv tiden.

Du kan roligt tage imod besøget, fordi det ikke forpligter dig til noget. Bed altid om vurderingen skriftligt med en begrundelse for tallet. Et mundtligt tal er svært at holde fast i senere, mens en skriftlig vurdering giver dig noget konkret at forholde dig til, når du skal beslutte, om boligen skal på markedet.

Hvad en gratis salgsvurdering dækker – og ikke dækker

Når mægleren står i din stue, går han eller hun boligen igennem rum for rum. Han eller hun spørger ind til stand og de renoveringer, du har fået lavet, og viser dig samtidig sammenlignelige boliger, der er solgt i området for nylig. Besøget varer typisk en halv til en hel time.

Nogle mæglere giver dig tallet med det samme, mens andre vender tilbage skriftligt et par dage efter. Forlang den skriftlige version med konkrete eksempler på solgte boliger. Et tal, der kun er sagt højt, kan du ikke holde nogen fast på senere.

Den gratis vurdering omfatter:

• En gennemgang af boligen, hvor mægleren ser på rummenes stand og indretning.

• Spørgsmål til stand og renoveringer, så tallet bygger på det, der faktisk er lavet.

• Sammenlignelige salg i området, som viser, hvad tilsvarende boliger er blevet solgt for.

Den omfatter ikke:

• Betalte vurderingsrapporter, hvis du har brug for en mere teknisk gennemgang.

• Tilstandsrapport, elinstallationsrapport og energimærke, som hører til selve salget.

Disse rapporter laves af andre fagfolk og er ikke en del af vurderingen. De hører til den fase, hvor boligen skal på markedet, og de kommer som en separat udgift oveni, uanset hvad prisen på salgsvurderingen er.

En salgsvurdering er i praksis mæglerens bud på en realistisk salgspris med en prisstrategi og en forventet salgstid. Tallet er lavet med salg for øje, og det er derfor, salgsvurderingen koster 0 kroner.

Når vurderingen koster penge: den betalte vurdering

Der findes situationer, hvor vurderingen ikke er gratis. Det gælder typisk ved skilsmisse, dødsbo, familieoverdragelse, eller når banken eller en myndighed skal have et tal, der kan stå for sig selv. Fælles for dem er, at der ikke er et salg i den anden ende.

Det forklarer prisen. Ved en gratis salgsvurdering bruger mægleren tid med udsigt til at få opgaven og tjene salæret hjem. Ved en betalt vurdering findes den mulighed ikke, så tiden skal dækkes på anden vis. Arbejdet er det samme, men forretningen bag er en anden.

Prisen for en betalt vurdering kan se sådan ud: en vurderingsrapport for en andelsbolig koster 4.950 kroner inkl. moms, uden administrative gebyrer og uden tillæg for kørsel eller parkering. Har du travlt, kan samme rapport hastebehandles for 1.500 kroner inkl. moms, og så ligger den klar inden 48 timer fra vurderingen. Tallene er et eksempel på, hvad en betalt rapport koster, ikke en fast takst for alle boliger og alle formål.

Det, du betaler for, er dokumentet. Du får en selvstændig vurdering, som du kan lægge på bordet hos banken, sende til advokaten eller bruge i en familie, der skal dele noget. Pointen er uafhængighed. Tallet skal ikke sælge en bolig til nogen, det skal bare stå fast.

Til et salg er den gratis salgsvurdering det rigtige værktøj. Den betalte rapport skal du kun hente, når du har brug for et tal til en anden part end en køber.

Salgsvurdering eller offentlig ejendomsvurdering

De to tal hedder næsten det samme, men de er lavet til hver sit. Den offentlige ejendomsvurdering fortæller, hvad du bliver beskattet af, mens en salgsvurdering fortæller, hvad boligen realistisk kan sælges for. Du kan derfor ikke bytte det ene tal ud med det andet.

Grundlaget for de to tal er forskelligt. Modellen bag den offentlige vurdering kender areal, byggeår og beliggenhed fra registrene, men den ved intet om dit køkken, udsigten, vejstøjen eller fugten i kælderen. Den er også bagudrettet, og huspriserne på landsplan er steget 6,8 procent det seneste år alene. En salgsvurdering ser derimod boligen med egne øjne og holdes op mod handler, der er gennemført for nylig.

Ifølge Realkreditrådet afviger den offentlige vurdering gennemsnitligt ±18-22 % fra markedsværdien. Afvigelsen kan gå begge veje, og der findes ingen fast tommelfingerregel, der retter den op. Derfor bør du aldrig bruge den offentlige ejendomsvurdering som udgangspunkt for en udbudspris.

En del af forvirringen kommer af, at fire forskellige tal i daglig tale bliver kaldt “hvad boligen er værd”, selv om de måler hver sin ting.

• Den offentlige ejendomsvurdering er det tal, du bliver beskattet af, og den siger ikke i sig selv noget om, hvad en køber vil give.

• Udbudsprisen er en strategi, du og mægleren vælger, ikke en sandhed om boligens værdi.

• Salgsprisen er det, en køber faktisk betalte, når handlen var i hus.

• Provenuet er det, du har tilbage, når restgæld, salær, rapporter og omkostninger er betalt.

Sådan får du mest ud af din vurdering

Selve vurderingen er gratis, så det er indsatsen omkring den, der afgør, hvor meget du får ud af den. Brug din tid på forberedelserne og på spørgsmålene i stedet for at optimere prisen.

1. Book tre vurderinger hos forskellige mæglere i stedet for kun én. Spændet mellem dem fortæller dig mere end noget enkelt tal, og i København ligger vurderinger af samme bolig jævnligt hundredtusinder fra hinanden. Book dem inden for samme uge, så markedet er det samme for alle tre.

2. Bed om tre solgte boliger fra det seneste halve år, ikke tre boliger, der er til salg. Samme dag som du spørger til salæret, skal du have et skriftligt salgsbudget med hjem, så du kan regne på, hvad du reelt står tilbage med.

3. Hav papirerne klar inden besøget: BBR-meddelelse, energimærke, tilladelser til tilbygninger og kvitteringer på større renoveringer. Uden dokumentation regner mægleren forsigtigt, og forsigtigt betyder lavere. Bor du i lejlighed, så tag også foreningens regnskab og seneste referater med.

4. Husk, at vurderingen er et øjebliksbillede. Går der et halvt år, eller sker der noget i boligen eller foreningen, bør den tages op igen, og en ny gratis boligvurdering er altid mulig.

I praksis giver vurderingen dig et realistisk prisniveau, en prisstrategi og et bud på salgstiden, og med tre vurderinger i hånden har du et solidt grundlag for at vælge, hvem der skal stå for salget. Den gratis vurdering er indgangen til et salg. Den forpligter dig ikke, og du kan takke nej til alle tre uden at betale en krone.

Læs også: Hvad betyder stand og vedligehold for salget?