Hvad betyder stand og vedligehold for salget?

Dit stærkeste udgangspunkt som sælger er at kende boligens stand og kunne dokumentere den. Når du ved, hvad der er lavet, hvad der trænger til eftersyn, og hvad der er i orden, kan du møde køberne med klarhed i stedet for at gætte.

Ud over tal og rapporter handler boligens stand om det førstehåndsindtryk, køberen får, før I overhovedet har talt om penge. Styr på ukrudt, klippede kanter, slået græs, malede døre og almindelig orden giver køberen en god fornemmelse af huset.

En tilstands- og elrapport er et redskab, der forklarer, hvorfor boligen koster det, den gør. Den giver dig noget konkret at læne dig op ad, når du skal forklare prisen over for køberne, og den giver køberne svar på de spørgsmål, de ellers ville stå tilbage med.

De fleste boliger har bemærkninger i tilstandsrapporten. Købere reagerer forskelligt, alt efter hvor boligen ligger. I nogle områder accepterer købere lettere almindeligt slid i ældre boliger, mens de andre steder forventer en mere indflytningsklar stand. At kende den forskel er en del af at sætte den rigtige pris.

Sådan læser du tilstandsrapportens K1, K2, K3 og farvekoder

Når du læser en tilstandsrapport, møder du en skala, der fortæller dig, hvor meget et forhold vejer i købernes øjne. K1, K2 og K3 er vurderinger i rapporten. Skalaen beskriver fejl og skader, og hvor alvorlige de vurderes at være. Jo højere vurdering, jo mere opmærksomhed har købere som regel på forholdet.

Når du bevæger dig op ad skalaen, bliver forholdene mere alvorlige. En mindre alvorlig anmærkning afholder sjældent købere fra at gå videre, mens mere omfattende forhold kan føre til forbehold, prisforhandling eller ønske om nærmere undersøgelse.

Farvekoderne i rapporten viser, hvordan forholdet bør håndteres:

• Røde markeringer indikerer forhold, der bør udbedres hurtigt.

• Gule markeringer peger ofte på vedligehold, der kan planlægges over tid.

• Sort farvekode betyder, at skaderne bør undersøges nærmere, og at køber bærer risikoen, hvis forholdet ikke undersøges.

Tilstandsrapporten er ikke lovpligtig, men er et krav, hvis du ønsker at tegne ejerskifteforsikring. Rapporten gennemgår tag, ydervægge, vinduer, gulve, installationer, kælder og fundament. Dermed kan du og køberne se, hvilke dele af boligen der er vurderet, og hvilke forhold der kræver et nærmere blik.

Konkrete forhold købere og vurderingssystemer typisk nævner

En byggesagkyndig går systematisk gennem boligen: tag, ydervægge, vinduer, gulve, installationer, kælder og fundament. Gennemgangen starter ofte med taget, hvor revner i tegl, utætte samlinger og slid på tagrender er blandt de første ting, der bliver kigget efter.

Købere og AI-baserede vurderinger lægger typisk vægt på de samme forhold:

• Tagets alder

• Fugt i kælder

• Elinstallationernes tilstand

• Køkkenets vedligeholdelse

• Kloakforhold, som køberrådgivere ofte fremhæver som undervurderet

Fællesnævneren er, at de er dyre at udbedre. Et nyt tag, en fugtig kælder eller en eltavle, der skal skiftes, koster langt mere end maling og nye lister.

Skjulte fejl ved boligsalg viser sig sjældent som noget, der ser dårligt ud. Fugt kan vise sig som en lille misfarvning i kælderen eller diskret skjoldning på væggen, og det kan være tegn på alvorlige problemer med store økonomiske og sundhedsmæssige konsekvenser. Selv små revner i tegl eller utætte samlinger på taget kan udvikle sig til alvorlige skader, hvis de ikke opdages i tide.

Det samme gælder installationerne. El-tavler og rørføring kan se pæne ud, men skjule fejl, der både er dyre og potentielt farlige, fordi tilstandsrapporten kun bygger på visuel inspektion. Der kan ikke åbnes vægge, løftes gulve eller skilles installationer ad, og fyldte loftsrum eller lukkede krybekældre kan ikke vurderes. Husk det, når du læser rapporten igennem.

Vedligeholdelse eller forbedring – hvad påvirker prisen?

Der er stor forskel på at vedligeholde og at forbedre, og den forskel afgør, hvor meget du realistisk kan lægge oven i prisen. Vedligeholdelse af bolig før salg bringer boligen tilbage til den stand, den oprindeligt var i. Forbedring løfter standarden og skaber noget nyt, som ikke var der før.

Vedligeholdelsesstand er ikke noget, du kan kræve ekstra for. Almindelig vedligeholdelse tæller ikke som forbedring i vurderingen. Det er dit ansvar som sælger, at boligen er i ordentlig stand, og køberne betragter det som en selvfølge.

Nogle projekter er svære at placere. Her er tre typiske eksempler, så du kan se, hvor dit eget projekt hører til:

• Reparation af eksisterende revner og dårligt fugearbejde er vedligehold.

• Første gangs slibning af nyt eller råt parket tæller som forbedring.

• Genopfriskning af tidligere slebne gulve er vedligehold.

Forskellen får direkte betydning for vedligehold og salgspris, når køberne og deres rådgivere regner på boligen. Købere har fået sat prisen ned, fordi rapporten viste behov for reparation af taget, eller fordi installationerne trængte til udskiftning. I andre tilfælde har sælger valgt at udbedre forholdene, inden handlen gik igennem. Så er pengene brugt i stedet for trukket fra prisen.

Det er ikke altid den rigtige løsning at bruge penge på forbedringer. Nogle købere vil hellere selv overtage og renovere efter egne ønsker, så det kan give bedst mening at sælge boligen, som den er, med fuld åbenhed. Du risikerer at lægge penge i et køkken, den næste ejer alligevel river ud.

Huseftersynsordningen og sælgers ansvar for boligens stand

Huseftersynsordningen er frivillig, og den gælder, når du sælger en helårsbolig til en privat køber. Ordningen hviler på fem hovedelementer: tilstandsrapport, elinstallationsrapport, ejerskifteforsikring, sælgers oplysningspligt og købers ansvar.

Har du en gyldig tilstandsrapport og tilbyder at betale halvdelen af præmien til en ejerskifteforsikring, kan du som udgangspunkt undgå ansvar for skjulte skader, der ikke er nævnt i rapporten. Til gengæld stiller ordningen krav til, hvem der laver arbejdet. Tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten skal være udarbejdet af autoriserede bygningssagkyndige og elinstallatører, og de må højst være 6 måneder gamle, når købsaftalen underskrives. Er rapporterne ældre end det, er de ikke gyldige i handlen.

Det er lige så vigtigt at vide, hvad ordningen ikke dækker. Beskyttelsen rækker ikke ind over alt:

• Forhold uden for bygningen, fx have, hegn og belægning.

• Skader opstået efter overtagelsesdagen.

• Forhold køber kendte til ved købet.

• Forhold der skyldes almindeligt slid eller manglende vedligeholdelse.

Netop de fire punkter er grunden til, at en god stand af bolig inden salg stadig er dit ansvar. Ordningen flytter en del af risikoen for det ukendte, men den rydder ikke bordet for almindeligt slid og manglende vedligeholdelse. Sælgers oplysningspligt står ved siden af rapporterne og forsvinder ikke, fordi du har fået lavet et huseftersyn. Reglerne for huseftersynsordningen, der gælder i dag, kan du altid tjekke på Retsinformation.dk, inden du sætter boligen til salg.

Sådan bruger du stand og vedligehold aktivt i salget

Stand og vedligehold gør ikke noget ved salget af sig selv. Du skal sætte dem i spil, og det gør du med to greb: du dokumenterer, hvad der er lavet, og du gennemgår rapporten, inden køberne gør det.

1. Byg et vedligeholdelsesoverblik, der dokumenterer arbejdet

Et vedligeholdelsesoverblik er en simpel liste over, hvad der er lavet, og hvornår. Skriv det ned, så køberen kan læse det i stedet for at gætte:

• Tagrenoveret: 2017 (garanti til 2027)

• Facade malet: 2021

• Fyringsanlæg service: April 2024

Køberen får tryghed om de kommende udgifter. Når taget er dækket af garanti frem til 2027, og fyringsanlægget er serviceret for nylig, kan køberen koble dine oplysninger sammen med sit eget budget for vedligehold, renovering og fremtidige udgifter.

1. Gennemgå tilstandsrapporten grundigt sammen med din mægler

Læs rapporten igennem, før den bliver et samtaleemne med køberne. Gå den igennem sammen med din mægler og bliv enige om, hvilke forhold der sandsynligvis bliver bemærket, og hvordan I møder dem. Ud fra det lægger du en realistisk plan for pris, markedsføring og dialog med køberne, så du ikke bliver overrasket over et spørgsmål, du burde have set komme.

Husk på, hvad husets stand betyder for salgsprisen. Rapportens farvekoder og beskrivelser gør det nemt at se, hvilke forhold der kræver opmærksomhed på kort sigt, og hvilke der først bliver aktuelle senere. Den viden kan du bruge direkte i dialogen om pris og istandsættelse, så boligens pris bedre afspejler dens reelle tilstand. Køberen bruger rapporten til at få overblik over boligens stand, vurdere kommende udgifter og stille de rigtige spørgsmål.

Tilstandsrapporten skaber tryghed for begge parter. For dig begrænser den ansvaret efter salget, og for køberen giver den et klart grundlag for at vurdere husets stand. Hos Brikk får du hjælp til at forstå tilstandsrapporten og lægge en plan for, hvad der skal udbedres, og hvad du kan sælge videre med fuld åbenhed.

Læs også: Forståelse af tilstandsrapporten: Nøglepunkter ved køb og salg og Istandsættelse af køkkenet – giver det mening inden et salg?