Hvad er en udbetaling ved boligkøb, og hvornår skal den betales?

Når du køber hus, er udbetalingen den del af prisen, du selv lægger kontant fra start. Det er ikke hele beløbet. Langt det meste låner du i bank eller realkredit. Din udbetaling viser banken, at du selv putter penge i boligen.

Udbetalingen virker som en sikkerhed for både dig og långiver. Banken løber mindre risiko, fordi du allerede har penge i projektet. Dit lån bliver også mindre, og dine månedlige udgifter bliver lettere at overskue.

Når du køber en ejerbolig, skal du som udgangspunkt selv betale mindst 5 % af købesummen i udbetaling. Resten finansieres med lån, tit en blanding af realkredit og eventuelt et banklån. Højere udbetaling betyder lavere låneandel.

Det praktiske forløb er enkelt. Når du skriver under på købsaftalen, sætter du udbetalingen ind til mægleren eller på en deponeringskonto. Pengene står der, indtil betingelserne i aftalen er opfyldt, for eksempel når skødet er tinglyst.

Udbetalingen dækker ikke alle udgifter ved boligkøb. Du skal også regne med tinglysningsafgift, forsikringer, flytteomkostninger og rådgivning. Processen kan deles op i små trin, så det bliver mere overskueligt.

Hvad betyder 5 procent i udbetaling, og hvorfor findes reglen?

Femprocent-reglen betyder, at du som udgangspunkt selv skal betale mindst 5 % af købesummen. Reglen kommer fra Finanstilsynets regler om god skik for boligkredit. Den gælder for ejerboliger som parcelhuse, ejerlejligheder og rækkehuse og også for fritidshuse. Ved andelsboliger regnes kravet på en anden måde. Koster huset 2.500.000 kr., er din minimumsudbetaling 125.000 kr. Resten klares normalt med et realkreditlån på op til 80 % og så et banklån eller egne midler til cirka 15 %.

Formålet er at sikre, at din økonomi kan tåle små slag. Priser kan falde en smule, og udgifter kan ramme lige efter overtagelsen. En lille buffer gør forskellen.

• Banken ser ikke kun på de første fem procent. De vurderer hele din økonomi, fx indtægt, faste udgifter og gæld.

• Fem procent er et minimumskrav, ikke et mål for hvor meget egenkapital du bør have.

• I nogle sager accepterer banken mindre udbetaling, hvis du kan dokumentere stærk økonomi eller stille ekstra sikkerhed.

• Undtagelser beror altid på en konkret kreditvurdering og bliver ikke givet automatisk.

• Reglen skal især beskytte dig mod økonomiske problemer kort efter købet.

Sådan beregner du din udbetaling trin for trin

Udbetalingen til en bolig føles ofte som et stort regnestykke, men det bliver mere overskueligt, når du tager det i små bidder. Brug trinene her til at beregne udbetalingen og få styr på de ekstra udgifter.

1. Find først kontantprisen på boligen. Regn ikke kun med udbudsprisen, men med den pris, du og sælger faktisk bliver enige om.

2. Regn minimumsudbetalingen ud ved at gange kontantprisen med 0,05, altså 5 %. Du må gerne lægge mere for at sænke gælden og få lavere ydelser hver måned.

3. Lav derefter et særskilt budget til købsomkostninger. De ligger typisk på 2 til 5 % af prisen og dækker tinglysning, forsikringer og rådgivning. De tæller ikke med i minimumsudbetalingen.

4. Se på finansieringen. Realkredit kan dække op til 80 % af prisen. Resten dækkes med banklån eller ekstra opsparing. Brug et simpelt skema for at se, hvordan en større udbetaling skærer ned på behovet for banklån.

Eksempel: Et hus koster 3.000.000 kr. Minimumsudbetalingen er 150.000 kr. Realkreditlånet kan udgøre op til 2.400.000 kr. De sidste 450.000 kr. dækkes med banklån eller ekstra opsparing til udbetalingen.

Hvornår betaler du udbetalingen, og hvordan fungerer deponeringen?

Har du skrevet under på købsaftalen, skal udbetalingen typisk indbetales med det samme. Beløbet sættes ind på mæglerens klientkonto eller en aftalt deponeringskonto. Pengene står der, til alle betingelser i handlen er på plads.

Deponeringsaftalen beskriver præcis, hvornår pengene må frigives. Det sker for eksempel, når skødet er tinglyst korrekt, og der ikke er problemer med pant eller andre rettigheder. Indtil da rører ingen pengene.

Købsaftalen indeholder ofte bank- og advokatforbehold. Med de forbehold kan du træde tilbage inden en fast frist. For et advokatforbehold er fristen typisk 6 hverdage. Gør du det rettidigt, får du hele udbetalingen retur uden ekstra omkostninger.

Hvis fristen for forbehold løber ud, og handlen alligevel falder bort på grund af forhold hos dig som køber, kan udbetalingen helt eller delvist tilfalde sælger som kompensation. Det sker for eksempel, hvis finansieringen ikke går igennem. Læs derfor købsaftalen grundigt, og vær sikker på konsekvenserne, før fristerne udløber.

Efter forbehold og godkendelser følger tinglysning af skødet og berigtigelse af handlen. På overtagelsesdagen betales restkøbesummen, og boligen bliver officielt din.

En enkel tidslinje ser sådan ud:

• Underskrift af købsaftale, deponering af udbetaling

• Forbeholdsperiode, hvor handlen kan annulleres (advokatforbehold typisk 6 hverdage)

• Tinglysning og berigtigelse gennemføres

• Overtagelsesdag: Restkøbesum betales, og nøglerne gives videre

Hvad kan tælle med som udbetaling, når du køber bolig?

Du skal ikke kun tænke på kontanter på kontoen, når du samler penge til udbetalingen på dit nye hjem. Flere typer midler tæller med, hvis de lever op til bankens krav.

De mest oplagte er dine likvide opsparinger. Det er penge, der står klar i banken, eller aktiver der hurtigt kan sælges, for eksempel aktier eller investeringsforeninger.

Har du friværdi i en bolig allerede? Den kan bruges ved køb af ny bolig, men kun hvis værdien kan frigøres gennem salg eller ved at omlægge lån og stille ekstra sikkerhed i banken. Banken vurderer, hvad boligen realistisk kan sælges for, og hvor lang tid det kan tage, før pengene regnes med.

Arv og gaver fra familien kan også bruges. Ligger en gave over det afgiftsfrie beløb, skal der betales gaveafgift af resten, men pengene kan stadig indgå. Banken beder normalt om dokumentation, for eksempel skifteretsattest eller gavebrev, før beløbet regnes som egenkapital.

Pension er mere kringlet. Pension indgår som udgangspunkt ikke i udbetalingen, især når midlerne er bundet til pensionstidspunktet. Hæver du en pension før tid, skal du betale en afgift, for eksempel 60 % af beløbet på en ratepension og 20 % på en aldersopsparing. Regn på det, før du beslutter dig.

Overvejer du at låne til udbetalingen fra familie eller andre? Oplys det åbent i kreditvurderingen. Skjult gæld skaber problemer og kan stoppe din godkendelse.

Kort fortalt:

• Likvide midler: Opsparing på konto og hurtigt omsættelige investeringer

• Friværdi: Værdi i anden bolig, der frigøres via salg, omlægning eller ekstra sikkerhed

• Arv/gaver: Beløb fra arv og gaver med korrekt dokumentation

• Pension: Som udgangspunkt ikke medregnet, og hæver du før tid, koster det en høj afgift

• Lånte midler: Kun godkendt, hvis alt er oplyst i bankens kreditvurdering

Gennemsigtighed og dokumentation gør forskellen. Jo bedre styr du har på papirerne, jo nemmere går godkendelsen af din udbetaling.

Lån til udbetaling kan lade sig gøre, men er det klogt for dig?

At spare udbetalingen op er ofte den største forhindring på vejen til et boligkøb. Det giver en solid base og ro i økonomien. Rækker opsparingen ikke helt, kan du i nogle tilfælde låne til udbetalingen, fx fra familien. Den bank eller det realkreditinstitut, der låner dig pengene til boligen, må dog som udgangspunkt ikke også låne dig udbetalingen, og et lån til den tæller med, når banken regner din gældsfaktor og dit rådighedsbeløb ud. Det virker nemt, men gælden stiger, og de faste udgifter følger med.

Låner du til udbetalingen, ser banken ekstra grundigt på din økonomi. Den vil se stabil indkomst, en lav gældsfaktor og et ordentligt rådighedsbeløb efter alle faste udgifter. Renterne ligger typisk højere end realkreditrenten, så sæt ekstra luft i budgettet. En enkel stresstest er at lægge 2 procentpoint oven i den forventede rente.

Overvej andre veje først. Spar lidt længere, bed om hjælp via gaver eller arv, skriv dig på ventelister i boligforeninger, eller kig efter mindre boliger og billigere områder. De valg gør finansieringen mere overskuelig og holder unødvendig gæld nede.

Vil du regne på dit eget lån, så tal med din bank eller dit realkreditinstitut, før du byder på en bolig. Brikk kan også sætte dig i kontakt med en långiver via vores boliglånsservice.