Omlægning af realkreditlån: op-, ned- og skrå konvertering

En omlægning af realkreditlån kan gøre to meget forskellige ting for din økonomi. Vælger du en opkonvertering, kan du barbere en del af restgælden. Vælger du en nedkonvertering, kan du i stedet sænke den månedlige ydelse. Begge veje står åbne for boligejere i 2026, hvor renteændringerne har skabt et spænd, der er værd at kigge nærmere på.

I starten af 2026 lå et 30-årigt fastforrentet realkreditlån typisk på 3,8-4,1 % i rente, mens F-kort lå omkring 2,2-2,3 %. Den forskel betyder, at mange boligejere kan overveje at omlægge for at spare penge eller afdrage mere på lånet. Spørgsmålet er, hvornår det rent faktisk kan betale sig for dig.

Guiden giver dig de konkrete tal. Artiklen gennemgår de tre former for omlægning: opkonvertering, hvor du skærer restgæld, nedkonvertering, hvor du får lavere ydelse, og skrå konvertering, hvor du skifter lånetype. Du får også en trin-for-trin-gennemgang af, hvordan du regner ny ydelse, restgæld og tilbagebetalingstid ud. Derefter ser du på skiftet mellem fast og variabel rente, på bidragssatsen og på fire regneeksempler, før du til sidst får en tjekliste.

Omlægning af lån: op-, ned- og skrå konvertering forklaret

De tre former for omlægning løser hver sit problem, og det er værd at holde dem skarpt adskilt, før du begynder at regne på tallene. Den ene skærer i restgælden, den anden i ydelsen, og den tredje handler først og fremmest om, hvor meget renterisiko du vil leve med.

• Ved nedkonvertering af lån er renten faldet, siden du optog lånet. Det betyder, at du kan optage et nyt lån til en lavere rente og dermed få en lavere månedlig ydelse. Prisen er, at restgælden typisk stiger. Du indfrier det gamle lån til kurs 100, men det nye lån optages til en kurs under 100, så du skal låne mere, end du får udbetalt (kurstab).

• Ved opkonvertering af lån er renten derimod steget, og kursen på dine obligationer er faldet. Du kan derfor indfri dit lån billigere end det nominelle beløb og skære af restgælden. Til gengæld stiger din ydelse, og gevinsten er mere spekulativ end ved en nedkonvertering.

• Ved en skrå konvertering skifter du lånetype, for eksempel fra fast til variabel rente eller omvendt. Her handler det om risiko og forudsigelighed frem for at jagte kroner og ører på den korte bane.

Det mest fordelagtige forløb kan være at opkonvertere først, mens renten er steget, og bruge det til at skære restgælden ned. Falder renten igen senere, kan du så nedkonvertere og få en lavere ydelse oveni.

Hvornår kan det betale sig at omlægge lån? Tommelfingerregler og grænser

Der findes ingen facitliste, men der er nogle tommelfingerregler, som de fleste rådgivere vender tilbage til. Tjek din egen situation mod de fire punkter herunder, før du overhovedet begynder at regne på tallene.

• Renteforskellen skal som hovedregel være mindst 1-1,5 procentpoint mellem dit nuværende lån og det nye, før omlægning giver mening. Er spændet mindre, er der sjældent nok at hente til at dække omkostningerne.

• Restgælden bør være minimum 500.000 kr. Nordea nævner 750.000 kr. som en mere realistisk nedre grænse, og har du under 200.000-300.000 kr. tilbage, kan det stort set aldrig betale sig. Ved kun 300.000 kr. skal renteforskellen være meget stor, før besparelsen overstiger omkostningerne.

• Du bør have mindst 10 år tilbage af løbetiden og forvente at blive boende i mindst 5-10 år. Sælger du inden for 2-3 år, når du sjældent at hente gebyrerne hjem.

• Break-even bør ligge under 5-7 år. Tager det mere end 5 år at tjene omkostningerne hjem, skal du tænke dig om en ekstra gang.

Pointen med reglerne er at sikre, at besparelsen er stor nok og varer længe nok til at overstige de gebyrer, du betaler ved omlægningen. Ligger du tæt på grænserne på flere punkter, er det et tegn på, at du bør regne grundigt efter, før du siger ja.

Kurs på realkreditlån: hvorfor kursen kan være forskellen på 2 og 10 år

Kursen angiver, hvor meget du får udbetalt pr. 100 kr. optaget lån. Ved kurs 100 får du hele beløbet, mens kurs 95 kun giver dig 95 kr. pr. 100 kr. gæld, så du skal optage et større lån for at dække det samme. Den forskel lyder måske beskeden, men den afgør i praksis, hvor lang tid der går, før en omlægning er tjent hjem.

Nordea vurderer kursniveauerne ved en nedkonvertering sådan:

• Over kurs 98 er typisk meget attraktivt.

• Kurs 97-98 er fornuftigt for de fleste.

• Kurs 95-97 kræver tålmodighed og en lang tidshorisont.

Et konkret eksempel fra Nordea Kredit (november 2025) viser, hvad kursen betyder i kroner. Her er et 1 mio. kr. 5 % fastforrentet lån omlagt til 3,5 % med 27 år tilbage og en skattesats på 33,7 %, opgjort ved to forskellige kurser:

Venter du på det sidste rentefald, risikerer du, at markedet vender, før kursen når det niveau, du håbede på.

Omkostninger ved omlægning af lån: hvad det koster, og hvad du skal vide

De samlede omkostninger ved omlægning af lån ligger typisk mellem 10.000 og 30.000 kr. For et lån på 1 mio. kr. lander de faste udgifter ofte i omegnen af 10.000 kr., og de dækker både tinglysningsafgiften til staten og gebyrerne til realkreditinstituttet. Beløbet afhænger af institut og lånets størrelse, så det er værd at bede om et konkret tilbud, før du beslutter dig.

Omkostningerne består af flere sideløbende gebyrer, og dem skal du kunne gennemskue, før du siger ja:

• Kurtage er ca. 0,15 % af kursværdien. Kursskæringen er typisk 0,20-0,25 kurspoint, når det nye lån udbetales, og der kan komme et kurstillæg på 0,10-0,25 kurspoint, når det gamle lån indfries ved opkøb af obligationer.

• Lånesagsgebyret hos realkreditinstituttet er op til 4.000 kr. pr. lån, og en fastkursaftale koster 500-1.000 kr. plus kursfradrag.

• Tinglysningsafgiften for pant i fast ejendom er i 2026 en fast afgift på 1.825 kr. plus 1,25 % af det pantsikrede beløb. Ved omlægning betaler du stadig den faste afgift, men den procentvise afgift kun af den del af det nye pant, der overstiger hovedstolen på det gamle tinglyste pant.

Regneeksemplet viser, hvorfor break-even skal med i beslutningen. Sparer du 500 kr. om måneden, men omlægningen koster 25.000 kr., tager det over fire år at hente gevinsten hjem. Den månedlige besparelse skal altså holdes op mod en engangsudgift, der først er tjent ind efter flere år.

Sådan regner du på en omlægning

I stedet for at gætte dig frem til, om en omlægning kan betale sig, kan du regne på det med dine egne tal, fx i dit realkreditinstituts omlægningsberegner eller sammen med din rådgiver. Gå frem i denne rækkefølge:

1. Start med dit nuværende lån: restgæld, restløbetid, rente og bidragssats.

2. Indtast derefter oplysningerne om det nye lån: rente og kurs.

3. Se på resultatet: ny ydelse før og efter skat, ny restgæld og de samlede omkostninger.

4. Aflæs til sidst break-even, og sammenlign med tommelfingerreglen om højst 5-7 år.

For at få et retvisende billede skal du i praksis medregne bidragssatser, kurstab og eventuelle omlægningsomkostninger, ikke kun renteomkostninger. Priserne varierer mere, end de fleste tror: bidragssats, kursskæring og gebyrer er ikke ens fra institut til institut, og især bidragssatsen kan afvige meget. Regn derfor på tilbud fra flere institutter, før du beslutter dig.

Omlægning fra fast til variabel rente (og omvendt): hvad du skal overveje

Ved en omlægning fra fast til variabel rente kan du opnå en restgældsreduktion, hvis kursen på dit fastforrentede lån er faldet. Måske får du også en lavere rente og ydelse. Men risikoprofilen ændrer sig samtidig. Stiger renten, slår det igennem på din ydelse, når renten tilpasses, og det er den centrale forskel at have med i beslutningen.

I starten af 2026 så renteniveauerne sådan ud på de lånetyper, du typisk kan vælge mellem:

Forskellen mellem fast og variabel rente var altså omkring 1,5 procentpoint. Siden er de variable renter steget: Ved Nordea Kredits auktion til rentetilpasningen 1. oktober 2026 blev F3-renten 3,0 % og F5-renten 3,2 %.

Mekanikken bag de to lånetyper er vidt forskellig. Et fastforrentet lån har renten låst i hele løbetiden, typisk 10, 20 eller 30 år, og det giver dig samtidig en konverteringsmulighed, hvis renten falder. Et rentetilpasningslån som F1, F3 eller F5 får derimod automatisk ny rente, når renteperioden udløber efter 1, 3 eller 5 år, så renten følger markedet, uden at du selv skal gøre noget.

I et regneeksempel over 10 år, hvor den variable rente starter på 2,3 % og stiger gradvist, endte lånet med variabel rente 64.000 kr. billigere end et fast lån til 3,5 %, målt på rene renteomkostninger. Beløbet dækker altså ikke afdrag eller bidrag, men det viser, hvor meget renteniveauet alene kan flytte.

Bidragssats og belåningsgrad: den oversete del af omlægningsregnestykket

Når du regner på en omlægning, er det nemt kun at kigge på renten. Men bidragssatsen på dit realkreditlån løber hver måned, og den afhænger direkte af din belåningsgrad. Institutterne opdeler typisk belåningen i intervaller under 40 %, 40-60 % og 60-80 %, og satsen stiger, jo højere belåning du har. For F-kort og rentetilpasningslån med afdrag ligger den samlede bidragssats ved 80 % belåning i 2026 typisk omkring 0,7-1,2 %, og den er højere med afdragsfrihed.

Hvert interval har sin egen sats, og den gælder kun for den del af lånet, der ligger i intervallet. Hos fx Totalkredit og Realkredit Danmark betaler du den laveste sats for delen under 40 % af boligens værdi, en højere sats for delen mellem 40 og 60 % og den højeste sats for delen over 60 %. Din samlede bidragssats er et vægtet gennemsnit af de tre.

Et konkret eksempel viser, hvor hurtigt belåningsgraden kan ændre sig. Du købte for 5 år siden for 2,5 mio. kr. og lånte 2 mio. kr., altså 80 % belåning. I dag skylder du 1,8 mio. kr., og boligen er 3,3 mio. kr. værd. Det giver en belåningsgrad på 55 %, ikke 80 %. Du har med andre ord ikke længere nogen del af lånet i det dyreste interval over 60 %, uden at du selv har gjort noget.

Stiger boligens værdi, falder belåningsgraden altså automatisk og kan give dig en lavere bidragssats. Men i mange tilfælde kræver besparelsen en omlægning, før den slår igennem. Det er værd at have med, når du vurderer, om en omlægning kan betale sig.

Bidragssatserne for fastforrentede lån med afdrag til ejerboliger ser i 2026 fx sådan ud:

Totalkredit (prisblad pr. 1. juli 2026): 0,45 % for den del af lånet, der ligger under 40 % af boligens værdi, 0,85 % for 40-60 % og 1,20 % over 60 %.

Realkredit Danmark (priser pr. 23. september 2026, ved månedlig betaling): 0,21 %, 0,62 % og 1,01 % i de samme intervaller.

Spændet inden for det enkelte institut afspejler netop, hvor i belåningsgraden du ligger. Derfor er det ikke nok at sammenligne institutternes annoncerede satser alene. Du skal kende din egen belåningsgrad for at vide, hvilken sats du reelt ender med.

Refinansiering af realkreditlån: regneeksempler på op- og nedkonvertering

Tal gør det lettere at vurdere, om en refinansiering af realkreditlån giver mening i din situation. Herunder finder du fire små regnehistorier, der hver især viser, hvordan tallene falder ud, når du op- eller nedkonverterer, eller skifter bank.

Ved en nedkonvertering havde du et gammelt lån på 1.000.000 kr. til 4 %, og det nye lån landede på 2 %. Den årlige ydelse faldt fra 51.500 kr. til 33.286 kr., altså en besparelse på 18.214 kr. om året, men restgælden steg til 1.056.701 kr., fordi du indfrier det gamle lån til kurs 100.

Ved en opkonvertering ser billedet anderledes ud. Havde du et gammelt lån på 1.000.000 kr. til 2 %, og var kursen faldet til 63, kunne du med et nyt lån til 4 % skære restgælden ned til omkring 681.000 kr. Til gengæld stiger renten, og renteudgiften vokser fra 20.000 kr. til omkring 27.000 kr. om året, selvom gælden er mindre.

Et andet nedkonverteringseksempel med skift fra 5 % til 3,5 % fast rente havde samlede omkostninger beregnet til 18.000 kr. Det tal skal holdes op mod den månedlige besparelse, før du kan sige, om omlægningen er tjent hjem.

Skiftede du derimod bank, kunne regnestykket se sådan ud: et lånesagsgebyr på 4.000 kr. og samlede omkostninger på 20.760 kr., som skulle tjenes hjem gennem lavere bidrag eller rente, før skiftet kunne betale sig.

Din beslutning om omlægning: brug tallene, før du handler

Beslutningen om omlægning af realkreditlån hviler på nogle få nøgletal, og dem kan du selv finde frem til, inden du løfter telefonen. Du behøver ikke vide, hvad markedet gør i morgen. Det eneste, du skal kunne svare på, er, om besparelsen er stor nok, varer længe nok og overlever mødet med skatten.

Gå punkterne herunder igennem, før du beslutter dig:

• Tjek at renteforskellen er mindst 1-1,5 procentpoint, at restgælden er mindst 500.000 kr., og at du har mindst 10 år tilbage af løbetiden og regner med at blive boende i 5-10 år.

• Husk at regne efter skat, for renter og bidrag er fradragsberettigede. Den reelle besparelse er derfor mindre end den nominelle, og det er den efter skat, der skal holde hele vejen.

• Kursen er ofte udslagsgivende. Over kurs 98 er nedkonvertering typisk attraktiv, mens kurs 95-97 kræver tålmodighed og en lang tidshorisont, før omkostningerne er hentet hjem.

Ligger du i den gode ende på de fleste punkter, er der grund til at gå videre. Ligger du tæt på grænserne på flere, er svaret sjældent et klart ja.

Regn på omlægningen med dine egne tal, fx i dit realkreditinstituts omlægningsberegner, så du ser ny ydelse, restgæld og break-even, før du kontakter din bank. Så møder du op med konkrete tal i stedet for en fornemmelse, og du kan stille de rigtige spørgsmål fra første samtale.