Hvad er de vigtigste spørgsmål om boligsalg?

Begynd med udbudsprisen. Den er et udgangspunkt, ikke nødvendigvis den endelige salgspris, for den kan justeres efter markedets respons og forhandling.

Sælger betaler som udgangspunkt for rapporterne, men parterne kan aftale en anden fordeling. Energimærket er gyldigt i 10 år, forudsat der ikke er foretaget væsentlige energimæssige ændringer som ny varmepumpe, efterisolering eller nye vinduer. Når du skal danne dig et overblik inden boligsalget, handler det især om at have styr på lovkrav, rapporter, omkostninger og selve procesforløbet. En stor del af sælgers samlede omkostninger ligger nemlig uden for mæglersalæret, for eksempel rapporter, energimærke, gebyrer og flytteudgifter.

Krav ved boligsalg: Hvad er lovpligtigt, og hvad er frivilligt?

Energimærket er det eneste dokument, der som udgangspunkt er lovpligtigt, når du skal sælge de fleste helårsboliger. Det gælder, uanset om du sælger gennem en mægler eller selv står for salget. Energimærket skal ligge klart, inden boligen annonceres til salg, og det skal fremgå af selve salgsannoncen. Kravet gælder boliger over 60 m².

De øvrige dokumenter i en typisk handel er frivillige, men de har stor betydning for, hvordan ansvaret fordeles mellem dig og køber.

Nogle boliger er undtaget fra energimærkningskravet:

• Sommerhuse er ikke omfattet af ordningen.

• Det samme gælder kolonihavehuse.

• Fredede bygninger skal ikke energimærkes.

• Bygninger, der efter aftale mellem dig og køber annonceres til nedrivning, er også undtaget.

Når du kender forskellen mellem de lovpligtige og de frivillige dokumenter, bliver det lettere at gennemskue, hvad rapporterne egentlig gør for dig som sælger. Det hænger tæt sammen med ejerskifteforsikringen, som de fleste købere tegner.

Tilstandsrapport, elrapport og ejerskifteforsikring ved salg

Tilstandsrapporten og elrapporten har hver sin funktion, og de fortæller dig forskellige ting om boligen. De giver især mening sammen med ejerskifteforsikringen, fordi samspillet mellem dem flytter ansvaret for skjulte fejl og mangler.

En bygningssagkyndig går boligen igennem og beskriver de synlige skader, der er at finde. Rapporten er objektiv i den forstand, at den ikke tager stilling til, hvad der er pænt eller praktisk, men til hvad der fysisk kan ses. Både tilstandsrapporten og elrapporten skal være udleveret og gældende, inden købsaftalen underskrives. Ved underskrift må tilstandsrapporten højst være 6 måneder gammel, mens elrapporten må være maksimalt 12 måneder gammel.

Huseftersynsordningen er det, der binder de to rapporter sammen. Ordningen begrænser dit ansvar for skjulte fejl og mangler fra 10 år til 0 år på de områder, ejerskifteforsikringen dækker. Det sker, fordi køber kan tegne forsikringen på baggrund af de rapporter, du har fået lavet.

Som sælger kan du i mange tilfælde frigøre dig fra det 10-årige mangelsansvar, hvis køber tegner ejerskifteforsikring på baggrund af rapporterne, og du tilbyder at betale mindst halvdelen af præmien. Ved cirka 95 % af alle boligsalg tegnes der ejerskifteforsikring. Som udgangspunkt skal du betale halvdelen af præmien, og du skal give et skriftligt tilsagn om det i forbindelse med det tilbud på ejerskifteforsikring, der udleveres.

Rapporterne er dokumentation, men de er også en forudsætning for den ansvarsbegrænsning, du gerne vil opnå. En halv 5-årig ejerskifteforsikring ligger typisk omkring 10.000 kr., og det er den udgift, du deler med køber. Husk, at rapporten beskriver de synlige skader, men sjældent hele historien. Købere spørger typisk ind til skader, der ikke er nævnt, så vær forberedt på spørgsmål ud over det, der står i papirerne.

Omkostninger ved boligsalg: Hvad koster det i praksis?

Et typisk mæglersalg af et hus til 2,5 mio. kr. løber normalt op omkring 100.000 kr., når salær, rapporter, energimærke, gebyrer og øvrige udgifter regnes med. En samlet pakke med tilstandsrapport, elrapport og energimærke koster samtidig ofte cirka 11.000-17.000 kr. for standardboliger.

Nogle omkostninger ved boligsalg er lette at overse, fordi de ligger et andet sted i regnestykket. De to næste poster står ikke i et mæglertilbud, men trækker direkte fra det provenu, du står tilbage med:

• Kursregulering ved indfrielse af realkreditlånet, som opgøres efter kursen på indfrielsesdagen.

• Indefrysningslån for grundskyld, som forfalder og skal indfries i forbindelse med salget.

Restgæld og indfrielsesomkostninger skal oplyses af dit realkreditinstitut, og en aktuel opgørelse er gratis og tager typisk et par dage. Bestil den, før salget sættes i gang, så du kender dit reelle provenu og ikke først opdager de to poster, når handlen er lukket.

Boligsalg trin for trin: Fra forberedelse til overdragelse

1. Start med forberedelsen. Skaf dig overblik over, hvad boligen realistisk kan sælges for, og hvilke oplysninger der skal være klar, inden den kommer på markedet. Gå samtidig forhold efter i sømmene, som kan skabe usikkerhed hos køber, for eksempel gamle olietanke, jordforurening, skelspørgsmål eller uafsluttede byggesager.

2. Læg en tidsplan. Regn med 3-4 uger før salgsstart til at tage stilling til reparationer og dokumenter. De sidste 1-2 uger inden salgsstart bruger du på klargøring til foto og markedsføring. Lige op til visningerne handler det om rengøring, luft og orden, så boligen fremstår, som du gerne vil have den.

3. Tænk over prissætning og forhandling. En for høj udbudspris kan koste interessen i den første periode, hvor boligen får mest opmærksomhed. Styrk forhandlingen ved at undersøge, hvad sammenlignelige boliger i nærområdet er solgt for, og fastlæg din økonomiske grænse på forhånd, så du ved, hvornår du skal sige ja, og hvornår du skal gå videre.

4. Efter købsaftalen er salget ikke slut. Betingelser skal opfyldes, og de sidste praktiske ting skal på plads, før køber kan overtage. Det sidste skridt er selve overdragelsen, hvor nøglerne afleveres.

Saml de centrale spørgsmål om boligsalg – og få en vurdering af din bolig

• Refusionsopgørelsen er en efterregulering af ejendomsskat og forbrug mellem køber og sælger, og den kan gå begge veje. Den er ikke en ekstra udgift.

• Tinglysning af skødet og berigtigelsen betales normalt af køber.

• Sælgers ejendomsmægler har ikke pligt til selv at fremhæve alle forhold. Det er op til køber at spørge ind til for eksempel tagets alder, fugt eller skimmel, varmekilde og forbrug.

Hvis du vil have et konkret grundlag for at vurdere pris, dokumenter og de næste skridt i din salgsproces, kan du kontakte Brikk for en vurdering af din bolig.