Hvad skal man have klar til en salgsvurdering?

Når en ejendomsmægler laver en salgsvurdering, fastsætter mægleren en aktuel salgspris og giver dig indblik i boligmarkedet lige nu. Du får dermed et kvalificeret bud på, hvad din bolig kan sælges for i dag.

En salgsvurdering af bolig tager udgangspunkt i boligtype, stand, tidligere renoveringer, størrelse, beliggenhed, grundforhold og efterspørgslen i området. Alle forholdene spiller sammen og påvirker den pris, mægleren lander på.

En offentlig ejendomsvurdering er noget andet. Den bliver lavet af en offentlig myndighed for at fastsætte en skatteramme og bygger blandt andet på BBR-oplysninger. De to vurderinger har forskellige formål og udarbejdes af forskellige parter, selvom begge handler om boligens værdi.

Ud over tal og dokumenter ser mægleren også på bløde faktorer og boligens potentiale under den fysiske besigtigelse. Det kan være forhold, der ikke fremgår af papirerne, men som alligevel betyder noget for, hvordan boligen opleves og kan sælges.

En salgsvurdering kan bestilles til mange boligtyper: hus, villa, rækkehus, lejlighed, andelsbolig, sommerhus, kolonihave eller fritidsgrund.

Dokumenter du skal have klar til salgsvurderingen

Inden salgsvurderingen er det en god idé at have styr på dokumenterne nedenfor.

• BBR-ejermeddelelsen viser boligens udvendige arealer, opførelsesår, materialevalg og varmeforsyning. Du har pligt til at tjekke, at oplysningerne er korrekte, så gennemgå den inden vurderingen.

• Tingbogsattesten viser størrelsen på matriklen, eventuelle tinglyste servitutter (begrænsninger), hvilke hæftelser i form af lån der findes, og hvem der er den retmæssige ejer. Den bør altid fremskaffes, uanset om der er tale om hus, ejerlejlighed eller andelsbolig.

• Ejendomsdatarapporten sendes til kommunen, som udfylder og returnerer den. Rapporten giver svar på lokal- og kommuneplaner, forsyningstype og eventuel pligt til fjernvarme. Som supplement sendes et forureningsskema til regionen.

• For ejerlejligheder og andelsboliger skal foreningens vedtægter, seneste regnskab, budget og referat fra seneste generalforsamling også gennemgås. Det giver et billede af foreningens økonomi og beslutninger.

Mægleren kan hjælpe med at indhente de fleste af dokumenterne, så du kommer godt forberedt til salgsvurderingen.

Energimærket er et lovpligtigt grundlag

Et lovpligtigt energimærke skal foreligge, inden din bolig annonceres til salg. Mange tror fejlagtigt, at mærket først skal være på plads ved købsaftalens underskrivelse. Sådan er det ikke. Kravet gælder allerede, når boligen kommer i annoncerne, og det er sælger, der skal sørge for mærket.

Mærket klassificerer boligens energieffektivitet på en skala fra A2020, som er den bedste klasse, ned til G, som er den dårligste. Det viser typisk et forbrug pr. m²/år. En bolig i A2020 ligger under 20 kWh, mens en bolig i G ligger over 240 kWh.

Et gyldigt energimærke holder i 10 år, men kun hvis der ikke er lavet væsentlige ændringer af boligen i mellemtiden. Har du fået en ny varmepumpe, efterisoleret eller skiftet til nye vinduer, er mærket ikke længere retvisende. Mærket skal desuden stå i det nationale energimærkningsregister for at være gyldigt.

Hvem der betaler, afhænger af boligtypen. Ved salg af en ejerlejlighed eller andelsbolig er det normalt foreningen, der betaler energimærket. Sælger du en villa, et rækkehus eller et sommerhus, betaler du selv. Kravet om et lovpligtigt energimærke gælder for helårsbolig og for sommerhuse over 60 m².

Tilstandsrapport, elinstallationsrapport og ejerskifteforsikring

Tilstandsrapport og elinstallationsrapport er ikke lovpligtige, når du sælger din bolig. De er til gengæld en forudsætning for at tegne en ejerskifteforsikring. Uden dem kan forsikringen ikke tegnes. Det er forsikringen, ikke loven, der gør rapporterne nødvendige.

Rapporterne udarbejdes af beskikkede byggesagkyndige og elinstallatører. Sammen med det obligatoriske energimærke koster de typisk mellem 10.000 og 18.000 kr. Regn den udgift ind i dit salgsbudget på forhånd.

Tilstandsrapporten bruger farvekoder til at vise, hvor alvorlige forholdene er:

• Gråt hus markerer mindre alvorlige skader.

• Gult hus markerer alvorlige skader.

• Rødt hus markerer kritiske skader.

• Et sort hus med spørgsmålstegn markerer forhold, der skal undersøges nærmere.

Vil du tage hånd om manglerne, før boligen rammer markedet, kan du bestille en førsynsrapport, også kaldet en kladde. Den viser, hvad der vil dukke op i den endelige rapport, så du kan udbedre det inden salget. En førsynsrapport koster typisk 2.000 til 5.000 kr. oveni.

Når handlen er omfattet af huseftersynsordningen, er det en god idé at læse tilstandsrapporten, elinstallationsrapporten og tilbuddet på ejerskifteforsikring samlet. De tre dokumenter hænger sammen og belyser de samme forhold fra hver sin vinkel.

Gør boligen fysisk klar til vurderingen

Du behøver ikke at fremstå perfekt, når boligen skal vurderes. En erfaren mægler ser igennem dagligdags uro og vurderer boligens potentiale, så du kan nøjes med at gøre det grundlæggende.

• Giv boligen en grundig rengøring, og ryd op, så rummene fremstår åbne. Du behøver hverken at støvsuge i hjørnerne eller male væggene.

• Reparer de småskader og mangler, du selv kender til. Overvej at male væggene i neutrale farver og opdatere belysningen, så boligen virker lys og indbydende.

• Styrk boligens første indtryk udefra med havearbejde og facadepleje. Professionel home staging kan overvejes som et ekstra løft, men er frivilligt.

• Forbered boligen før hver fremvisning med rengøring, en neutral duft og en passende temperatur, så den føles indbydende at træde ind i.

Mægleren kan rådgive om, hvad der betyder mest i netop dit område, når du gør boligen klar til salgsvurderingen.

Bestil en gratis salgsvurdering hos Brikk

En salgsvurdering giver dig en professionel vurdering af boligens aktuelle markedsværdi. Det er et kvalificeret bud på, hvad din bolig kan sælges for lige nu, baseret på stand, beliggenhed og efterspørgslen i dit område. Mange ejendomsmæglere tilbyder den gratis og uden binding, så du kan få klarhed uden at forpligte dig til at sætte boligen til salg.

Vil du vide, hvor din bolig står, er næste skridt enkelt: bestil en salgsvurdering hos Brikk. Du får en konkret vurdering af boligen og en plan for de næste skridt. Samtidig får du svar på det spørgsmål, tjeklisten her har kredset om: hvad er din bolig værd i dag?

Mægleren kan hjælpe med at indhente de nødvendige dokumenter, så du ikke skal stå med BBR-ejermeddelelsen, tingbogsattesten og resten alene. Hvis du er i tvivl om timingen, kan mægleren vurdere, om markedet favoriserer at sætte til salg nu eller vente nogle måneder.

Resten kan mægleren tage sig af under besøget.