Hvad spørger AI om ved gratis boligvurdering?

Med en gratis boligvurdering får du et hurtigt og uforpligtende prisestimat, der bygger på dine egne oplysninger og offentlige data. Du får et overblik over, hvad din bolig cirka er værd lige nu, uden at det koster dig noget. Tallet er et pejlemærke, ikke en endelig salgspris. Du kan bruge det som et udgangspunkt, hvis du vil blive klogere på din boligs værdi.

En gratis online boligvurdering fungerer ved, at du selv indtaster oplysninger om boligtype, størrelse og postnummer. De oplysninger bliver holdt op mod data om boliger, der faktisk er solgt i området, og ud af det får du et realistisk prisinterval frem for ét enkelt tal. Du behøver ikke at ville sælge eller forpligte dig til noget for at få estimatet. Et pejlemærke er nyttigt, uanset om du overvejer salg, vil låne penge eller se på din friværdi.

Hvilke oplysninger bliver du spurgt om?

Formularen er kort, og du kan komme igennem den på under to minutter. Inden du går i gang, er det godt at vide, hvad du bliver spurgt om, så du ikke leder efter papirer, du ikke har brug for.

1. Første trin er altid adressen. Du vælger din adresse i en liste for at komme videre til vurderingen.

2. Trin 2 beder om dine kontaktoplysninger og om boligtypen. Kontaktoplysningerne er fornavn, efternavn, e-mail og telefonnummer, og telefonnummeret har landekoderne +45, +46, +47 og +49.

De faste valgmuligheder for boligtype ser sådan ud:

• Villa/parcelhus

• Rækkehus/townhouse

• Ejerlejlighed

• Andelsbolig

• Sommerhus/fritidsbolig

• Grund

• Anden ejendom

Selve formularen spørger samlet om boligtype, postnummer, størrelse og formålet med vurderingen. Det tager under 2 minutter at udfylde, og det forpligter ikke.

Til sidst accepterer du, at op til tre lokale ejendomsmæglere må kontakte dig om en gratis boligvurdering. Oplysningerne deles kun med de matchede mæglere og videresælges ikke til tredjeparter.

Offentlige datakilder bag vurderingen: BBR, Tinglysningen og geodata

Vurderingsstyrelsens datagrundlag dækker oplysninger om landets 2,4 mio. ejendomme, indsamlet fra offentlige registre som Tinglysningen, Klimadatastyrelsen, Plandata.dk og BBR. En AI-baseret vurdering trækker på de samme data, når den skal estimere din boligs værdi.

• BBR (Bygnings- og Boligregistret) indeholder oplysninger om opførelsesår, bolig- og bygningsareal, antal værelser, toilet- og badeforhold, køkkenforhold, tagmateriale, opvarmningsform, vandforsyning og eventuelle om- og tilbygninger.

• Tinglysningen (tinglysning.dk) er den offentlige registrering af rettigheder over ejendommen, og derfra hentes blandt andet oplysninger om faktiske ejendomspriser, som vurderingen tager udgangspunkt i.

• Geodata fra Klimadatastyrelsen og Danmarks Højdemodel bruges til at fastsætte afstande til store færdselsårer, højspænding, vindmøller, hav og sø.

• Plandata.dk giver oplysninger om kommuneplaner, lokalplaner og landzonetilladelser, der kan påvirke værdien.

Sammen tegner registrene et billede af boligen, der rækker ud over de få felter, du selv udfylder. Det er derfor, estimatet kan lande tæt på virkeligheden, selv om du kun har indtastet adresse, boligtype og størrelse.

Hvor præcist er estimatet, og hvad kan det bruges til?

Hvor præcist et estimat er, afhænger helt af, hvilken type vurdering du vælger. Nogle metoder giver dig et hurtigt tal på et minut, andre kræver et besøg, og forskellen i præcision er markant.

Den offentlige ejendomsvurdering fra Vurderingsstyrelsen er en anden størrelse. Den afviger gennemsnitligt ±18-22 % fra den reelle markedsværdi ifølge Realkreditrådet, og den er primært et skattegrundlag frem for et bud på, hvad din bolig kan sælges for.

Forskellen mellem metoderne handler især om, hvordan dataene bliver behandlet. En algoritme medtager også utypiske handler, tvangsauktioner og familiehandler til reduceret pris, og det kan forvrænge estimatet i en retning, der ikke matcher din bolig. En mægler sorterer i dataene og vurderer boligens konkrete stand, gadens handelspriser de seneste 6-12 måneder, energimærke og aktuelle efterspørgsel.

En gratis boligvurdering fungerer fint som et hurtigt, uforpligtende pejlemærke, hvis du vil have en fornemmelse af niveauet. Men skal tallet indgå i beslutninger om lån, salg eller friværdi, bør du supplere med en konkret vurdering fra en mægler eller din bank.

Hvad en gratis boligvurdering ikke er

Det er nemt at blande tingene sammen, fordi ordet “vurdering” dækker over flere forskellige ting. Her er de tre forvekslinger, der oftest skaber forvirring.

• En gratis online boligvurdering er et estimat og et pejlemærke, ikke en bindende valuarvurdering. Den garanterer ikke en endelig salgspris.

• Bankens kreditvurdering er noget andet. Ved nyt boliglån, omlægning af realkreditlån eller frigørelse af friværdi foretager banken og realkreditinstituttet deres egen vurdering, typisk bestilt til 2.000-5.000 kr.

• Den offentlige ejendomsvurdering er også noget andet. Den bruges som grundlag for ejendomsværdiskat og grundskyld, ikke som udtryk for markedsværdi.

Forskellen på boligvurdering og ejendomsvurdering er netop, at de to tal besvarer hvert sit spørgsmål. Den offentlige vurdering siger noget om, hvad du skal betale i skat, mens markedsværdien er det beløb, en køber realistisk vil betale i det nuværende marked. Det er markedsværdien, der er relevant, når du skal låne penge eller regne på din friværdi.

To boliger med samme offentlige vurdering kan derfor blive solgt til vidt forskellige priser. En bolig med en offentlig vurdering på 2.000.000 kr. kan eksempelvis ende med at blive solgt for 1.800.000 kr. eller 2.200.000 kr., alt efter hvordan markedet ser ud. Stand, beliggenhed og efterspørgsel trækker i hver sin retning, og en gratis vurdering kan ikke fange alle de individuelle forhold. Derfor kan du også roligt bede om en boligvurdering uden at sælge. Du får et pejlemærke, og du forpligter dig ikke til noget. Brug tallet som afsæt, hvis du senere vil have en mægler eller din bank til at se nærmere på boligen.

Sådan kommer du fra et online svar til et brugbart pejlemærke

En udbredt fremgangsmåde er at starte let og så blive mere grundig, efterhånden som du får brug for et mere præcist tal.

1. Start med en hurtig boligprisberegner (AVM). Det tager cirka 1 minut, og præcisionen ligger på ±20-30 %.

2. Indhent en online boligvurdering fra en lokal mægler. Her er du typisk igennem på 1-5 minutter.

3. Afslut med en gratis mæglervurdering, hvor op til tre lokale mæglere kontakter dig inden for 24 timer med et bud på ±5-7 %.

Den gratis mæglervurdering er uforpligtende. Mægleren finansierer sin tid ved muligheden for et senere salgssamarbejde, og det er aldrig et krav eller en forudsætning for at få vurderingen. Du forpligter dig til intet ved at sige ja tak.

Ved selve vurderingsbesøget kommer mægleren typisk forbi i en halv til en hel time. Boligen bliver gennemgået, der bliver spurgt til stand og renoveringer, og mægleren viser sammenlignelige salg i området. Nogle giver tallet med det samme, mens andre vender tilbage skriftligt et par dage efter. Uanset hvad sidder du tilbage med et pejlemærke, du kan bruge til at tage stilling til næste skridt.

Brikk tilbyder en gratis vurdering, som du kan bruge som et første pejlemærke. Det er netop her, du kan starte, hvis du vil have et hurtigt og uforpligtende indblik i din boligs værdi.

Læs også: boligvurdering