Hvad spørger AI om ved salgsvurdering af bolig?

En AI-salgsvurdering af bolig bygger på faste, dokumenterbare oplysninger om din bolig, ikke på skøn eller mavefornemmelser. Oplysningerne kommer fra offentlige registre og objektive egenskaber ved ejendommen. Pointen med en salgsvurdering med AI er, at grundlaget kan slås op og efterprøves.

Kilderne er mange. En AI-model trækker typisk på BBR, CVR, tinglysningen, energimærkningsregistret, Vurderingsstyrelsen, Plandata, DAR, matrikelregistret og ejendomsskatteoplysninger. Hver kilde leverer sin del af billedet, og tilsammen dækker de både bygningen, ejerforholdene, beliggenheden og de offentlige vurderinger af ejendommen.

BBR er den centrale af dem. Registret rummer ejendommens areal, bygningstype, alder, materialesammensætning og beliggenhed. Det er de samme felter, der bruges til at fastsætte ejendomsværdi og beregne ejendomsværdiskat. Arealet vejer særligt tungt, fordi det indgår direkte i både vurderingen og i beregningen af, hvad boligen koster at eje.

Salgspriserne kommer fra tinglysningen, og de bliver filtreret. Handler, der ikke afspejler markedsprisen, sorteres fra, fx familieoverdragelser og tvangsauktioner. Tilbage står de handler, der reelt siger noget om, hvad boliger i området er blevet solgt for.

Når dataene er på plads, kan en AI-vurdering estimere en ejendoms værdi på sekunder. Den bruger egenskaber som areal, etage, byggeår, afstand til offentlig transport og prisdynamikken i kvarteret.

De offentlige registre bag svarene, BBR, tinglysningen og vurderingsportalen

De svar, en AI boligvurdering giver, bygger på offentlige registre. Flere af dem kan du selv gå ind og se og rette, hvis noget er forkert.

• BBR opdateres løbende i forbindelse med byggesagsbehandling, og det er kommunernes opgave at ajourføre dataene. Har du selv opdaget en fejl, kan du rette dine BBR-oplysninger via ‘Ret BBR’ ved at logge på med NemID eller MitID.

• På Tinglysning.dk kan du gratis se den uofficielle tingbogsattest på din egen ejendom med MitID. Attesten viser skøder og servitutter, der indgår i vurderingsgrundlaget.

• Vurderingsportalen drives af Vurderingsstyrelsen under Skatteforvaltningen og er adgangspunktet for de offentlige ejendomsvurderinger.

• OIS (Offentligt Informations System) samler officielle ejendomsstamdata fra alle relevante myndigheder, og offentlige ejendoms- og grundværdier kan visualiseres på interaktive kort.

Sådan regner modellen, GAM, KNN og usikkerhedsspænd

Det offentlige ejendomsvurderingssystem bruger ikke én enkelt beregning. Modellen kombinerer to metoder: Generaliserede Additive Modeller (GAM) og K-nærmeste nabo-metoder (KNN). De to løser hver sin opgave, og samspillet mellem dem giver et svar på, hvad en bolig er værd.

GAM-modellen lærer af historiske data. Den estimerer, hvordan egenskaber ved en ejendom påvirker prisen, og den gør det gennem fleksible regression-splines. Kvadratmeterprisen stiger nemlig ikke lineært med boligarealet. En ekstra kvadratmeter gør ikke nødvendigvis samme forskel i prisen, uanset om boligen er lille eller stor, og GAM kan fange den slags kurver i stedet for at tvinge data ind i en lige linje.

KNN-komponenten griber det lokale. Den sammenligner hver ejendom med de mest lignende referenceejendomme, typisk dem i nærheden, og fastlægger et lokalprisniveau ud fra dem. Beregningen tager udgangspunkt i en basispris, der bygger på gennemsnitsprisen i et bestemt område, og justerer den via forskelle i karakteristika som størrelse, beliggenhed og type.

Vurderingsstyrelsen lægger flere lag ovenpå. Geografiske data som koordinater, zonestatus og planforhold indgår, og det samme gør markedstal som lejeniveauer og afkastkrav for erhvervsejendomme samt historiske offentlige vurderinger. For erhvervsejendomme bruges desuden data om lejeindtægter og driftsomkostninger i en afkastbaseret model.

Når vurderingen er klar, modtager ejeren en vurderingsmeddelelse. Den indeholder nøgleoplysningerne bag tallet, så du kan se, hvad der er regnet ud fra:

• Hvilken ‘standardbolig’ og områdepris der er taget udgangspunkt i

• Hvilke data om ejendommen der er anvendt

• Usikkerhedsspændet for vurderingen

En AI vurdering af boligpris er et estimat, og usikkerhedsspændet viser, hvor stort et interval vurderingen ligger inden for. Det er med til at holde forventningerne på plads, uanset om du bruger den offentlige vurdering eller en anden prisindikation som pejlemærke.

Hvad algoritmen ikke kan se, stand, udsigt og foreningens økonomi

En AI-vurdering har begrænsninger. Modellen regner på det, der kan måles og slås op, men en række forhold, der betyder meget for, hvad en køber faktisk vil give, ligger uden for dens rækkevidde.

• Boligens stand, udsigt, nabostøj eller kvaliteten af en renovering er usynlig for modellen. Den ved ikke, om køkkenet er fra IKEA eller Bulthaup.

• For andelsboliger kan modellen ikke vurdere foreningens økonomiske sundhed. Det gælder fx vedligeholdelsesplan, likviditet eller lånesammensætning.

Det betyder ikke, at en AI-vurdering er ubrugelig. Den er en hurtig indikator for den generelle prisudvikling og markedsniveauet i et område, og den er tilgængelig med det samme uden at skulle booke et besøg, men den erstatter ikke en professionel mæglervurdering, hvor nogen har set boligen og kender forholdene omkring den.

Der er også et formelt lag, som er værd at kende, hvis du står med en andelsbolig. Den enkelte boligs maksimalpris beregnes som andelskrone × boligens andel + værdien af individuelle forbedringer − afskrivninger. Maksimalprisen er et loft, og du må gerne sælge under den, men aldrig over. Overtræder du loftet, kan det føre til tilbagebetalingskrav.

Boligejerens egne svar, energimærke, stand og dokumenter

Når de offentlige data ikke fanger alt, kan du selv udfylde hullerne. Mange vurderingsværktøjer lader dig justere estimatet med oplysninger om boligens stand, energimærke og værdien af faciliteter.

Myndighederne indhenter også korrekte oplysninger fra ejerne for at opdatere BBR, fx om arealer og bygningsforhold, så datagrundlaget bliver retvisende. Har du selv rettet en fejl i dine BBR-oplysninger, er det netop den slags input, der gør, at vurderingen hviler på de rigtige tal og ikke på forældede registreringer.

Nogle AI-værktøjer går et skridt videre og gennemgår dine dokumenter for dig. Dokumentanalyse kan læse tilstandsrapporter og energimærker og trække de forhold ud, der påvirker, hvad boligen er værd. Et eksempel identificerede tre kritiske reparationsbehov i tagkonstruktion og kloakrør estimeret til 108.000 kr. og et samlet reparationsbudget på 218.000 kr.

For andelsboliger gælder der en særlig række krav, hvis du vil have individuelle forbedringer med i billedet. De skal være dokumenterede og godkendt af bestyrelsen, de skal vurderes af en sagkyndig, og de skal afskrives over tid efter foreningens metode. Det er den dokumentation, der afgør, om en forbedring kan indregnes, og hvordan den vægtes over årene.

Vejledende pris, markedsføringsloven og en gratis vurdering

Når du ser en pris på en boligannonce, er der regler for, hvad ordene må betyde. Forbrugerombudsmandens retningslinjer siger, at udtrykket ‘vejledende pris’ kun må bruges ved prissammenligning, hvis den vejledende pris reelt er markedsprisen. Ordet ‘markedspris’ må omvendt ikke bruges om en gennemsnitspris. Det afgør, om en annonce er retvisende.

Der er også krav til sammenligningen selv. Ved prissammenligning skal de sammenlignede priser være indhentet samtidigt, ellers siger de ikke noget brugbart. Markedsføringen er vildledende, hvis prisantydningen bevidst er sat lavere eller højere, end sælger vil acceptere. En pris, der er skruet op eller ned for at skabe en bestemt reaktion, giver dig ikke et ærligt billede af, hvad boligen koster.

AI-salgsvurdering kontra mæglervurdering

Når du sammenligner en AI ejendomsvurdering med en mæglervurdering, er det ikke et spørgsmål om at vælge den ene frem for den anden. De supplerer hinanden.

AI-vurderingen er hurtig og databaseret. Den bygger på de faste oplysninger, du nu kender, og den kan give dig et kvalificeret pejlemærke med det samme, uden at nogen skal forbi din bolig først.

En professionel mæglervurdering kan noget andet. En mægler kan vurdere stand, udsigt og lokale forhold, som algoritmen ikke kan se. Det er de forhold, der ofte flytter sig mest i praksis, og som ingen registre fanger. Derfor erstatter en AI-vurdering ikke en mæglervurdering, den supplerer den.

Det praktiske næste skridt

Hos Brikk kan du få en gratis vurdering, hvor du får et kvalificeret blik på din bolig og forstår, hvad data og marked tilsiger, uden at det koster noget.