Sælge bolig ved arv

Arv beskattes i Danmark som udgangspunkt ikke som indkomst, men boet skal betale boafgift efter faste satser og et bundfradrag, der ændrer sig årligt. Sælger du boligen senere med fortjeneste, kan der blive tale om skat af ejendomsavance, medmindre parcelhusreglen fritager salget. Salget kan først gennemføres, når skifteretten har taget stilling til boet, og skifteretsattesten er udstedt. Indtil da må boligen som udgangspunkt ikke tømmes eller sælges.

Når du skal sælge en arvet bolig, er rækkefølgen denne:

1. Skifteformen vælges.

2. Ejendommen værdiansættes.

3. Salget gennemføres.

4. Boet gøres op.

Hvert trin har sine egne frister og dokumentationskrav, og resten af artiklen gennemgår hver del med konkrete tal og datoer.

Boafgift og bundfradrag ved salg af arvet bolig

Boafgiften rammer ikke hele boets værdi. Du betaler kun af den del, der ligger over bundfradraget. Boligen indgår i opgørelsen på lige fod med boets øvrige aktiver, men det er kun beløbet over fradraget, der bliver beskattet.

Bundfradraget i 2026 er 392.300 kr. Fradraget gælder boet som helhed, ikke hver enkelt arving, så flere arvinger deles om det samme fradrag. Sad afdøde i uskiftet bo, får boet dog to bundfradrag, ét for hver af de to ægtefæller. Boafgiften på 15 pct. beregnes derefter af den del af boets værdi, der ligger over fradraget. Det er den samme sats, uanset om boet består af kontanter, værdipapirer eller en bolig, der skal sælges.

Hvad du ender med at betale, afhænger af, hvem der arver:

• For søskende, niecer, nevøer og andre uden for den nærmeste familie lægges der en tillægsboafgift på 25 pct. oveni, så den samlede afgift kan nå op på 36,25 pct. For søskende bortfalder tillægsboafgiften ved dødsfald den 1. januar 2027 eller senere, så de kun betaler de 15 pct. Der er lagt op til samme ændring for niecer og nevøer.

• Ægtefæller og registrerede partnere betaler ikke boafgift.

• Godkendte almenvelgørende institutioner er helt fritaget for boafgift.

Her er et konkret eksempel. Forestil dig en arv på 1.000.000 kr., der skal deles mellem to børn i 2026. Først trækkes bundfradraget fra, så 1.000.000 − 392.300 = 607.700 kr. Derefter beregnes boafgiften på 15 pct. af de 607.700 kr., hvilket giver 91.155 kr. Det beløb skal betales, før arven kan udbetales til børnene, og det er en del af regnestykket, når du planlægger salget af en arvet bolig.

Skat ved salg af arvet bolig og parcelhusreglen

Parcelhusreglen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, betyder, at fortjenesten ved salg af en- og tofamilieshuse og ejerlejligheder ikke beskattes, hvis boligen har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele ejerperioden. Reglen dækker også sommerhuse samt andels- og aktielejligheder. Den er ikke forbeholdt boliger, som ejeren har boet i hele tiden. Det er nok, at boligen har været brugt som hjem i en periode.

For et- og tofamilieshuse stiller parcelhusreglen et krav til grundens størrelse. Grunden skal normalt være under 1.400 m², og det gælder ikke for ejerlejligheder. Der findes to undtagelser, hvor en større grund alligevel kan være omfattet. Den første er, at udstykning ikke er mulig ifølge en offentlig myndigheds bestemmelse, og den erklæres af kommunen. Den anden er, at en udstykning vil medføre en værdiforringelse på mere end 20 pct. af restarealet eller den bestående bebyggelse, og den erklæres af Skattestyrelsen.

Sælger dødsboet boligen, er fortjenesten skattefri, hvis afdøde selv kunne have solgt skattefrit efter parcelhusreglen. Får du derimod boligen udlagt fra boet og sælger den senere uden selv at have boet i den, er dit salg ikke omfattet af reglen. Fortjenesten opgøres i stedet fra den værdi, boligen blev udlagt til i boet, og beskattes som kapitalindkomst med op til 42 pct. Det gælder, uanset hvor kort tid der går mellem arveskiftet og salget. Ved salg til tredjemand lægges salgsprisen med fradrag af handelsomkostningerne til grund.

Vil boet bruge parcelhusreglen og undgå beskatning af avancen, skal det fremgå, at betingelserne for skattefritagelse er opfyldt, herunder at ejendommen har tjent som bolig for afdøde. Skattestyrelsen ser på flere konkrete forhold:

• Afdødes folkeregisteradresse skal have været på ejendommen.

• El- og vandforbruget skal vise, at boligen blev brugt i dagligdagen.

• Indbo og personlige ejendele skal pege på, at nogen boede der.

• Det skal fremgå, hvor familien reelt har boet.

En adresseændring alene er ikke nok. Saml dokumentationen tidligt. Er du i tvivl om, hvordan salget af en arvet bolig bliver beskattet i din situation, så få skatterådgivning, før du underskriver noget.

Værdiansættelse af bolig i dødsbo

Udgangspunktet for værdiansættelse af bolig i dødsbo er handelsværdien, det beløb ejendommen ville kunne sælges for i det aktuelle marked, men der findes en lempeligere vej. Værdiansættelsescirkulæret tillader, at en fast ejendom udlægges til den offentlige ejendomsvurdering med et spænd på +/- 15 pct. Har ejendommen fået en ny ejendomsvurdering, er grænsen i stedet +/- 20 pct. Du behøver ikke ramme handelsværdien præcist, så længe du holder dig inden for det interval, der gælder for netop den ejendom.

Vil du have boafgiften så lav som muligt, skal du bruge den nederste kant af intervallet. I praksis betyder det, at du tager den offentlige ejendomsvurdering og trækker 15 pct. fra, eller 20 pct. hvis der foreligger en ny vurdering. Den lavere udlægsværdi bruges direkte i beregningen af boafgiften, og forskellen kan være stor, når boet rummer en bolig af en vis værdi. Du behøver ikke være nærtstående til afdøde for at bruge metoden.

Der er dog en fælde, du skal kende, før du bestiller vurderinger. Indhenter arvingerne en mæglervurdering, er de bundet af at bruge den. En sagkyndig vurdering er bindende, og du kan ikke bagefter fortryde og falde tilbage på intervallet omkring den offentlige vurdering. Det betyder, at en mæglervurdering, der lander højere end den nederste kant af intervallet, kan blive dyr for boet. Beslutningen om at indhente en vurdering bør du derfor tænke grundigt over, helst før nogen har underskrevet noget.

Skattemyndighederne skal som udgangspunkt acceptere den værdi, du lander på, så længe den ligger inden for intervallet, men der findes en undtagelse. Ved særlige omstændigheder kan de tilsidesætte værdiansættelsen og kræve en sagkyndig vurdering. Det kan for eksempel være tilfældet, hvis der for nylig er optaget lån i ejendommen, eller hvis boligen er handlet kort tid forinden.

Privat skifte af dødsbo med bolig og salgsprocessen

Ved et privat skifte af dødsbo med bolig står arvingerne selv for hele bobehandlingen, uden at en bobestyrer overtager opgaven. Alle arvinger skal anmode om privat skifte, mindst én af dem skal kunne handle uden værge eller skifteværge, og boet skal være solvent, det vil sige have værdier nok til at dække gælden. Er blot én arving imod, skal boet i stedet behandles af en bobestyrer.

Skriv fristerne ned med det samme. Ejendommen skal som udgangspunkt være solgt senest på 1-årsdagen for dødsfaldet, og boopgørelsen skal indsendes til skifteretten senest 15 måneder efter dødsfaldet. Det giver dig 12 måneder til at finde en køber og yderligere 3 måneder til at gøre boet op.

Når du sælger en bolig fra et dødsbo, ser processen sådan ud:

1. Afvent, at skifteretten har taget stilling til boets behandling. Før det må huset som udgangspunkt ikke sælges eller flyttes.

2. Når skifteretsattesten er udstedt, kan arvingerne sælge boligen, enten i fællesskab eller gennem en fuldmagt, der dækker salget.

3. Når køberen er fundet, udarbejdes købsaftalen, normalt af mægleren. Boet kan med fordel lade en advokat gennemgå den, før der skrives under.

4. Købesummen tilhører dødsboet og skal dække pant, gæld og salgsomkostninger, før resten fordeles til arvingerne.

Pengene er ikke dine, i samme øjeblik de bliver betalt. Der skal tages højde for indfrielse af pant, boets øvrige gæld og salgsomkostningerne. Først når boopgørelsen viser, hvad der reelt er tilbage, kan arvingerne få deres andel udbetalt.

Sælger boet til en almindelig forbruger, frigør du dig kun fra det normale mangelansvar ved at bruge huseftersynsordningen. Der skal indhentes en tilstandsrapport og en elinstallationsrapport, og boet skal tilbyde at betale halvdelen af en ejerskifteforsikring. En ren “solgt som beset”-klausul har kun begrænset virkning over for en forbrugerkøber, så den kan ikke stå alene, hvis du vil undgå krav senere.

Kom godt i mål med salg af arvet bolig og få hjælp hos Brikk

Boafgiftens bundfradrag og parcelhusreglen afgør især det økonomiske resultat, når du sælger en arvet bolig. Hvordan de falder ud for netop dit bo, afhænger af, hvem der arver, og om boligen har tjent som hjem for afdøde.

Her er et par ting, du skal have styr på, når du overtager en arvet bolig og sælger den videre:

• Værdiansættelsen inden for +/- 15 pct. eller +/- 20 pct. af den offentlige vurdering kan mindske boafgiften, uden at du skal dokumentere handelsværdien.

• Privat skifte giver arvingerne kontrol, men også ansvar for frister og salg.

• Bobestyrerbehandling kan være nødvendig, hvis arvingerne ikke er enige.

Er arvingerne enige og boet solvent, kan privat skifte godt fungere, hvis fristerne holdes. Er der uenighed, eller kan ingen af arvingerne handle uden værge, tager en bobestyrer over og vurderer salgsvilkårene. Salgstidspunktet afhænger så af den vurdering.

Skal du sælge bolig ved arv, er du nødt til at kende rækkefølgen: skifteform først, derefter værdiansættelse, så salget og til sidst boopgørelsen. Når skifteformen er på plads, kan du bestille en gratis og uforpligtende salgsvurdering hos Brikk. En lokal mægler kommer ud og vurderer boligen, så du har et realistisk bud på salgsprisen at planlægge efter.