Kurser på realkreditlån: kurstab, kurssikring og kursskæring

Kursen på et Totalkreditlån er prisen på de obligationer, der finansierer et fastforrentet lån. Den er især vigtig, når du optager lånet, fordi den afgør, hvor mange penge der reelt bliver udbetalt til dig.

Ved kurs 100 udbetales 100 kr. for hver 100 kr., du låner. Ved kurs 98 får du 98 kr. i bruttoprovenu for hver 100 kr. nominel værdi, før låneomkostninger. Forskellen på de to kurser lyder måske lille, men den betyder tusindvis af kroner, når lånet er stort nok.

Et Totalkreditlån er et realkreditlån, som de fleste danske boligejere kan få gennem deres egen bank, fordi Totalkredit samarbejder med 35 banker, sparekasser og andelskasser med filialer i hele landet. Lånet kommer også med en rabat, du bør kende: Totalkredit giver Kundekroner, som er en rabat på bidragssatsen på 0,25 procentpoint frem til og med 2029.

Kurs på realkreditlån og kurstab ved optagelse

Når du optager et realkreditlån, bestemmer kursen hvor meget du faktisk får udbetalt i forhold til lånets nominelle værdi. De to beløb er sjældent identiske, og forskellen rammer din udbetaling her og nu.

Kursen kan også ændre sig, efter du har indgået låneaftalen. Falder kursen 2 kurspoint på et fastforrentet lån på 2,5 mio. kr., betyder det omkring 50.000 kr. mindre i udbetaling til dig, selv om gælden er præcis den samme.

Er kursen under 100, får du mindre udbetalt end lånets nominelle beløb. Mangler du penge til udbetalingen, må du enten låne mere eller lægge flere kontanter selv.

Kurs og rente: hvad sker der når renten ændrer sig?

Renten og kursen på et realkreditlån går hver sin vej. Når renten stiger, falder kursen på den fastforrentede obligation, og når renten falder, stiger kursen.

Obligationen skal give en investor et afkast, der matcher markedet her og nu. Er markedsrenten steget siden udstedelsen, er den gamle kupon på obligationen mindre værd, og kursen skal ned, før nogen vil købe. Falder renten igen, bliver den samme kupon mere attraktiv, og kursen stiger. Derfor rammer en renteændring på realkreditlån dig direkte gennem kursen.

Forskellen mellem de to rækker viser, hvor tæt på kurs 100 du lander, afhængigt af hvilken kupon du vælger. En 4% kupon ligger tæt på kurs 100, mens 3,5% kupon ligger markant lavere. Det er den kurs, du møder, når du optager lånet, og den afgør dit bruttoprovenu.

Nationalbankens foliorente er 2,10 % fra 11. september 2026. Den sætter ikke din realkreditrente direkte, men den er et pejlemærke for det generelle renteniveau, og den er med til at forklare, hvorfor renterne på realkreditlån ser ud, som de gør.

Ifølge Nationalbanken var den gennemsnitlige rente ekskl. bidrag på privatkundernes nye realkreditlån 3,11 pct. i marts 2026, 0,11 procentpoint højere end måneden før.

For dig med et fastforrentet lån betyder det, at kursen ikke er fast. Ændrer renten sig, ændrer kursen sig, og det påvirker lånets værdi, hvis du indfrier det før tid, og også beslutningen om at optage eller omlægge et lån. Sidder du med et fastforrentet lån fra før 2022, har du formentlig en rente omkring 1-2%, og et kursfald på et nyere lån rammer et helt andet sted end på dit.

Kurssikring af realkreditlån med en fastkursaftale

Kurssikring, også kaldet fastkursaftale, låser kursen frem til en aftalt udbetalingsdato, så udbetalingen bliver mere forudsigelig. I stedet for at følge kursen dag for dag frem mod udbetalingen ved du på forhånd, hvad dit bruttoprovenu lander på.

• Aftalen er bindende for dig, dit pengeinstitut og Totalkredit. Falder kursen inden udbetalingen, får du stadig den aftalte kurs. Stiger kursen, får du ikke glæde af stigningen.

• Hos Totalkredit skal vilkårene for udbetaling være opfyldt senest fire bankdage før den aftalte udbetalingsdag, og lånet skal normalt udbetales senest seks måneder efter datoen på lånetilbuddet.

• En fastkursaftale koster et gebyr på 500 kr. hos Totalkredit og 1.000 kr. hos Realkredit Danmark. Hos Totalkredit regulerer et terminsfradrag eller -tillæg derudover kursen, hvis aftalen løber i mere end tre dage (kilde: Totalkredit og Realkredit Danmark, 2026).

Kursskæring på Totalkreditlån: en omkostning at kende

Kursskæring er et kursfradrag eller tillæg til den kurs, obligationen handles til. Det er en omkostning, der trækkes fra kursen, når lånet udbetales, og lægges oveni kursen, når lånet indfries ved opkøb af obligationer. Kursskæring er ikke det samme som kurssikring. Kurssikring er aftalen om at fastlåse kursen frem til udbetalingen, mens kursskæring er en pris, der betales uanset hvad.

Mere konkret er kursskæring et fradrag i obligationskursen, når instituttet sælger realkreditobligationerne bag lånet. Det sker i det øjeblik, dit lån bliver finansieret på obligationsmarkedet, og fradraget rammer den kurs, du møder. Du ser det sjældent som en selvstændig linje, men det er med til at forklare, hvorfor den kurs, du får tilbudt, ikke altid matcher den kurs, du selv har fulgt med i.

Størrelsen på kursskæringen afhænger af, hvilket lån du vælger. Kursskæringen har størst betydning for korte flexlån, fordi de rentetilpasses oftere og derfor handles oftere på obligationsmarkedet. Hver gang lånet tilpasses, skal obligationerne bag det sælges igen, og hver handel kan betyde et nyt fradrag. Et fastforrentet lån handles derimod sjældent, og derfor mærker du næsten ikke kursskæringen her.

Det gør ikke kursskæringen ligegyldig på et fastforrentet lån. Du betaler den, når lånet udbetales, og igen som kurstillæg, hvis du senere indfrier lånet til markedskurs. Både bidrag og kursskæring kan desuden ændre sig i lånets løbetid. Institutterne bruger kursskæring ved siden af bidraget, så du kan ikke sammenligne lån på bidragssatsen alene. To tilbud med samme bidragssats kan ende vidt forskelligt, alt efter hvordan kursskæringen er skruet sammen.

Når du sammenligner lånetilbud, skal du kigge forbi bidragssatsen og spørge ind til kursskæringen på Totalkreditlån og de øvrige tilbud, du har på bordet. Bed om at få den samlede pris med, både bidrag og kursskæring, og spørg hvordan de to dele kan udvikle sig, mens du har lånet. Det er den eneste måde at se, hvad lånet reelt koster dig over tid.

Kursfald og udbetaling: det skal du tjekke

Et kursfald rammer din udbetaling direkte. Ved kurs 96 på et lån på 2.000.000 kr. udbetales kun 1.920.000 kr. Forskellen på 80.000 kr. forsvinder ikke, fordi gælden stadig lyder på 2.000.000 kr., og renter og afdrag beregnes af det fulde beløb. Kursfald og udbetaling hænger sammen på en måde, der kan mærkes i din privatøkonomi, længe efter at lånet er udbetalt.

Kursen er kun en del af, hvad et lån koster. Over hele løbetiden fylder rente, bidrag og gebyrer mindst lige så meget som kursen på udbetalingsdagen.

Inden du skriver under, kan du gøre et par ting:

• Sammenlign mindst tre tilbud med samme beløb og løbetid, indhentet samme dag, så du ser dem under identiske markedsforhold.

• Hold øje med ÅOP, for selv en lille forskel kan koste titusindvis af kroner over lånets løbetid.

• Vil du have et konkret lånetilbud, kan Brikk sætte dig i kontakt med en långiver gennem Brikks gratis boliglånsservice.

Kursen er ikke noget, du kan styre, men du kan gøre dig selv klogere på, hvordan den påvirker netop dit lån. Sammenlign derfor tilbuddene grundigt, og spørg ind til kurs, kurssikring og kursskæring, så du kan træffe beslutningen på et oplyst grundlag frem for at gætte.