Byggelån og byggekredit: finansiering af nybyggeri og projektkøb

En byggekredit er en midlertidig kreditramme, der lader dig betale entreprenører og købe materialer i takt med, at byggeriet skrider frem. Du skal altså ikke rejse hele byggesummen på én gang. Pengene frigives, efterhånden som arbejdet bliver udført, så din likviditet følger byggeprocessen i stedet for at ligge bundet i et stort beløb fra dag ét.

Et byggelån bruges til opførelse, renovering og etapevis betaling, og banken tager sikkerhed i ejendommen, i selve projektet og i eventuelle garantier. Kreditten er tidsbegrænset, og når byggeriet er færdigmeldt, bliver den typisk afløst af et realkreditlån, der overtager den langsigtede finansiering.

Før byggekreditten bliver bevilget, vil banken normalt have godkendte tegninger og en byggetilladelse på plads. Der skal også ligge en fastlagt entreprisekontrakt eller konkrete tilbud fra entreprenørerne, så banken kan se, hvem der bygger hvad, og til hvilken pris.

Økonomien skal kunne tåle, at virkeligheden sjældent bliver helt som planlagt. Derfor skal et byggebudget indeholde en reserve til uforudsete udgifter, og der skal foreligge en tidsplan med forventede milepæle. Banken bruger netop de detaljer til at vurdere, om projektet hænger sammen.

Kreditvurderingen ser ikke kun på ejendommen. Banken beder også om oplysninger om din egenfinansiering, om udgifter du allerede har afholdt, og om den forventede værdi af ejendommen efter færdiggørelse. Alt det spiller ind i, hvor meget du kan låne, og på hvilke vilkår.

Resten af artiklen tager dig gennem kravene ét for ét, så du ved, hvad du skal have styr på, før du søger, og hvordan overgangen til et realkreditlån foregår, når byggeriet er i mål.

Krav til entreprisekontrakt og budget ved byggekredit

Banken læser ikke din entreprisekontrakt for at vurdere, om du har gjort en god handel. Den læser den for at se, om projektet kan gennemføres til den pris og den tid, der er lagt til grund for byggekreditten. Derfor handler bankens krav til kontrakten også om, hvor præcist og bindende dit projekt er beskrevet.

En solid entreprisekontrakt bør indeholde:

• En klar beskrivelse af arbejdet med tilhørende tidsplaner

• Betalingsvilkår og det samlede budget

• Kvalitetskrav og garantier

• Ansvar og rettigheder ved fejl, mangler og forsinkelser

Betalingsplanen skal bygges op i rater baseret på faktiske, leverede ydelser, altså stadeopgørelser. Som bygherre bør du aldrig betale forud, hverken til opstart eller som en generel forskudsbetaling. Ellers står du med risikoen, hvis arbejdet ikke bliver udført. Raterne skal følge det arbejde, der reelt er leveret, ikke det arbejde, der er planlagt.

Kontrakten skal slå fast, at prisen er fast og ikke et overslag. Den formulering må du ikke overlade til entreprenøren. Et overslag åbner for efterfølgende regulering, og så falder grundlaget for byggekreditten. Entreprisesummen skal stå både uden og med moms og være tilpasset de til- og fravalg, I er blevet enige om.

Skriftlighed er afgørende gennem hele byggeriet. Intet ekstraarbejde må igangsættes eller honoreres uden en forudgående skriftlig tillægsaftale, der er godkendt af dig som bygherre. En mundtlig aftale med en håndværker på pladsen er ikke noget, banken kan regne med, og den er svær at bevise, hvis I senere bliver uenige om, hvad der blev aftalt.

Garantier ved byggekredit i Danmark

Garantierne findes, fordi et byggeri er en aftale mellem to parter, der ikke kender hinandens økonomi særlig godt. Entreprenøren vil være sikker på at få betaling for arbejdet, og du som bygherre vil være sikker på, at der er penge at hente, hvis noget ikke bliver udført eller viser sig mangelfuldt.

Entreprenørens garanti efter AB-Forbruger

Bygger du som privatperson, er aftalen ofte baseret på AB-Forbruger, som er de almindelige betingelser for byggearbejder for forbrugere. Betingelserne gælder, når de er aftalt, og afvigelser skal stå tydeligt og udtrykkeligt i aftalen. AB 18, som du måske støder på, er lavet til aftaler, hvor bygherren ikke er forbruger, og har andre regler om garantier.

Efter AB-Forbruger skal det aftales, hvis entreprenøren skal stille sikkerhed. Er det aftalt, og står der ikke andet i aftalen, er sikkerheden en bankgaranti eller en kautionsforsikring på 15 % af entreprisesummen. Den skal stilles senest 8 arbejdsdage efter, at aftalen er indgået, og den ophører 1 år og 30 dage efter, at arbejdet er afleveret. Sikkerhed for ekstraarbejder skal I aftale, når I aftaler ekstraarbejdet. Vil du have en større eller længere garanti, skal det stå i aftalen.

Vil du have penge udbetalt fra garantien, skal du skrive til både entreprenøren og den, der har stillet garantien, med en begrundelse og det beløb, du kræver. Pengene udbetales inden 20 arbejdsdage, medmindre entreprenøren inden da beder om, at en sagkyndig udpeget af Voldgiftsnævnet vurderer, om kravet er berettiget.

Bygherregaranti: den anden side af aftalen

Entreprenøren kan ønske, at du som bygherre stiller sikkerhed for betalingen. Efter AB-Forbruger skal det også aftales. Er det aftalt, og står der ikke andet i aftalen, er sikkerheden en bankgaranti, der skal stilles senest 8 arbejdsdage efter, at aftalen er indgået. Den svarer til hele betalingen, men varer arbejdet mere end 3 måneder, svarer den til 3 måneders gennemsnitlig betaling. Du kan til enhver tid kræve garantien nedskrevet til det beløb, der mangler at blive betalt for det aftalte arbejde.

Vil entreprenøren trække på garantien, skal entreprenøren skrive til dig og banken med en begrundelse og beløbet. Pengene udbetales inden 20 arbejdsdage, medmindre du inden da beder om, at en sagkyndig vurderer kravet. Undgå derfor en ubetinget anfordringsgaranti, hvor entreprenøren kan trække på garantien uanset dine indsigelser.

Finansiering ved projektsalg med lang overtagelse

Når du køber en ejerlejlighed, der endnu ikke er opført eller færdigbygget, er det et projektkøb. Du skriver under på en bolig, du først kan flytte ind i senere, og pengene skal ikke ligge hos sælger imens. Ved projektkøb betaler du typisk en udbetaling på cirka 5 % af købesummen ved underskrift af købsaftalen. Restbeløbet betaler du først ved overtagelse, og banken stiller garanti for restbeløbet. Det giver sælgeren sikkerhed for, at pengene kommer, uden at du skal rejse dem på forhånd.

Ved et projektkøb med lang overtagelse forpligter du dig til en pris nu, men betaler hovedparten langt senere. Det er netop her, finansieringen adskiller sig fra et almindeligt boligkøb. Du skal have finansieringen på plads både i det bindende aftalestadie og i byggestadiet, fordi der går tid, før der overhovedet findes en færdig bolig at belåne.

Sådan et forløb strækker sig ofte over 1½-3 år fra købsaftale til overtagelse. I den periode binder du økonomi uden at kunne flytte ind, og hvis du stadig bor et andet sted, kan du ende med dobbelte boligomkostninger i en del af forløbet. Ventetiden har også betydning for, hvad garantien koster, fordi den ofte skal løbe, indtil der kan ske frigivelse. Jo længere der er mellem underskrift og overtagelse, jo længere tid står garantien åben.

Indholdet af købsaftalen er det, der afgør, om forløbet hænger sammen. Den bør indeholde en klar beskrivelse af pris, betalingsfrister, overtagelsesdag, forbehold og eventuel deponering. Et punkt er først reelt afklaret, når det fremgår, hvad der skal gøres, hvem der er ansvarlig, hvilken frist der gælder, hvilken dokumentation der skal foreligge, og hvad konsekvensen er, hvis det ikke sker.

Din ejendomsret sikres ved, at skødet tinglyses, og det sker normalt inden overtagelsesdagen og inden frigivelse af købesummen. Tinglysningsafgiften skal du som køber typisk selv betale.

Der er også et par frister, du ikke må overse. Som forbruger kan du som udgangspunkt træde tilbage fra købet inden for 6 hverdage, efter at købsaftalen er indgået. Normalt skal du betale sælger en godtgørelse på 1 % af købesummen, men ikke hvis sælger har opført boligen med salg for øje eller har salg af fast ejendom som sit hovederhverv, hvilket typisk er tilfældet ved projektsalg. Samtidig aftales der ofte et advokatforbehold, typisk med en frist på 6 hverdage, til at få gennemgået aftalegrundlaget. Udløber den frist uden indsigelser, bliver du som udgangspunkt bindende forpligtet. Læs grundigt efter i den periode, for bagefter er der ikke meget at komme efter.

Risikoen slutter ikke ved overtagelsen. Ved salg af en brugt bolig kan sælger hæfte for skjulte fysiske mangler i op til 10 år, medmindre sælger har brugt huseftersynsordningen med tilstandsrapport, elinstallationsrapport og tilbud om ejerskifteforsikring. Ved projektsalg af ejerlejligheder begrænses sælgers ansvar i praksis ofte til 5 år efter overtagelsesdagen. Købsaftaler indeholder samtidig ofte bestemmelser om, at sælger kan udbedre mindre mangler først ved 1-års-gennemgangen og ikke nødvendigvis straks efter overtagelse. Før du skriver under, bør du derfor undersøge projektudviklerens økonomiske baggrund og tidligere gennemførte projekter. Går projektudvikleren konkurs, kan projektet blive stoppet, og så står du med en aftale om en bolig, der ikke bliver bygget færdig.

Sådan konverterer du byggekreditten til realkreditlån ved færdigmelding

Færdigmeldingen sætter gang i omlægningen. Når byggeriet er meldt færdigt, omlægges byggekreditten typisk til et realkreditlån, fordi byggekreditten aldrig var tænkt som en permanent løsning. Realkreditinstituttet vurderer den færdige bolig, og når realkreditlånet bliver udbetalt, bruges pengene til at indfri byggekreditten i banken.

Det næste, du skal have styr på, er belåningsforholdet. Realkreditlånet kan højst udgøre 80 % af den værdi, realkreditinstituttet vurderer den færdige bolig til. Resten dækkes af banklån og din egen opsparing, og din egen udbetaling skal som udgangspunkt være mindst 5 %. Fordelingen betyder noget for, hvor stor en del af din finansiering der ender på det billigere realkreditlån, og hvor meget der bliver liggende som dyrere bankgæld.

Optager du realkreditlånet til en kurs under 100, får du et kurstab, så restgælden bliver højere end det beløb, du får udbetalt. Derudover kommer gebyrer til bank og realkreditinstitut, kursskæring og kurtage samt tinglysningsafgift til staten. I 2026 er afgiften 1.825 kr. plus 1,25 % af lånets hovedstol. Den procentvise del skal du ikke betale af det beløb, der allerede står tinglyst som pant i ejendommen, fx et ejerpantebrev, som banken har fået som sikkerhed for byggekreditten, når det gamle pant aflyses. Har banken i stedet sikkerhed i et skadesløsbrev, giver det ikke den rabat.

Din plan fra byggekredit til færdigt realkreditlån

Et byggeri lykkes sjældent, fordi én enkelt aftale er i orden. Det sker, fordi aftalerne passer sammen: kontrakten matcher budgettet, garantierne matcher kontrakten, og finansieringen matcher hele forløbet frem til det punkt, hvor byggekreditten bliver afløst. Fire ting bør være på plads, inden første spadestik tages.

• Planlæg hele forløbet fra kontrakt til konvertering, så entreprisekontrakt, budget, garantier og finansieringsaftaler hænger sammen, og byggekreditten kan konverteres uden unødige gebyrer.

• Få en uvildig gennemgang af købs- eller entrepriseaftalen, herunder betalingsbetingelser, deponering og tidsfrister, så du ikke binder dig til vilkår, du ikke kan overskue.

• Vurder din samlede økonomi over hele lånets løbetid, og indregn kurstab, stiftelsesomkostninger og tinglysningsafgift, ikke kun den månedlige ydelse.

• Skab overblik over dine egne forpligtelser som bygherre, herunder bygherregaranti ved nybyggeri, og sørg for at de er på plads, inden byggeriet går i gang, så både bank og entreprenør har tillid til projektet.

Pointen med at regne på hele løbetiden i stedet for kun ydelsen er, at omkostningerne ikke fordeler sig jævnt. Kurtage, stiftelsesomkostninger, tinglysningsafgift og kursskæring rammer på forskellige tidspunkter, og et eventuelt rådgiverhonorar kommer oveni. Ser du kun på, hvad lånet koster om måneden, overser du nemt de poster, der rammer dig, når de forfalder.

Bundlinjen

En byggekredit, der er planlagt fra dag ét, koster dig både færre penge og færre bekymringer. Fordi kravene til kontrakt, budget og garantier allerede er opfyldt, kan kreditten konverteres rent ved færdigmelding, uden at du skal finde finansiering i sidste øjeblik eller betale for en omlægning, der kunne være undgået. Det er forskellen mellem et forløb med mange uafklarede punkter og et projekt, du kan følge roligt fra aftale til overtagelse.

Det næste skridt er ikke at skrive under på noget. Det er at få tallene på bordet. Tal med din bank om en samlet finansieringsplan, så du ved, hvad dit projekt kan bære, og hvordan vejen fra byggekredit til realkreditlån ser ud for netop din økonomi. Brikk kan også sætte dig i kontakt med en långiver. Læs mere på Brikks side om boliglån.