Du overvejer at sælge din bolig til dit barn, men ikke til fuld markedspris. Det kan lade sig gøre, når prisen ligger inden for rammen i værdiansættelsescirkulæret. Her gælder 15/20 %-reglen. Er boligen vurderet efter de gamle regler, må prisen ligge plus/minus 15 % af den offentlige vurdering. Med de nye vurderinger fra Vurderingsstyrelsen er spændet 20 %. Det giver lidt ekstra plads til at finde en pris, der føles fair og passer til jeres situation, uden at hænge fast i hver lille bevægelse på markedet.
Reglen gælder kun ved handel mellem nære familiemedlemmer i op- og nedstigende linje, for eksempel mellem forældre og børn. SKAT kan stadig kigge nærmere på handlen, hvis prisen virker skæv. Formålet er at sikre, at aftalen holder vand. Her får du et overblik over prisfastsættelse og forløb i en familiehandel efter 15/20 %-reglen. Indholdet er vejledende, og personlig rådgivning er stadig nødvendig, når du vil træffe endelige beslutninger.
Hvad er en familiehandel, og hvem regnes som nær familie?
Familiehandel ved bolig handler om overdragelser mellem nær familie. Det dækker typisk børn, stedbørn, adoptivbørn og børnebørn på den ene side, og forældre samt bedsteforældre på den anden. De relationer kaldes op- og nedstigende linje, og de må bruge de særlige regler i værdiansættelsescirkulæret.
Ægtefæller kan også overdrage skattefrit efter særlige regler. Søskende er ikke omfattet af samme sikkerhedsregel. Sælger du til en bror eller søster, gælder ikke de samme rammer for prisfastsættelse som ved børn eller forældre.
En samlever uden ægteskab eller registreret partnerskab regnes heller ikke som nær familie i cirkulæret. Handlen skal ske til handelsværdi, uden brug af +/- 15/20 %-reglen.
Deles ejerskabet mellem flere, for eksempel et barn der køber halvdelen og en kæreste den anden halvdel, er det kun delen til nær familie der kan følge cirkulærets regler. Resten skal handles til markedspris med fyldestgørende dokumentation for begge dele. Det sikrer dig ved et senere tjek.
Retningslinjerne står blandt andet i Værdiansættelsescirkulærets punkt 2-6 og i Den juridiske vejledning C.H.2.1.8.2 om familieoverdragelser. De præcise formuleringer gør det klart hvem der må bruge reglerne, så du undgår ubehagelige overraskelser fra SKAT.
Sådan bruger du den offentlige vurdering og 15/20 % med et konkret eksempel
Start med at finde den nyeste offentlige ejendomsvurdering for boligen. Log ind med MitID på minvurdering.vurderingsportalen.dk, eller se ejerinfo på tinglysning.dk/ois. Tjek om vurderingen er af den nye type fra Vurderingsstyrelsen, som giver adgang til 20 procent-reglen, eller om det er en ældre vurdering med et spænd på plus/minus 15 %. Forskellen afgør dit spillerum for prisen.
Eksempel: Den offentlige vurdering er 3 millioner kroner. I sætter prisen til barnet til 2,4 millioner. Det er et præcist nedslag på 20 % i forhold til vurderingen. Markedsprisen kan være højere, måske 3,5 millioner, men prisen er stadig inden for rammerne for familiehandel. Fordelen, cirka 1,1 million, er derfor afgiftsfri. Det kræver dog, at handlen er reel, og at dokumentationen er på plads.
Markedsværdi og offentlig vurdering er ikke det samme. Markedsværdien er den pris, en uafhængig køber realistisk vil betale lige nu. Den offentlige vurdering bygger på modeller og ældre data og kan ligge både over og under markedet. Derfor findes sikkerhedsreglen med plus/minus 15 eller 20 %, så familien holder sig i et rimeligt interval uden unødvendig indblanding fra SKAT.
Gem al dokumentation. Print den offentlige vurdering og eventuelle vurderinger fra mægler eller bank. Lav en kort beregning, der viser, hvor prisen ligger i forhold til reglerne, så har du dine argumenter, hvis SKAT spørger senere. Indsæt også et skatteforbehold i købsaftalen. Det giver mulighed for at annullere eller justere handlen, hvis SKAT tilsidesætter værdiansættelsen efterfølgende.
Særlige omstændigheder hvor SKAT kan tilsidesætte prisen
Familiehandler inden for 15/20 %-reglen føles trygge, men du bør vide, at Skattestyrelsen kan tilsidesætte prisen, hvis noget konkret peger på, at den ikke svarer til reel handelsværdi.
Det sker typisk, når der kort forinden har været et armslængdesalg af samme bolig til en højere pris, altså et salg mellem uafhængige parter. Også en uafhængig mægler- eller vurderingsrapport, der ligger væsentligt højere end familieprisen, vægter tungt. Større ombygninger og forbedringer siden sidste offentlige vurdering trækker værdien op. Videresalg kort tid efter til en markant højere pris udløser også kontrol.
Tidspunktet betyder meget. Jo tættere disse sammenligninger ligger på datoen for familiehandlen, måske med få måneders mellemrum, jo større er risikoen for, at prisen bliver sat til side. Skriv derfor alle relevante datoer ned, herunder tidspunkt for vurdering, forsøg på salg, udførte forbedringer og selve overdragelsen.
Bevisbyrden ligger hos Skattestyrelsen. Myndigheden skal dokumentere særlige omstændigheder, før prisen kan fastsættes anderledes end aftalt mellem jer. Hvis det sker, bliver forskellen set som gave eller arv med skattemæssige følger. Reglerne fremgår af Den juridiske vejledning, blandt andet C.H.2.1.8.2 og afsnittet om særlige omstændigheder.
Vil du minimere risikoen for tvister, så søg et bindende svar fra Skattestyrelsen, før handlen gennemføres. Det er især relevant ved nylige vurderinger, store forbedringer eller planlagt videresalg kort efter købet. Svaret koster et gebyr, men giver retlig sikkerhed om prisfastsættelsen.
Trin for trin guide til en sikker familiehandel fra beslutning til tinglysning
En familiehandel med bolig virker stor første gang, men med en klar plan går det fint.
Find først ud af, hvilken regel der gælder for jeres ejendom, 15 %- eller 20 %-reglen. Tjek Vurderingsportalen og Den juridiske vejledning. Skriv vurderingsår, vurderingstype og ejendomstype ned. Det danner grundlaget for prisen.
Er der tvivl om handelsværdien, eller er sagen speciel, så søg et bindende svar hos Skattestyrelsen. Beskriv handlen nøjagtigt, accepter gebyr og ventetid, og gem afgørelsen sikkert til senere brug.
Når grundlaget er på plads, udarbejdes købsaftale og skøde. En boligadvokat sikrer, at alt følger reglerne. Få indsat skatteforbehold, og vedlæg tydelig dokumentation for prisfastsættelsen med offentlig vurdering og procentfradrag. Tinglysningen sker digitalt via tinglysning.dk mod betaling af fast afgift samt en procentdel af købesum eller pantebrev.
Finansiering kræver orden. Barnet skal godkendes til lånet i banken, og banken skal kende hele modellen, især ved familielån eller gældsbrev med rente- eller afdragsfrihed. Sørg for korrekt papirarbejde fra banken.
Praktikken ved overtagelse skal også falde på plads. Aflæs målere, flyt forsikringer, planlæg indboflytning, og aftal fordeling af udgifter til vedligeholdelse og fremtidige forbedringer.
Med denne trin-for-trin guide får du styr på jura og praksis. Gem al dokumentation undervejs, og hent professionel rådgivning ved tvivl, så undgår du fejl med gaveafgift og får en tryg handel.