Familiehandel af bolig efter 15/20 %-reglen i 2026

Du overvejer at sælge din bolig til dit barn, men ikke til fuld markedspris. Det kan lade sig gøre, når prisen ligger inden for rammen i værdiansættelsescirkulæret. Her gælder 15/20 %-reglen. Er boligen vurderet efter de gamle regler, må prisen ligge plus/minus 15 % af den offentlige vurdering. Med de nye vurderinger fra Vurderingsstyrelsen er spændet plus/minus 20 %. Det giver lidt ekstra plads til at finde en pris, der føles fair og passer til jeres situation, uden at hænge fast i hver lille bevægelse på markedet.

Reglen gælder kun ved handel inden for gaveafgiftskredsen i boafgiftsloven, altså typisk nær familie i op- og nedstigende linje, for eksempel mellem forældre og børn. Skattestyrelsen kan stadig kigge nærmere på handlen, hvis prisen virker skæv. Formålet er at sikre, at aftalen holder vand. Her får du et overblik over prisfastsættelse og forløb i en familiehandel efter 15/20 %-reglen. Indholdet er vejledende, og personlig rådgivning er stadig nødvendig, når du vil træffe endelige beslutninger.

Hvad er en familiehandel, og hvem regnes som nær familie?

Familiehandel ved bolig handler om overdragelser mellem nær familie. Det dækker typisk børn, stedbørn, adoptivbørn og børnebørn på den ene side, og forældre samt bedsteforældre på den anden. De relationer kaldes op- og nedstigende linje, og de må bruge de særlige regler i værdiansættelsescirkulæret.

Ægtefæller kan også overdrage skattefrit efter særlige regler. Søskende er ikke omfattet af samme sikkerhedsregel. Sælger du i 2026 til en bror eller søster, gælder ikke de samme rammer for prisfastsættelse som ved børn eller forældre. Fra 1. januar 2027 bliver søskende omfattet af gaveafgiftskredsen i boafgiftsloven, så reglerne kan ændre sig for handler efter den dato.

En samlever uden ægteskab er kun omfattet af gaveafgiftskredsen, hvis I har haft fælles bopæl de sidste to år før handlen. Har I boet sammen i kortere tid, skal handlen ske til handelsværdi uden brug af +/- 15/20 %-reglen. Er I omfattet, bør du få en rådgiver til at bekræfte, at reglen kan bruges.

Deles ejerskabet mellem flere, for eksempel et barn der køber halvdelen og en kæreste den anden halvdel, er det kun delen til nær familie der kan følge cirkulærets regler. Resten skal handles til markedspris med fyldestgørende dokumentation for begge dele. Det sikrer dig ved et senere tjek.

Retningslinjerne står i værdiansættelsescirkulærets punkt 2-6, i boafgiftslovens § 22 om gaveafgiftskredsen og i Den juridiske vejledning, blandt andet afsnit C.A.6.2.1 om gaveafgift og C.H.2.1.8.2 om overdragelser inden for gaveafgiftskredsen. De præcise formuleringer gør det klart hvem der må bruge reglerne, så du undgår ubehagelige overraskelser fra Skattestyrelsen.

Sådan bruger du den offentlige vurdering og 15/20 % med et konkret eksempel

Start med at finde den nyeste offentlige ejendomsvurdering for boligen. Log ind med MitID på Vurderingsportalen, eller slå ejendommen op i OIS, Den Offentlige Informationsserver. Tjek om vurderingen er af den nye type fra Vurderingsstyrelsen, som giver adgang til 20 procent-reglen, eller om det er en ældre vurdering med et spænd på plus/minus 15 %. Forskellen afgør dit spillerum for prisen.

Eksempel: Den offentlige vurdering er 3 millioner kroner. I sætter prisen til barnet til 2,4 millioner. Det er et præcist nedslag på 20 % i forhold til vurderingen. Markedsprisen kan være højere, måske 3,5 millioner, men prisen er stadig inden for rammerne for familiehandel. Fordelen på cirka 1,1 million kr. udløser derfor som udgangspunkt ikke gaveafgift. Det kræver dog, at der ikke er særlige omstændigheder, som beskrevet nedenfor, og at dokumentationen er på plads.

Markedsværdi og offentlig vurdering er ikke det samme. Markedsværdien er den pris, en uafhængig køber realistisk vil betale lige nu. Den offentlige vurdering bygger på modeller og ældre data og kan ligge både over og under markedet. Derfor findes sikkerhedsreglen med plus/minus 15 eller 20 %, så familien holder sig i et rimeligt interval uden unødvendig indblanding fra Skattestyrelsen.

Gem al dokumentation. Print den offentlige vurdering. Vær opmærksom på, at en mægler- eller realkreditvurdering, der ligger væsentligt over den offentlige vurdering, kan være et holdepunkt for særlige omstændigheder, se nedenfor. Lav en kort beregning, der viser, hvor prisen ligger i forhold til reglerne, så har du dine argumenter, hvis Skattestyrelsen spørger senere. Indsæt også et skatteforbehold i købsaftalen. Det giver mulighed for at annullere eller justere handlen, hvis Skattestyrelsen tilsidesætter værdiansættelsen efterfølgende.

Særlige omstændigheder, hvor Skattestyrelsen kan tilsidesætte prisen

Familiehandler inden for 15/20 %-reglen føles trygge, men du bør vide, at Skattestyrelsen kan tilsidesætte prisen, hvis noget konkret peger på, at den ikke svarer til reel handelsværdi.

Det sker typisk, når der kort forinden har været et armslængdesalg af samme bolig til en højere pris, altså et salg mellem uafhængige parter. Også en uafhængig mægler- eller vurderingsrapport, der ligger væsentligt højere end familieprisen, vægter tungt. Større ombygninger og forbedringer, som den seneste offentlige vurdering ikke afspejler, kan betyde, at vurderingen skal korrigeres, før reglen kan bruges. Videresalg kort tid efter til en markant højere pris udløser også kontrol.

Tidspunktet betyder meget. Jo tættere disse sammenligninger ligger på datoen for familiehandlen, måske med få måneders mellemrum, jo større er risikoen for, at prisen bliver sat til side. Skriv derfor alle relevante datoer ned, herunder tidspunkt for vurdering, forsøg på salg, udførte forbedringer og selve overdragelsen.

Bevisbyrden ligger hos Skattestyrelsen. Myndigheden skal dokumentere særlige omstændigheder, før prisen kan fastsættes anderledes end aftalt mellem jer. Hvis det sker, bliver forskellen mellem den aftalte pris og handelsværdien beskattet som en gave. Reglerne fremgår af Den juridiske vejledning, blandt andet afsnit C.A.6.2.5 om særlige omstændigheder ved overdragelse af fast ejendom.

Vil du minimere risikoen for tvister, så søg et bindende svar fra Skattestyrelsen, før handlen gennemføres. Det er især relevant ved nylige vurderinger, store forbedringer eller planlagt videresalg kort efter købet. Svaret koster et gebyr, men giver retlig sikkerhed om prisfastsættelsen.

Trin for trin: familiehandlen fra beslutning til tinglysning

En familiehandel med bolig virker stor første gang, men med en klar plan går det fint.

Find først ud af, hvilken regel der gælder for jeres ejendom, 15 %- eller 20 %-reglen. Tjek Vurderingsportalen og Den juridiske vejledning. Skriv vurderingsår, vurderingstype og ejendomstype ned. Det danner grundlaget for prisen.

Er der tvivl om handelsværdien, eller er sagen speciel, så søg et bindende svar hos Skattestyrelsen. Beskriv handlen nøjagtigt, accepter gebyr og ventetid, og gem afgørelsen sikkert til senere brug.

Når grundlaget er på plads, udarbejdes købsaftale og skøde. En boligadvokat sikrer, at alt følger reglerne. Få indsat skatteforbehold, og vedlæg tydelig dokumentation for prisfastsættelsen med offentlig vurdering og procentfradrag. Tinglysningen sker digitalt via tinglysning.dk mod betaling af fast afgift samt en procentdel af købesum eller pantebrev.

Finansiering kræver orden. Barnet skal godkendes til lånet i banken, og banken skal kende hele modellen, især ved familielån eller gældsbrev med rente- eller afdragsfrihed. Sørg for korrekt papirarbejde fra banken.

Praktikken ved overtagelse skal også falde på plads. Aflæs målere, flyt forsikringer, planlæg indboflytning, og aftal fordeling af udgifter til vedligeholdelse og fremtidige forbedringer.

Med denne trin-for-trin guide får du styr på jura og praksis. Gem al dokumentation undervejs, og hent professionel rådgivning ved tvivl, så undgår du fejl med gaveafgift og får en tryg handel.