Bolig med lejer: hvad gælder, når en udlejet bolig skifter ejer?

Lejeaftalen er knyttet til boligen, ikke til den, der ejer den. Sælger du en bolig med lejer, fortsætter lejeforholdet hos køberen fra overtagelsesdagen, og lejerens vilkår står uændret, uanset hvem der ejer adressen.

Ved ejerskifte træder køberen som udgangspunkt ind i sælgerens rettigheder og forpligtelser over for lejeren. Lejeren bliver hverken bedre eller dårligere stillet af, at der kommer en ny ejer. Rettigheder og pligter følger med boligen, præcis som de stod i aftalen.

Lejeren skal have besked om ejerskiftet og om, at huslejen fremover betales til den nye ejer. Den oplysning sikrer, at betalingen lander det rigtige sted fra overtagelsen.

Artiklen gennemgår de lovbestemte rammer, du skal kende, når en udlejet bolig skifter ejer. Du får overblik over, hvilke dokumenter der skal frem i handlen, sælgerens oplysningspligt, reglerne for at opsige en lejer, tilbudspligten ved salg af udlejningsejendomme, og hvad der gælder ved fremvisning.

Artiklen er rent informerende og beskriver kun, hvad loven fastsætter. Konkrete vurderinger i den enkelte sag hører til hos en advokat.

Sådan indtræder køber i den eksisterende lejeaftale

Fra overtagelsesdagen overtager du som køber rollen som udlejer og bliver bundet af lejeaftalen, også hvis du ikke kendte den, da handlen blev indgået.

Lejeloven bestemmer, at køberen træder ind i den tidligere udlejers forpligtelser over for lejeren uden lejerens samtykke. Lejeaftalen er beskyttet i forhold til brugsretten, selv om den ikke er tinglyst. Der findes ikke et register, hvor du som køber kan tjekke, om der løber en lejeaftale på adressen. Aftalen gælder, uanset om den er registreret nogen steder.

Lejeren behøver heller ikke underskrive en ny kontrakt. En ny kontrakt eller ændrede vilkår kræver lejerens accept, og uden accept kan du kun ændre lejen eller andre vilkår, hvis lejeloven giver adgang til det, for eksempel ved en lejeforhøjelse efter lovens regler. Lejeforholdet fortsætter, som det var aftalt med den tidligere ejer.

Hvis du som køber ikke kendte lejeaftalen, ændrer det ikke ved indtræden. Du er bundet af aftalen, uanset hvad du vidste eller ikke vidste, da du købte. De to spørgsmål skal holdes adskilt. Indtræden i lejeaftalen sker uafhængigt af din viden, mens eventuelle mangelsbeføjelser retter sig mod sælgeren. Har sælgeren fortiet lejemålet, kan du gøre mangelsbeføjelser gældende over for sælgeren. Det ændrer ikke på, at lejeren fortsat har sine rettigheder over for dig som ny ejer.

Depositum og forudbetalt leje: hvem hæfter over for lejeren?

Depositum og forudbetalt leje er to beløb, som lejeren typisk har betalt ved indflytning, og som begge kan udgøre op til tre måneders husleje. Grænserne står i lejeloven § 59, og efter § 17 er beløbene beskyttet over for dig som køber uden tinglysning, når de tilsammen ikke overstiger et halvt års leje. Der findes heller ikke et register, hvor du kan slå op, om der er betalt depositum eller forudbetalt leje. Beskyttelsen følger af loven, ikke af en tinglysning.

Depositum skal afregnes mellem sælger og køber i forbindelse med handlen. Det er en opgørelse de to parter imellem. Den aftale rører ikke ved lejerens krav. Ved fraflytning kan lejeren kræve depositum tilbage fra dig som ny ejer, uanset hvordan sælger og køber har afregnet indbyrdes. Har sælger og køber aftalt, at sælger beholder depositummet, eller at køber overtager det uden at få beløbet med, ændrer det ikke lejerens ret. Kravet retter sig mod den, der er udlejer på fraflytningstidspunktet.

Som køber overtager du den eksisterende lejekontrakts bestemmelser om depositum og forudbetalt leje. Du kan ikke kræve et nyt eller ekstra depositum, medmindre du og lejeren aftaler det. Gennemføres en lejeforhøjelse efter lovens regler, kan depositum og forudbetalt leje dog kræves reguleret i forhold til den nye leje (§ 60). Et nyt ejerskab nulstiller ikke vilkårene.

Lejerens rettigheder efter lejeloven gælder også over for dig uden tinglysning. Har lejeren ved aftale fået videregående rettigheder, for eksempel uopsigelighed eller afståelsesret, kan lejeren kræve aftalen tinglyst (§ 17, stk. 3). Sådanne særlige vilkår er kun sikret over for en ny ejer, hvis de er tinglyst.

Pengene og vilkårene følger dermed boligen på samme måde som resten af lejeaftalen. Du hæfter over for lejeren, uanset hvad du vidste, og uanset hvad du og sælger har aftalt jer imellem.

Lejerens rettigheder ved salg: hvad kan lejeren fastholde?

Et ejerskifte giver ikke køberen ret til at forringe lejerens stilling. Retten til at blive boende på de samme vilkår består, selv om ejendommen har fået ny ejer. Det er den samme aftale, der løber videre, nu blot med en anden udlejer i den anden ende.

En klausul i lejekontrakten om, at lejeren skal fraflytte ved salg, er ugyldig. Lejeren kan se bort fra den, og salget ændrer ikke lejerens brugsret.

Lejeren kan desuden få lejeaftalen tinglyst. Tinglysningen er ikke nødvendig for, at lejeaftalen gælder, men den har betydning for, hvilke vilkår lejeren kan holde en ny ejer fast på.

Der er forskel på brugsretten og de særlige vilkår. Brugsretten til selve lejemålet er beskyttet, uden at aftalen er tinglyst. Lejeren kan blive boende, uanset om der findes en tinglysning eller ej.

Særlige rettigheder, der fraviger lejeloven, er kun beskyttet over for en ny ejer, hvis de er tinglyst. Det gælder for eksempel en aftalt lejeregulering eller en uopsigelighed. Mangler tinglysningen, kan køberen stille spørgsmål ved, om de særlige vilkår fortsat gælder. Det er ikke selve lejeforholdet, der vakler, men de vilkår, der går videre end lovens almindelige regler.

Modsat kan lejeren som udgangspunkt frit opsige lejeaftalen uden at angive en grund, medmindre andet er aftalt. Opsigelsesvarslet er normalt 3 måneder. En køber kan ikke kræve, at lejeren bliver boende, hvis lejeren selv ønsker at flytte.

Udlejers opsigelsesmuligheder: hvorfor salg ikke er en opsigelsesgrund

Et salg af ejendommen giver ikke udlejer ret til at opsige lejeren. Udlejers opsigelsesmuligheder er snævre og følger lejelovens udtømmende liste over, hvornår en lejer kan opsiges. Beslutningen om at sælge er ikke i sig selv et grundlag for at bringe lejeforholdet til ophør.

De vigtigste opsigelsesgrunde i lejeloven er:

Udlejeren ønsker selv at bebo lejemålet.

Ejendommen skal nedrives, eller lejemålet må fraflyttes på grund af en ombygning i de særlige tilfælde, som loven nævner.

Lejeren har tilsidesat god skik og orden så groft, at det er påkrævet, at lejeren flytter. Ved væsentlig misligholdelse, for eksempel manglende betaling af leje, kan udlejeren i stedet hæve lejeaftalen.

Vil udlejeren selv benytte lejemålet, skal opsigelsen være rimelig ud fra en vurdering af begge parters forhold, og reglen kan ikke bruges til at opsige for derefter at sælge eller lade en bekendt flytte ind.

Udlejers opsigelsesvarsel er enten 1, 3 eller 12 måneder afhængigt af begrundelsen. Varslet er 1 måned for enkeltværelser i udlejerens egen bolig, mindst 1 år når udlejeren selv vil bo i lejemålet, og ellers 3 måneder (§ 175).

Loven fastlægger også formkravene. Opsigelsen skal være skriftlig, angive en konkret begrundelse og oplyse lejeren om retten til at gøre indsigelse. Lejeren skal sende skriftlig indsigelse senest seks uger efter modtagelsen af opsigelsen. Sker det ikke, bortfalder retten til at bestride opsigelsen.

Sælgers oplysningspligt: hvilke dokumenter skal frem, og hvorfor fortielse er alvorligt

Skal du sælge en bolig, der er udlejet, har du pligt til at oplyse køberen om lejemålet. Fortielse af en lejeaftale er et alvorligt problem i handlen, for køberen skal kunne se, hvad der følger med boligen, før aftalen bliver bindende.

I overdragelsesmaterialet bør du derfor lægge:

• Lejeaftalen, som den ser ud, når handlen indgås.

• Den seneste huslejeopkrævning.

• Depositum, der er stillet.

• Eventuelle forudbetalte beløb.

• Verserende tvister og påbud, der vedrører lejemålet.

Fortielse af en lejeaftale kan udgøre en mangel ved handlen. Har køberen uden at burde vide det købt en ejendom med lejer, kan køberen gøre mangelsbeføjelser gældende. Sælgers oplysningspligt ved lejemål er derfor ikke kun en formalitet.

Standardkøbsaftaler for privatboliger indeholder ofte en garanti om, at ejendommen sælges fri af lejemål. Bor der en lejer, skal sælgeren oplyse det, både for at undgå erstatningsansvar og for at undgå at køberen ophæver handlen.

Køberen kan kræve erstatning for tab, hvis sælgeren har fortiet lejemålet. Det kan for eksempel være øgede udgifter til et andet sted at bo, indtil lejeren fraflytter, med fradrag af den løbende lejeindtægt fra lejeren.

Huseftersynsordningen fritager kun sælgeren for ansvar for bygningens fysiske tilstand. Det forudsætter, at sælgeren fremlægger tilstandsrapport og elinstallationsrapport samt et tilbud på ejerskifteforsikring og lover at betale halvdelen af præmien, hvis køberen tegner den. En fortiet lejeaftale er ikke en fysisk mangel, så fritagelsen gælder ikke her, og ejerskifteforsikringen dækker den heller ikke.

Tilbudspligt ved salg af udlejningsejendomme: hvornår gælder den?

Tilbudspligten fremgår af lejeloven og betyder, at lejerne i visse boligudlejningsejendomme skal have tilbud om at overtage ejendommen på andelsbasis, inden den overdrages til anden side. Reglen gælder ikke for enhver udlejningsejendom, og betingelserne er vigtige at kende, hvis du står med en ejendom med flere lejemål.

• Tilbudspligten omfatter rene boligudlejningsejendomme med mindst 6 beboelseslejligheder og blandede bolig- og erhvervsejendomme med mindst 13 beboelseslejligheder.

• Tilbudspligten gælder ikke, når erhververen er staten, en kommune, en hidtidig medejer eller nær familie til ejeren, og ejendomme under tærsklerne er slet ikke omfattet. Det gælder for eksempel en udlejningsejendom med færre end 6 beboelseslejligheder, eller en blandet ejendom med færre end 13.

• Lejerne skal have mindst 10 uger til at træffe beslutning om at købe ejendommen som andelsboligforening, og ugerne i juli tæller ikke med i fristen.

• Mindst 60 procent af beboelseslejerne skal være medlemmer af den andelsboligforening, der overtager ejendommen.

• Tilbuddet skal ske til samtlige lejere på samme økonomiske vilkår som ved salg til tredjemand. Ved gave, fusion eller mageskifte skal det afgøres ved syn og skøn, om købesum og vilkår svarer til ejendommens værdi som udlejningsejendom.

Reglerne står i lejelovens kapitel 24, og kravet om, at mindst 60 procent af beboelseslejerne skal være medlemmer, står i andelsboligloven § 2.

Fremvisning af lejemål ved salg: lejerens ret til at være i fred

Efter lejeloven har du som udlejer ret til adgang til lejemålet, når forholdene kræver det (§ 102), og et salg kan være sådan en situation. Adgangen er dog ikke fri. Lejeren skal varsles i god tid, før du og en interesseret køber stiller op ved døren.

Lejeloven har en konkret regel for fremvisning, når et lejemål er opsagt: Lejeren fastsætter tidspunktet, men skal give adgang mindst 2 timer hver anden hverdag på et tidspunkt, der er bekvemt for en besigtigelse (§ 186). Reglen er skrevet til genudlejning, men den giver en pejling af, hvad du kan forvente ved et salg. Du kan ikke kræve adgang på et hvilket som helst tidspunkt, du selv finder passende.

Hvor ofte lejeren skal give adgang ved et salg, står ikke direkte i loven, så den konkrete vurdering hører hjemme hos en advokat.

Nægter lejeren adgang uden grund, kan du søge fogedens hjælp eller gøre misligholdelse gældende over for lejeren. Vejen dertil går gennem lovens rammer, og den skal altid respektere lejerens ret til privatliv. Adgangen er en ret til at komme ind og vise boligen frem, ikke en ret til at råde over lejerens hjem.

Tjekliste til sælger og køber: afklar disse forhold inden underskrift

Inden underskriften falder, skal både sælger og køber have styr på de samme forhold. Tjeklisten her hjælper med at få papirerne på plads i god tid, så ingen opdager noget først efter overtagelsen.

Sælger

• Saml lejekontrakten, den seneste huslejeopkrævning, dokumentation for depositum og forudbetalt leje samt oplysninger om eventuelle verserende tvister eller påbud, der vedrører lejemålet.

• Oplys tydeligt i salgsmaterialet, at boligen er udlejet.

Køber

• Få udleveret og gennemgå lejekontrakten, herunder den aftalte leje, varslet, depositum, aftaler om forbedringer og eventuelle tinglyste særrettigheder, så det står klart, hvad der følger med boligen.

• Afklar inden underskrift, om lejeren skal blive boende, hvilke opsigelsesmuligheder der gælder (for eksempel mindst et års varsel, hvis udlejeren selv vil bo i lejemålet), og hvordan fremvisning fremover skal håndteres.

Begge parter

• Undersøg, om tilbudspligten gælder for ejendommen. Omfattet er rene boligudlejningsejendomme med mindst 6 beboelseslejligheder og blandede bolig- og erhvervsejendomme med mindst 13 beboelseslejligheder, mens ejendomme under tærsklerne falder udenfor, og overdragelse til for eksempel staten, en kommune eller nær familie er undtaget.

• Ved tvivl om den enkelte sag bør parterne søge juridisk rådgivning. Indholdet her er alene de lovbestemte rammer og ikke en anbefaling i den konkrete handel.

Lejeforholdet fortsætter uændret ved ejerskiftet, uanset hvad sælger og køber aftaler indbyrdes. Derfor er det lejeaftalen og de øvrige dokumenter, der afgør, hvad køberen overtager, og de konkrete bestemmelser kan slås op i lejeloven (lov om leje).