Vad kostar en värdering inför försäljning?

En försäljningsvärdering kostar 0 DKK. Du får varken en räkning för besöket eller för själva värderingen. De flesta mäklare erbjuder den gratis, både de stora kedjorna och de allra flesta oberoende mäklare.

Värderingsbesöket är branschens viktigaste säljmöte. Det är här uppdragsavtalen kommer till. Mäklaren ser besöket som en investering i ett möjligt framtida uppdrag, och priset för värderingen blir aldrig en dold kostnad för dig som bostadsägare.

Du skriver inte under något och binder dig inte till något. Inget kontrakt, ingen bindningstid, ingen faktura. Besöket hemma hos dig tar normalt en halvtimme till en timme, och du kan få siffran samma dag eller skriftligt ett par dagar senare.

En värdering kan användas till mer än att ge dig en siffra att fundera över, och det är klokt att ta in flera värderingar innan du bestämmer dig.

Därför kostar en försäljningsvärdering ingenting

Arbetet bakom en värdering är större än många tror. Mäklaren lägger normalt 30-60 minuter på förberedelser, då BBR (det danska bygnings- och bostadsregistret), tidigare bostadsaffärer och jämförbara försäljningar i området gås igenom. Själva besöket hemma hos dig tar 30-60 minuter, och efteråt väntar 30-90 minuters efterarbete om du ber om en skriftlig värdering och en försäljningsbudget. Det blir upp mot tre timmar totalt. Siffrorna är en uppskattning, inte en garanti, men de visar att det ligger verkligt arbete bakom den siffra du får.

Värdet för mäklaren ligger i det uppdrag som kan följa. En genomförd försäljning ger, sett till branschen som helhet, normalt 50.000-100.000 DKK i sammanlagt arvode, och den möjligheten gör de upp mot tre timmarna till en förnuftig investering. Utan den utsikten skulle en gratis försäljningsvärdering inte gå ihop för någon.

Värderingen är en anskaffningskostnad som mäklaren betalar för chansen att få uppdraget. Tackar du nej står mäklaren själv för tiden.

Du kan lugnt ta emot besöket, eftersom det inte förpliktar dig till något. Be alltid om att få värderingen skriftligt med en motivering till siffran. En muntlig siffra är svår att hålla fast vid senare, medan en skriftlig värdering ger dig något konkret att förhålla dig till när du ska bestämma om bostaden ska ut på marknaden.

Vad en gratis försäljningsvärdering täcker – och inte täcker

När mäklaren står i ditt vardagsrum går han eller hon igenom bostaden rum för rum. Han eller hon frågar om skicket och om de renoveringar du har låtit göra, och visar dig samtidigt jämförbara bostäder som har sålts i området nyligen. Besöket tar normalt en halvtimme till en timme.

Vissa mäklare ger dig siffran direkt, medan andra återkommer skriftligt ett par dagar senare. Kräv den skriftliga versionen med konkreta exempel på sålda bostäder. En siffra som bara har sagts muntligt kan du inte hålla någon ansvarig för senare.

Den gratis värderingen omfattar:

• En genomgång av bostaden, där mäklaren tittar på rummens skick och inredning.

• Frågor om skick och renoveringar, så att siffran bygger på det som faktiskt har gjorts.

• Jämförbara försäljningar i området, som visar vad liknande bostäder har sålts för.

Den omfattar inte:

• Betalda värderingsrapporter, om du behöver en mer teknisk genomgång.

• Tillståndsrapport (dansk besiktningsrapport), elinstallationsrapport (dansk rapport om elinstallationen) och energimärkning, som hör till själva försäljningen.

De här rapporterna tas fram av andra experter och ingår inte i värderingen. De hör till fasen när bostaden ska ut på marknaden, och de tillkommer som en separat kostnad, oavsett vad försäljningsvärderingen kostar.

En försäljningsvärdering är i praktiken mäklarens bedömning av ett realistiskt försäljningspris, med en prisstrategi och en förväntad försäljningstid. Siffran tas fram med en försäljning i sikte, och det är därför försäljningsvärderingen kostar 0 DKK.

När värderingen kostar pengar: den betalda värderingen

Det finns situationer där värderingen inte är gratis. Det gäller oftast vid skilsmässa, dödsbo, överlåtelse inom familjen eller när banken eller en myndighet behöver en siffra som kan stå för sig själv. Gemensamt för dem är att det inte finns någon försäljning i andra änden.

Det förklarar priset. Vid en gratis försäljningsvärdering lägger mäklaren ner tid i hopp om att få uppdraget och tjäna in arvodet. Vid en betald värdering finns inte den möjligheten, så tiden måste täckas på annat sätt. Arbetet är detsamma, men affärsmodellen bakom är en annan.

Priset för en betald värdering kan se ut så här: en värderingsrapport för en andelsbostad (en dansk ägarform där du äger en andel i en förening) kostar 4.950 DKK inkl. moms, utan administrativa avgifter och utan tillägg för resa eller parkering. Har du bråttom kan samma rapport expressbehandlas för 1.500 DKK inkl. moms, och då är den klar inom 48 timmar från värderingen. Siffrorna är ett exempel på vad en betald rapport kostar, inte en fast taxa för alla bostäder och alla syften.

Det du betalar för är dokumentet. Du får en fristående värdering som du kan lägga på bordet hos banken, skicka till advokaten eller använda i en familj som ska dela upp något. Poängen är att den är oberoende. Siffran ska inte sälja en bostad till någon, den ska bara stå sig.

Inför en försäljning är den gratis försäljningsvärderingen rätt verktyg. Den betalda rapporten är bara aktuell när du behöver en siffra till någon annan part än en köpare.

Försäljningsvärdering eller offentlig fastighetsvärdering

De två siffrorna heter nästan likadant, men de är till för helt olika saker. Den offentliga fastighetsvärderingen visar vad du beskattas utifrån, medan en försäljningsvärdering visar vad bostaden realistiskt kan säljas för. Du kan därför inte byta ut den ena siffran mot den andra.

Underlaget för de två siffrorna skiljer sig åt. Modellen bakom den offentliga värderingen känner till area, byggnadsår och läge från registren, men den vet ingenting om ditt kök, utsikten, trafikbullret eller fukten i källaren. Den är också bakåtblickande, och huspriserna i hela landet har stigit med 6,8 procent bara det senaste året. En försäljningsvärdering ser däremot bostaden med egna ögon och ställs mot affärer som har genomförts nyligen.

Enligt Realkreditrådet (branschorganisationen för danska bolåneinstitut) avviker den offentliga värderingen i genomsnitt ±18-22 % från marknadsvärdet. Avvikelsen kan gå åt båda hållen, och det finns ingen fast tumregel som rättar till den. Därför bör du aldrig använda den offentliga fastighetsvärderingen som grund för ett utgångspris.

En del av förvirringen beror på att fyra olika siffror i dagligt tal kallas “vad bostaden är värd”, trots att de mäter helt olika saker.

• Den offentliga fastighetsvärderingen är den siffra du beskattas utifrån, och den säger i sig själv ingenting om vad en köpare är beredd att betala.

• Utgångspriset är en strategi som du och mäklaren väljer, inte en sanning om bostadens värde.

• Försäljningspriset är det som en köpare faktiskt betalade när affären var i hamn.

• Nettobehållningen är det du har kvar när restskuld, arvode, rapporter och kostnader är betalda.

Så får du ut mest av din värdering

Själva värderingen är gratis, så det är insatsen runt omkring den som avgör hur mycket du får ut av den. Lägg din tid på förberedelserna och på frågorna i stället för på att optimera priset.

1. Boka tre värderingar hos olika mäklare i stället för bara en. Spannet mellan dem säger dig mer än någon enskild siffra, och i Köpenhamn skiljer sig värderingar av samma bostad ofta åt med flera hundratusen. Boka dem inom samma vecka, så att marknaden är densamma för alla tre.

2. Be om tre sålda bostäder från det senaste halvåret, inte tre bostäder som är till salu. Samma dag som du frågar om arvodet ska du få med dig en skriftlig försäljningsbudget hem, så att du kan räkna på vad du faktiskt får kvar.

3. Ha pappren redo före besöket: BBR-meddelande, energimärkning, tillstånd för tillbyggnader och kvitton på större renoveringar. Utan dokumentation räknar mäklaren försiktigt, och försiktigt betyder lägre. Bor du i lägenhet tar du också med föreningens bokslut och de senaste protokollen.

4. Kom ihåg att värderingen är en ögonblicksbild. Går det ett halvår, eller händer det något i bostaden eller föreningen, bör den ses över igen, och en ny gratis bostadsvärdering är alltid möjlig.

I praktiken ger värderingen dig en realistisk prisnivå, en prisstrategi och en uppskattning av försäljningstiden, och med tre värderingar i handen har du ett stabilt underlag för att välja vem som ska sköta försäljningen. Den gratis värderingen är ingången till en försäljning. Den förpliktar dig inte, och du kan tacka nej till alla tre utan att betala ett öre.

Läs också: Vad betyder skick och underhåll för försäljningen?