Vad betyder energimärkningen när du säljer din bostad?

När du säljer din bostad följer en energimärkning med. Den består av själva märket och en tillhörande energimärkningsrapport, och den har två syften: att visa byggnadens energimässiga kvalitet och att peka ut de uppenbara förbättringar som är värda att titta närmare på.

Skalan går från A till G, och A är uppdelad i A2020, A2015 och A2010. Ju senare årtal, desto strängare krav, och bara de bästa lågenergibyggnaderna kan nå A2020. Det betyder att det även inom den bästa kategorin finns skillnader i hur energieffektiv en bostad faktiskt är.

Försäljningspriset stiger i genomsnitt med cirka 500 DKK per m² för varje bokstav som energimärkningen förbättras. För ett hus på 100 m² motsvarar det omkring 50.000 DKK. Det är värdet av att flytta upp bara ett steg på skalan.

Det besvarar också frågan om vad energimärkningen betyder för försäljningen. Bostäder med en bra energiklass, alltså A till C, säljs snabbare och till högre priser än bostäder med en dålig energiklass, E till G. Märkningen är dokumentation, men också en del av vad din bostad är värd och hur snabbt den hittar en köpare.

Lagstadgad energimärkning och regler för giltighet vid försäljning

Sedan 2010 är det ett lagkrav i Danmark att ägaren lägger fram en giltig energimärkning vid försäljning. Det gäller oavsett om du säljer via en fastighetsmäklare eller direkt till en köpare. Kravet administreras av Energistyrelsen (den danska energimyndigheten), och du kan inte hoppa över det eller skjuta upp det till efter affären.

Även tidpunkten är fastställd. Energimärkningen ska finnas innan bostaden annonseras till salu, och den ska synas i annonsen. Säljer du via en mäklare ska du lämna märkningen till mäklaren i förväg, eftersom mäklaren är skyldig att ta med den i objektsbeskrivningen. Köparen ska ha fått märkningen senast när avtalet ingås.

Hur länge gäller märkningen?

En energimärkning gäller vid försäljning i 10 år från utfärdandedatumet. Det finns dock ett viktigt undantag: om bostaden ändras väsentligt måste en ny märkning tas fram. Byte av värmekälla är ett klassiskt exempel på en ändring som nollställer giltigheten.

Giltighetstiden på 10 år betyder i praktiken att en märkning från 2018 fortfarande kan användas vid en försäljning 2026. Du behöver alltså inte beställa en ny märkning bara för att det har gått några år, så länge bostaden inte har ändrats väsentligt under tiden.

Undantag: bostäder som inte behöver energimärkas

Vissa bostäder är undantagna från kravet. Det är värt att kontrollera om din bostad är en av dem:

• Fristående byggnader under 60 m²

• Sommarhus

• Byggnadsminnesförklarade byggnader

• Vissa byggnader som ska rivas

Finns din bostad på den här listan behöver den inte energimärkas vid försäljning.

Så påverkar energimärkningen försäljningspris och bostadens värde

För ett hus på 140 m² motsvarar bara en förbättring av energiklassen, till exempel från E till D, en möjlig värdeökning på omkring 70.000 DKK. Varje steg uppåt på skalan gör verklig skillnad för ditt försäljningspris.

Spridningen blir ännu tydligare när du ser på hela skalan. Energiklass A eller B ger i genomsnitt ett försäljningspris på 3.291.000 DKK för ett hus på 140 m², alltså 37 % över genomsnittet. I andra änden ger F eller G ett genomsnittligt försäljningspris på 1.669.000 DKK, vilket är 30 % under genomsnittet. Det är skillnaden mellan att hamna en bra bit över eller klart under vad jämförbara bostäder annars säljs för.

Köpare betalar mer för en bra energiklass, eftersom märkningen också ger en uppskattning av vad det kostar att bo i bostaden. Uppvärmningen av en villa på 150 m² med energiklass D kostar normalt 15.000-20.000 DKK om året. Samma villa med energiklass B kostar 8.000-12.000 DKK. På 10 år blir skillnaden 60.000-80.000 DKK, och det är en kostnad som inte försvinner ur budgeten. Köpare läser därför märkningen som en driftsprognos för många år framåt, inte som en obetydlig detalj i objektsbeskrivningen.

Det är också här du som säljare kan göra skillnad om din bostad inte ligger i toppen. Har huset energiklass D eller sämre kan det normalt höjas 1-2 energiklasser om du genomför förslagen i energimärkningsrapporten. Ett äldre hus kan till och med lyftas från G till C med en genomgripande renovering. Rapporten pekar ut problemet och visar samtidigt vägen till att lyfta både energiklassen och värdet.

Köparintresse och tid på marknaden följer energimärkningen

En undersökning från Boligsiden.dk visar hur tydligt märkningen slår igenom på båda punkterna:

Prisskillnaden är markant, men försäljningstiden är den mest intressanta detaljen. Ett hus med energiklass G ligger i genomsnitt 67 dagar längre ute på marknaden än ett hus med energiklass A. Det är över två månader då du som säljare fortfarande får dras med kostnaderna, osäkerheten och de upprepade visningarna.

Mönstret bakom siffrorna är enkelt. Bostäder med hög energiklass lockar fler intresserade köpare, får högre försäljningspris och kortare tid på marknaden. Det finns alltså ett direkt samband mellan energimärkningen och köparintresset. Köparna ser märkningen innan de bokar en visning, och den är med och avgör vilka bostäder de överhuvudtaget väljer att titta på.

Ett standardhus på 130 m² med den bästa energiklassen (A2020) har ofta uppvärmningskostnader på under 3.000 DKK om året, medan den sämsta klassen (G) kan innebära 30.000 DKK eller mer. Den skillnaden märker köparen direkt i sin månadsbudget, och därför påverkar energimärkningen också din bostads tid på marknaden.

Det är också här som energimärkningen fungerar som dokumentation. Den skapar större transparens i bostadsaffären, eftersom köparen konkret kan se vad bostaden kostar att driva innan ett bud läggs. Den kunskapen påverkar förväntningarna på priset och på de investeringar som köparen behöver räkna med att göra under åren efter tillträdet. En låg energiklass gör inte försäljningen omöjlig, men köparen tar hänsyn till den i sitt bud.

Förbättringar som lyfter energiklassen och säljbarheten

Energimärkningar från 2021 och senare lyfter fram de tre mest självklara åtgärderna, så att du slipper gå igenom hela rapporten själv för att hitta de viktigaste. För varje förslag anger rapporten både hur mycket du kan spara på energikostnaderna och vad renoveringen kostar att genomföra. Det gör att du kan räkna på om investeringen lönar sig innan du sätter i gång.

Här är de åtgärder som oftast gör störst skillnad, med de belopp och effekter som rapporten räknar med:

Alla åtgärderna sänker dina uppvärmningskostnader och gör bostaden lättare att sälja. När du vill förbättra energiklassen och därmed säljbarheten handlar det om att välja de åtgärder som ger mest för pengarna, i stället för att renovera utan en plan.

Få med energimärkningen i försäljningsplanen hos Brikk

När du har koll på vad energimärkningen betyder för pris och säljbarhet återstår bara det praktiska. Många säljare förlorar tid här, eftersom de börjar arbeta med energimärkningen inför försäljningen först när bostaden redan är annonserad. Så undviker du det:

1. Kontrollera på sparenergi.dk om du redan har en giltig energimärkning innan du beställer en ny.

2. Beställ i god tid och räkna med 1-3 veckors leveranstid från beställningen. Ta samtidigt in 2-3 offerter, eftersom priserna varierar med upp till 50 %.

3. Lämna över energimärkningen till din fastighetsmäklare, som ska ta med den i objektsbeskrivningen.

Ordningsföljden spelar roll. En energimärkning som blir klar först efter att annonsen har lagts ut tvingar dig att vänta med att gå ut på marknaden, och de veckorna kan kosta både intresse och förhandlingsutrymme.

Det hänger ihop med vad bostaden kostar att driva, vad köparen är villig att betala och hur länge den ligger ute till försäljning. Just därför kan Brikk hjälpa dig att få med energimärkningen i försäljningsarbetet, så att den stöder både pris, köparintresse och säljbarhet.

Läs också: Vad är energimärkning, och hur förbättrar du din energiklass?