A–Ö-guide

A–Ö-guide

Brikk har tagit fram en A–Ö-guide där du hittar förklaringar av relevanta begrepp och nyttig kunskap för bostadssäljare och bostadsköpare.

A

Adkomst 
När man får adkomst på en fastighet har man juridisk rätt till fastigheten som ny ägare. Det får du genom ett tinglyst skøde (danskt köpebrev), även kallat adkomstdokument. 

Advokatforbehold 
Genom att använda advokatförbehåll eller rådgivarförbehåll kan du som köpare säkra möjligheten att dra dig ur affären utan att använda ångerrätten och utan kostnader till säljaren (som är 1% av köpesumman), om din rådgivare hittar något som gör att du som köpare vill dra dig ur affären. Det innebär att advokatförbehållet ger köparen möjlighet att skriva under köpekontraktet, och om advokaten inte godkänner affären är köparen inte bunden av sin underskrift på kontraktet. Väljer du att inte använda advokatförbehåll utan bara din ångerrätt ska kostnader alltid betalas till säljaren.

Avslut av försäljningen 
När försäljningen avslutas har du rätt till dina pengar och köparen har rätt att ta över bostaden samt skødet. Innan affären är avslutad ska tinglysning (dansk inskrivning av äganderätt, motsvarar lagfart), finansiering och annat pappersarbete vara i ordning. Köparens finansieringsbeslut i samband med fastigheten är irrelevant för dig, liksom det är irrelevant för köparen att veta hur du tar bort dina tidigare lån och andra eventuella finansiella åtaganden på fastigheten. Om det är till fördel för köparen kommer denne att ta över dina lån, vilket upprättas i ett skuldavtal av köparens bank och/eller advokat.
Dina och köparens ombud samarbetar så att affären kan genomföras så snabbt som möjligt. Ofta är köparens advokat ansvarig för att godkänna affären så att köparen inte löper någon risk, eftersom advokaten tar hand om den juridiska processen. 
Proceduren består av följande 5 steg:

1. Du ska få betalt för fastigheten. Ofta betalas beloppet ut i 2 omgångar, med resten av köpesumman på tillträdesdagen. Den första delen betalas vanligtvis ut till mäklaren och den andra i banken. Köparens bank garanterar resten av köpesumman under perioden fram till tillträdesdagen.
2. Därefter går din bank eller advokat igenom bostadens belåning och säger upp eventuella realkreditlån (danska bolån mot pant i bostaden) och andra belåningsförhållanden.
3. När banken har fått pengarna från köparens bank löser den in pantbrev och andra skulder i fastigheten.
4. Banken meddelar köparens advokat att pantbreven är raderade, så att advokaten kan ta emot skødet och övriga dokument utan anmärkningar.
5. När alla dokument är i ordning och affärens villkor är uppfyllda får säljaren köpesumman utbetald.

Allonge 
En allonge är ett tillägg till ett avtal. Man kan till exempel upprätta en allonge till köpeavtalet som ändrar, förtydligar eller utökar affären utöver det som avtalats. Det omfattar köpesumman, tillträdesdagen eller andra särskilda överenskommelser mellan köpare och säljare efter att köpeavtalet har skrivits under. 

Anmærkningsfrit skøde (anmärkningsfritt skøde) 
Ett skøde blir anmärkningsfritt när säljarens tidigare tinglysta lån i fastigheten och servitut avförs ur tingbogen (det danska fastighetsregistret) av banken eller säljarens rådgivare. Därefter innehåller registreringen enbart de lån du som ny ägare tar upp/övertar i fastigheten.    

Auktionsskøde 
Ett auktionsskøde används vid en vanlig auktion eller tvångsauktion där en bostad säljs. Det är det skøde som bevisar att det är du som äger bostaden och att du har köpt fastigheten på auktion och inte genom en vanlig affär.

B

Bankgodkännande
När man köper en fastighet behöver man oftast låna pengar av ett realkreditinstitut eller en bank, som köparen kontaktar för att bli godkänd för ett lån på det belopp som behövs. Banken gör en undersökning av köparens ekonomi och utfärdar sedan eventuellt ett lånelöfte (på danska købsbevis). 

Banklån
En köpare kan som mest låna upp till 80% av köpesumman med ett realkreditlån. De nästa 15% kan man därför finansiera med ett banklån. De sista 5 % måste man som köpare själv ställa upp med. Eftersom banklånet är dyrare att finansiera på grund av räntekostnaderna bör man fokusera på att amortera det först. Löptiden på banklånet är oftast 30 år.

Bidragssats 
En bidragssats (eller ett bidrag) är en avgift som realkreditinstitut tar ut för att administrera ditt realkreditlån och betalas som en del av den månatliga betalningen på realkreditlånet.
Som det anges i lånevillkoren får realkreditinstituten ändra bidragssatsen under särskilda förhållanden. De måste dock varna och informera dig om eventuella höjningar innan de kan ändra den.
Bidragssatsen beror på vilken typ av lån du har och om du har ett lån med eller utan amorteringsfrihet.

Boligadvokat (bostadsjurist)
En oberoende rådgivare för köparen som bland annat hjälper till att gå igenom alla affärens dokument och köpeavtalet i samband med ett fastighetsköp.

Boligkøbsbevis/lånebevis (lånelöfte)
Ett boligkøbsbevis motsvarar ett lånelöfte och visar hur mycket du kan köpa en bostad för. Med ett sådant bevis kan du visa mäklaren och säljaren av bostaden att du är ekonomiskt godkänd av din bank för att köpa den aktuella bostaden. Det är en fördel, eftersom du snabbt kan lämna ett bud och eftersom mäklaren och säljaren ser dig som en seriös köpare, särskilt om det finns flera potentiella köpare till samma fastighet. 

Bostadsstatistik
Siffror som beskriver utvecklingen av bostadspriserna med mera finns till exempel hos Boligsiden och Finans Danmark.

Bostadsstyrning 
I dag kan bostadsägare få intelligent bostadsstyrning. Via en app på iPads kan man programmera de olika strömbrytarna och andra strömkällor med mera i bostaden så att de slås av/på med ett enda klick. På så sätt kan man se till att inga strömkällor är påslagna över natten, och på samma sätt kan man när man lämnar huset på morgonen se till att alla strömkällor man vill ha avstängda stängs av.

Bostadsvärdering 
En bostadsvärdering är en värdering som används för att ta reda på vad din bostad är värd på dagens marknad. För detta erbjuder Brikk alltid en gratis värdering av din bostad utan förpliktelser.

Brikk Hub
Brikk Hub är en unik plattform som bara Brikk erbjuder. Brikk Hub är ett kontrollcenter som ger säljaren möjlighet att följa och delta i köpprocessen. Här kan säljaren få feedback efter varje visning samt kommunicera med mäklaren och köparna. På plattformen finns också möjlighet att samla feedback efter varje visning och följa bostadens popularitet på nätet. Säljaren kan likaså se inbokade möten i sin egen kalender och samla nödvändiga dokument och skriva under dem online. Vi har samma verktyg som kända mäklare på nätet.

Bud
När du har bestämt dig för att bostaden är den rätta för dig är nästa steg att lämna ett konkret bud med pris och tillträde. Budet är i de flesta fall nedskrivet som ett köpeavtal eller per e-post. Köpeavtalet kan bli bindande om säljaren skriver under.

Byggeteknisk gennemgang (byggteknisk genomgång) 
En byggteknisk genomgång omfattar bland annat: fysisk genomgång av fastigheten av den byggnadssakkunnige, muntlig och eventuellt skriftlig genomgång av anmärkningar som hittats vid genomgången samt genomgång av tillståndsrapporten (dansk besiktningsrapport). En byggteknisk genomgång görs för köparens skull, för att kontrollera att fastigheten inte har dolda skador och liknande.

C

Cphbusiness
På Cphbusiness kan man ta flera utbildningar som ger dig möjlighet att arbeta med fastighetsaffärer. Man kan läsa finansiell rådgivning, finansekonomi eller ta en finanskandidatexamen på Cphbusiness. 
Ett annat alternativ för den som vill arbeta med fastighetsaffärer är att studera allmän företagsekonomi, vilket man kan göra på flera av de danska universiteten, som Copenhagen Business School och Syddansk Universitet.

D 

Dansk Ejendomsmæglerforening (de danska fastighetsmäklarnas branschorganisation) 
90% av de danska mäklarna är medlemmar i Dansk Ejendomsmæglerforening. Som medlem i föreningen får man en rad fördelar, som tillgång till vissa tjänster, bland annat: avgiftsfri användning av auktoriserade formulär, attraktiva vidareutbildningskurser och fackseminarier, den lagstadgade ansvarsförsäkringen och garantin, möjlighet att föreslås som värderingsman/skönsman, rätt att använda beteckningen “MDE” med mera. Brikk är medlem i Dansk Ejendomsmæglerforening.

Debitorskifte (gäldenärsbyte)
Man upprättar ett debitorskifte när en ny ägare till exempel ska träda in i ett lån som är tinglyst i fastigheten i säljarens namn. Ett debitorskifte innebär att det tidigare namnet ändras till ditt namn, så att du kan träda in i lånet.

Deponering af købesum (deponering av köpesumman)
Oftast avtalas det att fastigheten säljs som en kontantaffär. Genom en bankgaranti kan säljaren få sina intressen tillvaratagna och säkerställa att köpesumman betalas. Å andra sidan tillvaratas köparens intressen genom att köpesumman deponeras, vilket innebär att den inte frisläpps till säljaren förrän skødet är tinglyst på köparen.

Dokument
I samband med försäljningen av din bostad ska du eller din mäklare ta fram en rad dokument om bostaden som behövs för affären. Många av dessa dokument kan hämtas automatiskt från offentliga myndigheter. Många av dokumenten kan skrivas under online. Det är något Brikk alltid gör via Brikk Hub.

E

Ejendomsavanceskat (skatt på fastighetsvinst)
Den vinst som säljaren gör vid försäljning av fast egendom beskattas. Detta kallas ejendomsavanceskat.

Ejendomsdatarapport (fastighetsdatarapport) 
Ejendomsdatarapporten innehåller uppgifter om den aktuella bostaden som kan hämtas från det offentliga. Det är säljarens mäklare som köper och beställer ejendomsdatarapporten i samband med fastighetsaffären. 

Ejendomsværdibeskatning (beskattning av fastighetsvärde)
Alla bostadsägare betalar det som kallas ejendomsværdiskat (dansk skatt på bostadens värde) på bostaden. Skatten beräknas på bostadens värde i förhållande till den offentliga fastighetsvärderingen. Den betalas tillsammans med inkomstskatten.

Ejerlejlighedskort (karta över ägarlägenheter)
Det finns en karta över alla ägarlägenheter om en fastighet är uppdelad i ägarlägenheter. Kartan visar ytorna på ägarlägenheterna och finns på: https://www.tinglysning.dk/tinglysning/landingpage/landingpage.xhtml

Ejerforening (ägarförening)
För det mesta ingår en ägarlägenhet i en ägargemenskap, och man är därför skyldig att vara medlem i ägarföreningen när man är ägare. Ägarföreningens uppgift är att ansvara för drift och underhåll av gemensamma ytor.

Ejerskifteforsikring (ägarskifteförsäkring)
En ägarskifteförsäkring (dansk försäkring mot dolda fel vid ägarbyte) täcker dolda skador, brister och fel som kan finnas på tillträdesdagen men som inte nämns i elinstallationsrapporten eller tillståndsrapporten.

Elinstallationsrapport 
I samband med köp och försäljning av fastighet upprättas oftast en elinstallationsrapport (dansk rapport om elinstallationen) som en del av huseftersynsordningen (den danska husbesiktningsordningen). Rapporten innehåller information om fastighetens elinstallationer och upprättas efter att ett auktoriserat elinstallationsföretag har gått igenom husets elinstallationer.

Energimärkning
Energimärkningen kan delas in i två delar. Den ena delen är besparingsförslag, som visar vilka förbättringar i bostaden som lönar sig att påbörja, och den andra delen är en bedömning av bostadens energikostnader.

Erhverv (försäljning av kommersiella fastigheter)
Reglerna för försäljning av kommersiella fastigheter skiljer sig från reglerna för försäljning av privata bostäder.
Nedan hittar du några viktiga tips:
Det är avgörande att du först tar reda på vad fastigheten du ska sälja är värd. Här kan du undersöka vad den tidigare har sålts för och vilka typer av personer/företag som har funnits i fastigheten, vilket ger dig bättre överblick över vad den potentiella köparen bör betala för fastigheten och hur fastigheten passar köparens behov.

Därefter ska du få fastigheten värderad av en mäklare som är specialiserad på kommersiella fastigheter och har tillgång till ejendomstorvet (den danska marknadsplatsen för kommersiella fastigheter), där fastigheten kan annonseras. Brikk samarbetar med flera specialister inom försäljning av kommersiella fastigheter.

F

Familiehandel (försäljning inom familjen)
Det är fråga om familiehandel när en affär görs mellan föräldrar, barn, far- och morföräldrar och barnbarn. Här har fastigheten sålts på ovanliga marknadsvillkor, vilket innebär att fastigheten kan ha överlåtits till ett lägre värde jämfört med fastighetsvärdet om den hade sålts på den fria marknaden på aktuella marknadsvillkor.

Forbeholdsskrivelse (förbehållsskrivelse)
En förbehållsskrivelse formuleras av köparens rådgivare i affären som en del av köpeavtalets villkor. Det sker dock bara om det i affären har funnits ett förbehåll för rådgivarens godkännande av affären, och godkännandet kan ske med enstaka förbehåll. Alla förbehåll ska godkännas av både köpare och säljare så att enighet kan nås om affärens villkor. Dessutom ska alla förbehåll vara uppfyllda innan affären kan avslutas. 

Formidlingsaftale (förmedlingsavtal)  
Om du säljer din bostad genom en mäklare ska ett förmedlingsavtal upprättas. Det är ett skriftligt avtal om att fastigheten sätts till salu. Förmedlingsavtalet är en mall som tagits fram av Dansk Ejendomsmæglerforening.

Förmedlingsavtalet ska uppfylla följande villkor: 

• Avtalet ska vara skriftligt. 
• Avtalet ska undertecknas av båda parter. 
• Det ska innehålla uppgift om ansvarig mäklare. 
• Arvodets storlek ska anges.
• Avtalet ska innehålla värdering/utgångspris.
• Identifiering av fastigheten. 
• Företagets CVR-nummer (danskt organisationsnummer) ska framgå av avtalet.
• Särskilda förhållanden kring avtalet ska framgå. 
• Rådgivning om byggteknisk genomgång.
• Information till säljaren om huseftersynsordningen.

Förmedlingsavtalet kan ha den löptid som säljaren önskar. Om resultatberoende arvode har avtalats och arvode ska betalas vid uppsägning kan avtalet ingås för högst 6 månader och förlängas med högst 3 månader.
Brikk är en av få mäklare som erbjuder att förmedlingsavtalet kan sägas upp från en dag till en annan utan kostnad för säljaren.

Fortrydelsesret (ångerrätt)
Som köpare har man en lagstadgad rätt att ångra sitt avtal om köp av en fastighet, förutsatt att fastigheten bebos av köparen eller köparens familjemedlemmar. Ångerrätten gäller inte om fastigheten är en lantbruksfastighet, om fastigheten är föremål för tvångsauktion eller om köparen är medveten om att fastigheten är föremål för tvångsauktion. 

Forureningsskema (föroreningsformulär) 
Ett föroreningsformulär är ett dokument som upprättas av regionen och som visar information om föroreningar på den angivna tomten eller om det finns risk för markförorening på tomten. Formuläret ingår i ejendomsdatarapporten.

Forældrekøb (föräldraköp)
Begreppet föräldraköp beskriver en affär  där föräldrar köper en fastighet i syfte att hyra ut den till sina barn eller tvärtom. Man uppmanas att söka särskild rådgivning hos en revisor, eftersom detta skattemässigt kan göras på olika sätt.

Visningar 
Vid en visning presenterar en mäklare eller säljaren själv din bostad för potentiella köpare som är intresserade av den. Brikk erbjuder paket där du antingen kan visa bostaden själv eller överlåta det till en av våra lokala experter. Det är viktigt att din bostad är presentabel vid varje visning och öppen visning.

G 

Transparens
Transparens är ett uttryck som beskriver när något är öppet, lätt att förstå eller lätt att överblicka. Det är en grundläggande tjänst hos Brikk, där säljaren kan följa hela förloppet på Brikks plattform, Brikk Hub.

Grundskyld (dansk skatt på marken) 
Grundskyld är en skatt som alla bostadsägare ska betala oavsett om du bor i bostaden eller inte. Skatten administreras av kommunerna.
Grundskylden baseras på fastighetens värde enligt den offentliga värderingen. Beräkningsgrunden fastställs varje år som det lägre beloppet av antingen fastighetens senaste tomtvärde eller föregående års tomtvärde med en justering på 3-7%. År 2019 är justeringsprocenten (även kallad grundskatteloftsværdi) fastställd till 5,5%.
På kommunens webbplats hittar du den promillesats som ska betalas. Promillesatsen ska vara minst 16 och högst 34. Kommunerna avgör om skatten tas ut i 2 eller 4 delbetalningar och när dessa förfaller

Under åren 2018-2020 har en tillfällig frysningsordning för grundskyld införts. Under denna period fryses nominella ökningar av grundskylden automatiskt (där bagatellgränsen för frysta belopp är 200 DKK). Ordningen kan inte väljas bort och beloppet förräntas därför inte under den aktuella perioden. Ökningarna i grundskylden betalas vid försäljning av fastigheten.

Gældsbrev (skuldebrev) 
Ett skuldebrev är en förklaring från gäldenären där denne erkänner sig skyldig att betala ett bestämt belopp till mottagaren. Ett skuldebrev innehåller överenskommelser om räntesats, amortering med mera. Det rekommenderas att man låter vittnen intyga med sin underskrift när skuldebrevet upprättades och undertecknades. 

Gældsfaktor (skuldkvot)
Skuldkvoten är ett mått på hur skuldsatt du är. När du ansöker om ett lån använder bankerna den för att avgöra hur stort lån de är beredda att ge dig. Skuldkvoten räknas ut genom att jämföra din bruttoinkomst med din samlade skuld. Har du till exempel en skuldkvot på 3 kan du ha en skuld som är 3 gånger så hög som dina inkomster. 

Gældsovertagelse (skuldövertagande) 
Vid skuldövertagande deponerar köparen köpesumman kontant hos säljarens bank, varefter banken ser till att lösa eventuella skulder i fastigheten med det deponerade beloppet.

H

Hegnsloven (den danska lagen om staket och häckar) 
Hegnsloven är en lag som gäller när du ska sätta upp och underhålla ditt staket. Den förklarar bland annat vad du ska göra om du hamnar i oenighet med din granne om ert staket och hur hegnsynet (en kommunal nämnd som avgör tvister om staket och häckar) kan hjälpa er genom en eventuell konflikt.

Husforsikring (husförsäkring)
Du ordnar själv en husförsäkring genom ett försäkringsbolag. Vilka skador en husförsäkring täcker varierar, och därför är det viktigt att du läser alla villkor i försäkringen. Ofta täcker en husförsäkring skador som uppstår i samband med snö, brand, storm, frost, inbrott och plötsliga vattenskador.

Huseftersynsordningen (husbesiktningsordningen) 
Huseftersynsordningen handlar om reglerna för vem som får utföra husbesiktningen och hur en tillståndsrapport (dansk besiktningsrapport) ska upprättas. Den innehåller också reglerna för byggnadsgenomgångens utförande och syfte. Ordningen är skapad för att skydda mot ekonomiska överraskningar man inte har förutsett när man köper eller säljer bostad. Den ger dig möjlighet att teckna en ägarskifteförsäkring.

Hæftelse (belastning)
En hæftelse i en fastighet är ett lån eller en säkerhet som är tinglyst i fastigheten, och som ska övertas eller avföras i samband med fastighetsaffären. 

I 

Ideel anpart (ideell andel)
I stället för att vara uppdelade i ägarlägenheter eller vara en vanlig villa för 1 familj är många fastigheter uppdelade i ideella andelar. En sådan uppdelning sker oftast i större villor där till exempel övervåningen och bottenvåningen är uppdelade på två ägare, som därmed har varsin ideell andel. Den här fastighetstypen kallas populärt en villalägenhet.

Ingen aktivitet kring bostadsförsäljningen
Ofta kan det vara bristande självinsikt som gör försäljningsprocessen långsammare. Flera faktorer kan spela in om det inte finns någon aktivitet kring bostadsförsäljningen. En kan vara att priset är för högt. Utgångspriset fastställs som regel i samarbete med mäklaren. Det är dock många som prissätter sin bostad efter sitt eget realkreditlån och inte efter läget på bostadsmarknaden, och därför kan priset hamna för högt.

Det kan också vara så att bilderna som tagits av bostaden inte är tillräckligt bra/snygga. Som säljare är det viktigt att lägga ner mycket arbete på bilderna, vilket innebär att städa och inreda bostaden innan bilderna tas. Ett alternativ kan vara att kontakta en stylist och få goda råd innan bostaden fotograferas. Brikk samarbetar med landets bästa bostadsstylingföretag och erbjuder gratis värdering av din bostad så att det blir aktivitet kring din bostadsförsäljning. Marknadsföring på nätet är också viktigt, eftersom 93 % av alla köpare kommer från nätet.

K

Kontantlån
Ett kontantlån är ett realkreditlån där eventuella kursförluster räknas in i räntan. Lånet skiljer sig från ett obligationslån, eftersom den typen av lån höjer lånets huvudstol (som är lånets kursvärde). Räntan på kontantlånet fastställs när kontantlånet betalas ut eller kurssäkras.

Eftersom beloppet du normalt skulle förlora på kursen räknas om till en räntekostnad kan du göra avdrag för den i skatten. Det innebär också att kursvinsten vid uppsägning av kontantlånet är skattepliktig om inlösen inte sker samtidigt som din bostadsförsäljning.

Kontantpris
Kontantpris är bostadens faktiska pris. I detta pris har inte kostnaderna för att lånefinansiera köpet räknats in

Kontant udbetaling (kontantinsats) 
När du ska köpa ett hus måste du lägga en kontantinsats. Du ska som regel själv kunna finansiera 5% av den samlade köpesumman.

Købermægler (köparmäklare) 
En köparmäklare är en mäklare som representerar köparen i bostadsaffären. Köparmäklaren har samma roll som en bostadsjurist och går igenom alla ärendets dokument. Vanligtvis försöker de också förhandla fram ett prisavdrag åt köparen.

Køberrådgivning (köparrådgivning)
För att få rådgivning om de juridiska villkoren i affären och gå igenom köpeavtalets bestämmelser och förbehåll kan en köpare investera i köparrådgivning. Den hjälper också till att säkerställa att köparen görs uppmärksam på alla förhållanden kring fastigheten och affärens bilagor med mera.

Köpeavtal
Ett köpeavtal reglerar villkoren för en affär. Syftet med ett köpeavtal är att det efter att avtalet ingåtts inte ska uppstå osäkerhet om grunden för affären.

Bud (købstilbud)
När du har bestämt dig för att köpa en fastighet lämnar du säljaren ett bud på den, vilket kallas ett købstilbud. Budet nedtecknas i de flesta fall som ett köpeavtal, och om säljaren skriver under blir det ett bindande avtal.
För det mesta är budet en acceptans av säljarens villkor för affären, men du kan gärna föreslå egna villkor i budet, till exempel genom att föreslå ett lägre pris. Säljaren har ingen skyldighet att ta emot ett bud och kan mycket väl ta emot flera bud samtidigt.  

L

Lånegrad (låneutrymme)
Som tumregel kan du låna till en bostad med ett kontantpris som motsvarar 3-3,5 gånger ditt hushålls årsinkomst – om du inte har annan skuld eller hög konsumtion. Köper man till exempel en bostad som par och har en sammanlagd årsinkomst på 1.000.000 DKK kan man vanligtvis ta ett bolån på omkring 3.000.000-3.500.000 DKK. Men har du sparkapital eller övervärde i din nuvarande bostad kan du låna till en bostad med högre kontantpris än vad tumregeln anger.
Som utgångspunkt ska du ha ett sparkapital på 5% av bostadspriset, som används till kontantinsats, så det är viktigt att du sparar till din bostad.

Lånekvote (belåningskvot)
Belåningskvoten för en fastighet baseras på belåningsgraden (LTV, lån i förhållande till värde). LTV är den andel av fastighetsvärdet som är pantsatt. Det är en avgörande faktor för långivare när de avgör om ett lån beviljas. Som regel kvalificerar sig ägarbostäder för ett lån med en LTV på 80%, eftersom de flesta långivare vill försäkra sig om att potentiella köpare kan investera minst 20% av egna medel i transaktionen.

LTV räknas ut genom att dividera realkreditbeloppet med det nuvarande värdet eller försäljningspriset. 
Exempel: anta att fastighetsvärdet är 2.000.000 DKK och panten i fastigheten är 1.600.000 DKK, då motsvarar belåningskvoten 80%.

Lånemuligheder (lånemöjligheter)
När du ska köpa bostad finns det många olika lånemöjligheter för ett bolån. Valet av bolån beror på hur riskvillig du är och hur stort ditt sparkapital är.

Innan du väljer bolån är det viktigt att du gör en budget över dina fasta utgifter så att du kan avgöra hur dyrt hus du har råd att köpa. Det är något din bankrådgivare kan hjälpa dig att ställa upp så att du kan ta fram ett realistiskt disponibelt belopp för en månadsbudget. 
Det är lika viktigt att du under denna period lägger undan pengar till underhåll av huset, förnyelse av vitvaror och tekniska installationer och möjliga renoveringsprojekt. Ska du köpa ett hus är ett belopp på omkring 100 DKK per år och m2 en realistisk utgångspunkt. 

Priset på din kommande bostad
De flesta bostadsköpare lånar pengar för att köpa sin bostad. Ska du låna 95 % av bostadens kontantpris har du som tumregel råd att köpa en bostad med ett kontantpris på mellan 3, 4 och 5 gånger ditt hushålls årsinkomst. Är din hushållsinkomst 500.000 DKK kan du köpa ett hus för ca 2 miljoner DKK. Är hushållsinkomsten 1,5 miljoner kan du köpa ett hus för 6 miljoner DKK.
Den här regeln gäller dock inte om du har annan skuld eller hög konsumtion.  

Olika typer av bolån 
I ett bolån består lånebeloppet normalt av följande delar:

• Ett realkreditlån upp till 80% av bostadens värde (eller 75% om det gäller ett fritidshus).

Realkreditlånet är vanligtvis den billigaste formen av finansiering av en bostad. Anledningen är att realkreditinstitutet får pant i ditt hus, så att de löper en mindre risk när de lånar ut pengar till ditt bostadsköp. Det innebär också att de kan erbjuda förmånligare räntevillkor. 

• En kontantinsats på minst 5% av kontantpriset. 

• Ett bolån i banken på resterande belopp. 

De sista 15-16% av bostadens totala pris kan du låna som bolån i banken – detta kallas efterfinansiering eller restfinansiering.
Ett bolån i banken är dyrare än ett realkreditlån, eftersom banken har mindre säkerhet i bostaden jämfört med realkreditinstitutet. Restfinansieringen kan också upprättas i ett säljarpantbrev, där lånevillkoren står i pantbrevet.

Innan du tar nya lån ska du avgöra vilka av följande alternativ du vill ha. 

• Rörlig eller fast ränta

Här löper du större risk för obehagliga förändringar i din ekonomi om du väljer ett lån med låg eller rörlig ränta än om du väljer ett lån med en högre, fast ränta.

• Amortering eller amorteringsfrihet

Du kan välja ett amorteringsfritt lån oavsett om du väljer att ta ett lån med fast eller rörlig ränta. Det är ett lån där du betalar räntan men inte amorterar på själva lånet. Här har man som regel avtalat en amorteringsfri period, varefter du ska betala amortering på lånet eller ändra lånet till ett nytt amorteringsfritt lån.

• Lång eller kort löptid

Ett lån löper vanligtvis över en period på mellan 10 och 30 år. Ju kortare tid lånet betalas tillbaka på, desto tyngre blir kostnaden för avgifter och skatter på lånet, eftersom du har färre år att betala tillbaka kostnaderna på. 

Du kan få hjälp av antingen din bankrådgivare eller en oberoende rådgivare att räkna ut den månatliga betalningen för flera olika lånetyper samt räkna ut betalningen på lånet med rörlig ränta om räntan stiger.
Eftersom det inte går att förutse åt vilket håll räntan rör sig är det viktigt att fundera på vilken lånetyp som passar din ekonomi bäst. Det ska också finnas utrymme i din budget för eventuella räntehöjningar. Varje enskild bank sätter ihop en finansieringslösning åt dig, men det lönar sig att undersöka erbjudanden från olika banker och realkreditinstitut eftersom deras priser och villkor kan skilja sig åt.

Avgifter och andra kostnader förekommer vid ett bostadsköp 

Utöver räntor och andra kostnader till bank, realkreditinstitut och staten tillkommer följande utgifter: 

• Uppläggningsavgift till banken på mellan 2.000 och 4.000 DKK. 
• Avgift till realkreditinstitutet på 2.000 DKK för hanteringen av tinglysningen. 
• Tinglysningsavgift (fast avgift) till staten på 1.640 DKK. 
• Tinglysningsskatt till staten på 1,45% av lånet. 
• Bidrag till realkreditinstitutet, som fastställs efter storleken på den andel av din bostad du lånar till. Det innebär att ju större del du lånar för att betala fastigheten, desto högre är bidragssatsen. 
• Kursavdrag på 0,2 – 0,3 kurspoäng. Det är en engångskostnad vid ett fast F1-lån som refinansieras årligen.

Landbrugsejendom/Landejendom (lantbruksfastighet/landsbygdsfastighet) 
En lantbruksfastighet är registrerad med lantbruksplikt och sträcker sig över mer än 200.000 m2 (2 hektar). En landsbygdsfastighet är på mindre än 200.000m2 och har därför ingen lantbruksplikt. 

Rådgivning är viktig vid köp av en lantbruksfastighet eftersom det här ska betalas en tinglysningsskatt som beräknas på antingen köpesumman eller den senaste värderingen, beroende på vilken som är högst. En lantbruksfastighet säljs likaså utan att en tillståndsrapport upprättas, så du måste själv göra grundliga byggtekniska undersökningar innan du köper.

M

Marknadsföring av min bostad 
Marknadsföringen av din bostad är en avgörande faktor för en snabb bostadsförsäljning. Internets otaliga möjligheter har gett mäklare en rad verktyg som gör att de kan nå så många potentiella köpare som möjligt.

Marknadsföringen består vanligtvis av följande delar

• Framtagning av säljmaterial och objektsbeskrivning  
• Annonsering på nätet 
• Visningar och öppen visning 

Vid framtagning av objektsbeskrivningen skrivs text och faktiska uppgifter, bilder tas och en planritning görs till din bostadsannons. Regler för vilken information som ska ingå i objektsbeskrivningen finns i formidlingsbekendtgørelsen (den danska förordningen om fastighetsförmedling). 

Objektsbeskrivningen ska ses som en skriftlig visning av din bostad och en bilaga till det kommande köpeavtalet. En bra objektsbeskrivning innehåller en grundlig, lockande beskrivning av fastigheten och bra, professionella bilder. 

Objektsbeskrivningen har främst två funktioner: 

• Den ska lyfta fram bostadens kvaliteter och stödja försäljningen
• Den ska ge köparen relevant, obligatorisk och aktuell information om bostaden.  

Objektsbeskrivningen är viktig för köparen och betraktas som en integrerad del av affärsvillkoren, eftersom köparen kan förvänta sig att få det som har uppgetts. Köparen har rätt att räkna med alla uppgifter i objektsbeskrivningen, även om de inte står i köpeavtalet. Som säljare är det därför viktigt att du kontrollerar att alla uppgifter i objektsbeskrivningen är korrekta, eftersom du kan riskera att bli skadeståndsskyldig för felaktiga och vilseledande uppgifter.

De allra flesta som vill köpa bostad börjar med en sökning på nätet. Brikk har tillgång till de större portalerna. Väljer du Brikk som din mäklare visas din bostad bland annat på Boligsiden och Boliga, och dessutom körs särskilda kampanjer på nätet för just ditt hem.

Mageskifte (byte av fastigheter)
Mageskifte beskriver när säljare och köpare väljer att “byta bostad”. Eftersom fastighetsvärdena sällan är lika stora betalar den ena parten den andra värdeskillnaden.

Mangler (brister)
Det är fråga om brister när det köpta inte motsvarar vad som avtalats, en given garanti eller köparens berättigade förväntningar. Om det rör sig om förhållanden som köparen borde ha upptäckt vid undersökningen av fastigheten och dess uppgifter är det inte fråga om en brist i juridisk mening.

Mäklararvode
Mäklararvode är ett uttryck som beskriver ett belopp som kunden betalar för en tjänst hos en mäklare. Brikk erbjuder landets lägsta arvode som börjar från 12.500 DKK inkl. moms.

Nya skatteregler
När du köper en ny ägarbostad ska du följa de här 5 stegen: 

1. Efter att du har skrivit under och fått skødet (danskt köpebrev) till din fastighet är du som bostadsägare skyldig att registrera och rapportera detta till Skattestyrelsen (den danska skatteförvaltningen). 
2. I samband med ett bostadsköp ska du ändra din forskudsopgørelse (dansk preliminär skatteberäkning) på följande sätt: Registrera din nya fastighet och skriv in dina räntekostnader för ditt bolån, så att du får avdraget under året.
3. Flyttar du mer än 12 km bort från ditt arbete kan du ansöka om reseavdrag. Det kan påverka din forskudsopgørelse.
4. När din nya bostad är registrerad på din forskudsopgørelse betalar du automatiskt ejendomsværdiskat via din inkomstskatt. Beräkningen av din ejendomsværdiskat kan du se på din årsopgørelse (dansk slutskattebesked).
5. Du ska betala grundskyld till din kommun (se avsnittet Grundskyld). Kommunen informeras automatiskt om din nya bostad. Du får ett inbetalningskort från kommunen där du kan se det slutliga belopp du ska betala i grundskyld. Du hittar din kommuns grundskyldssatser på www.borger.dk.  
7. Längst ner på din årsopgørelse kan du se din aktuella fastighetsvärdering. Alternativt kan du också slå upp den på www.vurdering.skat.dk.

Om du köper bostad med en make/maka eller andra delas ejendomsværdiskatten upp genom att var och en skriver in sin andel av räntorna på forskudsopgørelsen. 

Grundskyld (fastighetsskatt) är en skatt på ditt tomtvärde som du betalar till kommunen via ett inbetalningskort två gånger om året. Tomtvärdet beskriver värdet av tomten i obebyggt skick. 

Ejendomsværdiskat är en skatt på ditt fastighetsvärde som betalas till staten. Fastighetsvärdet beskriver värdet av den fasta egendomen med tomt och byggnader – detta gäller dock inte andelsbostäder (danska bostäder där du äger en andel i en förening). 
Ejendomsværdiskatten ska betalas från inflyttningsdagen (som ska skrivas in på din forskudsopgørelse) till utflyttningsdagen. Skatten räknas in i ditt skattekort, så att du betalar den via skatteavdraget på lönen. Är du egenföretagare får du ett inbetalningskort.

O

Offentlig ejendomsværdi (offentligt fastighetsvärde) 
Det offentliga fastighetsvärdet beräknas av SKAT (den danska skattemyndigheten) i oktober månad. Vid beräkningen används uppgifter om fastigheten enligt de offentliga registren. 

Oplysningspligt (upplysningsplikt) 
Som säljare har man en lojal upplysningsplikt om fastighetens förhållanden. Det innebär att köparen ska upplysas om alla förhållanden kring eventuella brister och fel i fastigheten som säljaren känner till.

Tillträdesdatum 
Tillträdesdagen är det datum som anges i köpeavtalet då köparen tar över fastigheten.

P 

Pantbrev 
Ett pantbrev representerar en säkerhet i fastigheten för ett lån som tagits av fastighetens ägare.

Pristjek (priskontroll) 
En priskontroll av en bostad är en genomgång av områdets senast uppgivna kvadratmeterpriser jämfört med den offentligt tillgängliga informationen om själva bostadens läge och storlek. Du kan få en priskontroll på nätet på brikk.dk

R

Refusionsopgørelse (kostnadsavräkning)
En refusionsopgørelse innehåller fördelningen av fastighetens utgifter, som fördelas mellan säljaren och köparen utifrån tillträdesdagen.

Reklamation 
Säljaren har ett ansvar när det gäller dolda brister och fel. Perioden är 10 år, och därefter kan säljaren inte mötas av anmärkningar om brister. Om köparen vill hålla säljaren ansvarig för de brister som kan finnas ska köparen reklamera inom skälig tid.

Restgæld (restskuld) 
Restskuld är det belopp du är skyldig på ett bolån.

Realkreditlån
Ett realkreditlån (danskt bolån mot pant i bostaden) är det billigaste tillgängliga lånealternativet. Lånet får högst uppgå till 80% av köpesumman för en åretruntbostad och 75-60% för ett fritidshus.

S

Sagskoordinatorer (ärendekoordinatorer)
En ärendekoordinator är någon som organiserar och strukturerar uppgifterna i samband med din försäljning, som att se till att lagstadgade dokument hämtas, annonsera bostaden på bostadssajter samt upprätta köpeavtal och sköta efterarbetet.

Försäljningsförlopp
Ett försäljningsförlopp består av 3 övergripande faser: 

1. Värdering

Det första som sker under ett försäljningsförlopp är ett värderingsmöte med en mäklare.  Här upprättar mäklaren och du som säljare ett förmedlingsavtal och en försäljningsbudget, där du ser ditt nettoresultat av försäljningen baserat på värderingspriset.

2. Försäljningsstart och marknadsföring

Under den här fasen skickar mäklaren en fotograf hem till säljaren som tar foton och gör en planritning till objektsbeskrivningen och marknadsföringen. Därefter upprättas även en tillståndsrapport, en elbesiktningsrapport och en energimärkning, om det inte är en lägenhet som ska säljas. Sedan visas bostaden för köparna.

3. Köpeavtal och efterarbete

När en köpare har hittats upprättas köpeavtalet, som undertecknas av både säljare och köpare. Vanligtvis har köparen ett advokatförbehåll, där köparens juridiska rådgivare går igenom dokumenten i samband med köpeavtalet. Om det skulle uppstå frågor från rådgivaren hanterar, besvarar och klargör vår mäklare eventuella förbehåll.

Köparen betalar den första delen av köpesumman (kontantinsatsen) hos mäklaren, och väljer därefter finansieringsform samt ordnar en bankgaranti för resterande belopp. Därefter underrättas din bank, som börjar lösa din skuld i fastigheten (om inte köparen enligt överenskommelse övertar skulden). 

Säljvärdering
Vid en säljvärdering erbjuder Brikks lokala experter att hjälpa dig fastställa priset på din bostad som en gratis tjänst utan förpliktelser. Det är ofta avgörande för om säljaren väljer att sälja sin bostad eller inte. Det möjliga priset bedöms utifrån bostadens storlek, planlösning, bostadstyp, läge och skick. För att kunna räkna fram en exakt värdering av utgångspriset behöver vår mäklare dokument som BBR-ägarmeddelande (utdrag från det danska bygnings- och bostadsregistret) och kontrollkoden till realkreditlånet.

Samäganderättsavtal
Ett samäganderättsavtal upprättas om flera personer köper samma fastighet och vill säkerställa villkoren för eventuell fördelning av köpesumman vid försäljning, eller de övergripande villkoren för en vidareförsäljning, om man som sambor skulle separera eller en part skulle avlida.

Arvsintyg (skifteretsattest) 
Upprättas om en ägare skulle avlida. Här fastställs vem som övertar bostaden och därmed har juridisk rätt till fastigheten efteråt. 

Upprättande av skøde 
Upprättande av skøde innebär att ett skøde (danskt köpebrev) skrivs, där affärens köpesumma och tillträdesdag anpassas. När skødet är upprättat ska båda parter underteckna det med Nem-ID, eftersom tinglysningen (dansk inskrivning av äganderätt) av skødet sker digitalt. Därefter går tinglysningsretten igenom skødets bestämmelser och godkänner det. 

Säljarens ansvar
Som säljare av en fastighet har du en skyldighet att uppfylla kravet på ”säljarens lojala upplysningsplikt”. Det innebär att säljaren är skyldig att lämna alla uppgifter om fastigheten som kan påverka köparens beslut om han eller hon vill köpa bostaden. Säljaren är också ansvarig om han eller hon har gett en garanti eller felaktiga uppgifter.

Säljarpantbrev (sælgerpantebrev) 
Ett säljarpantbrev är ett skuldebrev som ger långivaren ett bevis på vad som är pantsatt. Vid bostadsköp är banken oftast långivaren och får pant i bostaden. Det betyder att banken har pant i en del av din bostad. Enligt lag ska säljarpantbrev tinglysas, så att de registreras offentligt i tingbogen (det danska fastighetsregistret).

T

Testamente
För ett par som flyttar ihop är det värt att överväga att upprätta ett testamente. Ett testamente ser till att den efterlevande ärver så mycket som möjligt om det oväntade skulle hända och den ena parten avlider. Har man barn innebär det att barnen i första hand bara ärver sin laglott och att den efterlevande ärver resten av förmögenheten.

Tillståndsrapport
En tillståndsrapport (dansk besiktningsrapport) beskriver en bostads skick i förhållande till andra bostäder av samma ålder och typ. Vid försäljning av en bostad kan säljaren välja att låta upprätta en tillståndsrapport, som är en skriftlig bedömning av bostadens skick. Även om en tillståndsrapport inte är lagstadgad är den i de flesta fall till nytta för både köparen och säljaren i affären. Särskilt för säljaren, som då befrias från sitt 10-åriga ansvar för fel och brister.

Tinglysning
Tinglysning (dansk inskrivning av äganderätt) är domstolens offentliggörande av olika rättigheter. Det är ett bindande (juridiskt) utlåtande. När det gäller bostadsförsäljning kan ett realkreditlån alltså vara tinglyst, vilket innebär att lånet är bindande. 

Tingbogsattest
En tingbogsattest är ett utdrag av det som är registrerat på bostaden i tingbogen. Attesten anger också datumet då den skrevs ut samt vad som var tinglyst på bostaden per det datumet.

Tinglysningsavgift
Reglerna om tinglysningsavgift finns i tinglysningsafgiftsloven. SKAT (den danska skattemyndigheten) har tagit fram en vägledning om tinglysningsavgift som finns på www.skat.dk 

Tinglysningsfullmakt 
Om du till exempel vill att en advokat ska kunna underteckna tinglysningshandlingar för din räkning behöver du en fullmakt. Det finns både digitala fullmakter som kan upprättas direkt på www.tinglysning.dk och pappersfullmakter som ska fyllas i och undertecknas. Tinglysningsretten rekommenderar att du använder de digitala fullmakterna.

Tvångsauktion 
Om du inte betalar ränta och amortering i tid kan det få stora konsekvenser. Den borgenär som har lånat ut pengar till dig med säkerhet i din bostad kan låta sätta bostaden till försäljning på tvångsauktion i fogedretten (den danska exekutionsdomstolen) för att få tillbaka sina pengar. SKAT kan göra detsamma om du inte betalar fastighetsskatterna.

U

Uthyrning
För många bostadsägare är det ett bra alternativ till försäljning att hyra ut sin bostad. På så vis kan man avvakta och se hur marknaden och bostadssituationen utvecklas.
Via webbplatser som Boligportalen kan du hyra ut din bostad. Du kan också hyra ut enskilda delar, till exempel ett rum. Det gör du genom att skapa en hyresannons, och med hjälp av sökkriterier kan du komma i kontakt med exakt de bostadssökande som matchar dina önskemål.

V

Värdering
En värdering innebär att det ekonomiska värdet på din bostad fastställs. Här kan Brikks fastighetsmäklare värdera din bostad gratis och utan förpliktelser. Värdet beräknas utifrån bostadens storlek, planlösning och skick. 

Företagsvärdering 
Värderingen ligger till grund för den prisnivå som kan förväntas vid en försäljning av ett företag. Den kan vara relevant för företaget i många situationer. Förutom en försäljning kan det finnas andra skäl till att man behöver känna till ett företags värde.

Om det behövs ett kapitaltillskott ska en oberoende part bedöma och fastställa vad företaget är värt innan ett lån söks hos företagets bank. Om det skulle uppstå oenighet i ägarkretsen, där bolagets aktieägaravtal är fastlagt, kan det bli aktuellt att någon lämnar ägarkretsen. I det fallet ska den som lämnar få sin andel utbetald till ett bestämt marknadspris.

Æ

Äktenskapsförord
När man som köpare ingår ett äktenskapsförord kan man själv bestämma hur tillgångarna ska fördelas om äktenskapet skulle upplösas.  

Ø

Ekonomisk rådgivning 
Vid bostadsköp uppmanas köparen alltid att söka ekonomisk rådgivning inför affären. Oftast ges den ekonomiska rådgivningen av den egna banken. Det går dock också att anlita en oberoende ekonomisk rådgivare, som guidar köparen till de mest fördelaktiga valen när det gäller finansieringen.

Å

Öppna visningar 
Vid en öppen visning står fastighetsmäklaren i regel redo att visa din bostad för potentiella köpare som överväger att köpa den. Köparna besöker din bostad utan förhandsanmälan på ett bestämt datum och en planerad tid. Då har de möjlighet att ställa många frågor om bostaden till fastighetsmäklaren.
Du kan läsa mer om hur du håller den perfekta öppna visningen på Brikk-bloggen: https://www.brikk.dk/gode-raad-til-afholdelse-af-det-perfekte-aabne-hus-bolig/