Markföroreningar vid bostadsköp: vad V1 och V2 betyder för dig

Enligt jordforureningsloven (den danska lagen om förorenad mark) registreras markföroreningar på två kunskapsnivåer. V1 betyder ‘kanske förorenad’ och V2 betyder ‘konstaterat förorenad’ (källa: Miljøstyrelsen, den danska miljömyndigheten).

Regionerna kartlägger, prioriterar och förvaltar den offentliga insatsen mot markföroreningar i Danmark (källa: Miljøstyrelsen). En V1-kartläggning kräver säker kunskap om att det har bedrivits en verksamhet på området som erfarenhetsmässigt kan förorena marken, till exempel en bilverkstad eller en kemtvätt (källa: Bolius, det danska kunskapscentret för bostadsägare). Det är ingen gissning, utan en registrering som bygger på dokumenterad användning av tomten.

När en tomt kartläggs skickar regionen ett kartläggningsbrev till ägaren (källa: Miljøstyrelsen). Som tomtägare får du officiellt besked den vägen.

Artikeln går igenom skillnaden mellan V1 och V2, hur du själv slår upp din tomt, vilka regler som gäller för byggande och flytt av jord och vilka möjligheter köpare och säljare har.

V1 och V2: Från misstanke till konstaterad förorening

V1 och V2 står för två olika grader av kunskap om en tomt. V1-kartläggning bygger på uppgifter om tidigare och eventuella nuvarande verksamheter som kan ha orsakat markföroreningar, och det har inte nödvändigtvis gjorts några tekniska undersökningar (källa: Miljøstyrelsen). Tomten är registrerad för att man vet vad den har använts till, inte för att man har hittat något i marken.

V2-kartläggning förutsätter dokumentation av föroreningen, som huvudregel baserad på tekniska undersökningar, och görs när föroreningen kan utgöra en risk för människor eller miljö (källor: Bornholms Regionskommune och Miljøstyrelsen). Här handlar det inte längre om ett antagande, utan om ett resultat som kan läggas fram.

I praktiken ligger skillnaden i vad som är bevisat. En möjligen förorenad tomt är en tomt där verksamheterna ger anledning att undersöka närmare, medan en kartlagd förorenad tomt är en tomt där undersökningarna är genomförda och föroreningen konstaterad. Rörelsen går från misstanke till konstaterad förorening, och det är den rörelsen som avgör vad tomten därefter registreras som.

Bostadsfastigheter som kartläggs på V2 efter den 1 januari 2007 delas automatiskt in i kategorierna F0, F1 eller F2 efter risken, en så kallad nyansering (källa: Miljøstyrelsen och regionerna). Nyanseringen visar hur åtkomlig föroreningen är utifrån hur fastigheten faktiskt används.

• F0 betyder att föroreningen inte är åtkomlig vid normal användning, till exempel för att det finns minst 0,5 meter oförorenad jord, en byggnad eller en fast beläggning ovanpå.

• F1 betyder att det översta jordlagret på 0,5 meter är lätt förorenat, men att det inte finns någon risk om du följer några enkla råd.

• F2 betyder att föroreningen kan ha betydelse för hur du använder hus och trädgård. Det kan vara en kraftig förorening nära ytan eller en förorening som kan påverka inomhusmiljön. Regionen ger också ofta F2 när föroreningen ännu inte är tillräckligt undersökt (källa: regionernas broschyr om nyansering av markföroreningar).

Behöver du bedöma vad en viss nyansering betyder för en specifik fastighet är det en uppgift för en sakkunnig med insikt i markföroreningar och gällande regler.

Så kontrollerar du om din tomt är kartlagd

Du behöver inte vänta på ett intyg eller ett brev från regionen för att ta reda på om det finns en registrering på din tomt. Du kan själv slå upp uppgifter om markföroreningar.

1. Gå till Danmarks Arealinformation (en offentlig dansk karttjänst), sök på adressen och se om tomten är V1- eller V2-kartlagd och om den är områdesklassificerad.

2. Välj Lagkatalog / Miljøbeskyttelse: Forurening / Jordforurening / Områdeklassificering för att se områdesklassificeringen.

3. Kontakta din region för uppgifter om kartläggning. Regionerna har information om markföroreningar på sina webbplatser.

Om uppgiften om områdesklassificering i ett intyg verkar fel kan du få en överblick på Danmarks Arealinformation eller kontakta kommunen. Felaktigheter eller ändringar i fastighetskartan kan i enstaka fall leda till att ett jordstycke felaktigt överlappar ett annat, och det kan påverka uppgifterna om områdesklassificering (källa: Danmarks Miljøportal). Upptäcker du en avvikelse ska du inte rätta till den själv. Ta den vidare till kommunen eller en sakkunnig som känner till reglerna.

Områdesklassificering: Lätt förorenad jord utan kartläggning

Lätt förorenad jord kartläggs i regel inte. I stället görs en områdesklassificering av lätt förorenade, större sammanhängande områden, och sedan den 1 januari 2008 omfattas stadszonerna som utgångspunkt, alltså de områden som i dansk planering är avsatta för tätort (källa: Miljøstyrelsen). Den lätta föroreningen registreras inte längre tomt för tomt, utan samlat för hela kvarter och stadsdelar.

Definitionen finns i § 50 a i jordforureningsloven. Där klassificeras stadszonen som ett område som kan vara lätt förorenat (källa: Danmarks Miljøportal). Det handlar inte om ett konstaterande för den enskilda tomten, utan om ett generellt antagande som gäller för området som helhet.

I praktiken innebär det att all mark i stadszon i Danmark som utgångspunkt är områdesklassificerad. Jorden antas kunna vara lätt förorenad från diffusa källor som trafik, uppvärmning och aktiviteter i staden. Föroreningen kommer inte från ett visst företag på en viss adress, utan från de många små bidrag som har samlats under årtionden i städerna. Kommunen kan dock undanta större sammanhängande områden i stadszonen och ta med områden utanför stadszonen, till exempel gamla utfyllnadsområden (källa: Miljøstyrelsen).

Områdesklassificering är något annat än V1 och V2. V1 och V2 är kartläggning av konkreta ytor, medan områdesklassificering är ett generellt antagande för ett större område. Du kan mycket väl bo i ett områdesklassificerat område utan att din tomt är V1- eller V2-kartlagd. Omvänt kan en enskild tomt vara kartlagd utan att det säger något om hur hela området är registrerat.

Skillnaden avgör vilka regler som gäller när du ska bygga, gräva eller flytta jord. Även jord från en områdesklassificerad yta måste anmälas till kommunen innan den flyttas, medan kravet på tillstånd för bygg- och anläggningsarbete gäller de kartlagda tomterna.

Regler för byggande, flytt av jord och försäljning av kartlagda tomter

En tomt som är registrerad som V1 eller V2 medför konkreta krav innan du bygger, gräver eller flyttar jord. Reglerna finns i jordforureningsloven, och dem bör du känna till både när du drar i gång ett projekt och när du är på väg att sälja.

Två regler återkommer på en kartlagd tomt:

• Bygg- och anläggningsarbete på en tomt som är registrerad på V1 eller V2 kräver tillstånd från kommunen enligt § 8 i lov om forurenet jord (jordforureningsloven). Är bara en del av tomten kartlagd gäller kravet bara för den delen (källa: Bornholms Regionskommune).

• Jord från en kartlagd tomt får inte flyttas från fastigheten förrän flytten har anmälts till kommunen (källor: Bornholms Regionskommune och Danmarks Miljøportal).

När det gäller försäljning finns det flera vägar att gå, beroende på vad tomten är registrerad som. Är fastigheten V1-kartlagd kan du sälja den som V1-kartlagd och låta köparen själv undersöka om föroreningen har betydelse. Alternativt kan du låta göra en V2-undersökning före försäljningen, och utifrån den bedömer regionen om kartläggningen är befogad eller om den eventuellt kan upphävas (källa: Bolius).

Finns det däremot misstanke om förorening utan att tomten är kartlagd kan du be köparen ta reda på om tomten är förorenad. Du kan också begära en V1-kartläggning hos regionen, som visar om misstanken är grundlös eller befogad (källa: Bolius).

Vilken väg som är rimlig i ditt fall beror på hur tomten är registrerad och på vad som ska hända med fastigheten. Gör bedömningen tillsammans med en sakkunnig som känner till jordforureningsloven och regionens praxis.

Värdeförlustordningen och möjligheten att få tomten undersökt eller sanerad

Regionerna administrerar värdeförlustordningen (på danska værditabsordningen), som hjälper bostadsägare som utan att veta om det har köpt en förorenad tomt. Reglerna finns i kapitel 4 i jordforureningsloven (källa: Miljøstyrelsen och regionerna).

För att du ska kunna använda ordningen måste en rad villkor vara uppfyllda:

• Fastigheten måste bland annat ha förorenats före den 1 september 1993. Kommer föroreningen från en villas oljetank omfattas fastigheten också om föroreningen konstaterades före den 1 mars 2000 (källa: Miljøstyrelsen och regionerna).

• Tomten måste ha varit förorenad när du köpte den, utan att du visste om det eller borde ha vetat om det.

Står du inför en försäljning är det säljaren som ska ansöka om att komma med i värdeförlustordningen (værditabsordningen), och regionen måste ha tagit emot ansökan innan affären ingås. Som köpare har du också möjligheter. Godkänner regionen säljarens ansökan övergår rätten att få behovet av sanering undersökt till dig. Vänta därför på regionens bedömning innan du skriver under (källa: regionernas broschyr om värdeförlustordningen).

Visar regionens undersökning att marken behöver saneras betalar du själv en egenavgift på mellan 15.000 och 40.000 DKK. Det finns fler ansökningar än pengar, så det finns en väntelista, och det kan dröja många år innan en sanering genomförs. En sanering kan till exempel innebära att det översta förorenade jordlagret, normalt omkring en halv meter, grävs bort eller täcks med ren jord. Är föroreningen helt borttagen stryks tomten ur kartläggningen. Finns det en restförorening kvar utfärdar regionen ett intyg (boligerklæring) om att den saknar skadlig inverkan på hur hus och trädgård används (källa: regionernas broschyr om värdeförlustordningen).

Frågor om ett konkret ärende ska klaras ut med regionen eller en relevant fackperson.