Vad innebär en gratis bostadsvärdering?

En gratis bostadsvärdering kostar dig ingenting och förpliktar dig till ingenting. Besöket leder inte till någon faktura, några dolda avgifter eller någon bindning. Du skriver inte under något och ingår inget avtal när mäklaren står i ditt vardagsrum.

I praktiken lägger mäklaren oftast 1 – 2 timmar på besöket och beräkningen, fördelat på förberedelser, själva besöket och en skriftlig återkoppling efteråt. De timmarna betalar mäklaren själv. Motivet är enkelt: besöket är branschens viktigaste säljmöte, och därför är det en investering som mäklaren gärna gör. Själva värderingen är verkligen gratis och utan förpliktelser. Det gäller brett: alla de stora mäklarkedjorna och de flesta oberoende mäklare erbjuder den utan kostnad.

Du binder dig först om du senare skriver under ett separat uppdragsavtal. Fram till dess står du fri: du kan tacka nej, tänka över saken eller ta in en annan värdering, utan att det kostar dig ett öre.

Vad ingår i en gratis mäklarvärdering av en bostad?

Mäklaren börjar med att gå igenom din bostad, frågar om skicket och de renoveringar du har gjort och tittar sedan på vad jämförbara bostäder i området har sålts för. Den genomgången ger siffran dess värde, eftersom den bygger på din bostad som den faktiskt ser ut, inte på ett genomsnitt för gatan.

Själva beräkningen vilar på tre pelare:

• Mäklaren tar fram jämförbara försäljningar och justerar för skillnaderna mellan din bostad och de bostäder som har sålts.

• Det görs ett fysiskt besök i bostaden, så att skick, material och detaljer bedöms på plats.

• Den aktuella efterfrågan i området vägs in, eftersom priset beror på vem som faktiskt köper just nu.

Mäklaren utgår från faktiska försäljningar av jämförbara bostäder under de senaste 6 – 12 månaderna, och det är den perioden du ska hålla koll på om du själv vill dubbelkolla siffrorna.

Mjuka faktorer vägs också in. Ljusinsläpp, planlösning, materialkvalitet, underhållsskick och bullerstörningar kan tillsammans stå för 10 – 15 % av försäljningspriset. Det är ofta de som förklarar varför två annars likadana bostäder på samma gata inte säljs för samma pris.

Be att få värderingen skriftligt. En skriftlig värdering med motivering och exempel på sålda bostäder kan du jämföra med andra och senare hålla mäklaren till. En muntlig siffra som nämns över köksbordet kan du inte hålla någon till när besöket väl är över.

Vad ingår inte gratis – och när kostar en bostadsvärdering pengar?

Den kostnadsfria delen omfattar mäklarens besök, genomgången av bostaden och själva värderingen med den skriftliga återkopplingen. Där går gränsen. Allt som hör till en faktisk försäljning ligger utanför.

Det finns också situationer där en värdering inte handlar om att sälja, utan om att få en siffra som kan stå på egna ben. I de situationerna är en gratis värdering av bostaden inte rätt verktyg, och du får räkna med att betala:

• Vid skilsmässa, när boet ska delas och båda parter behöver en siffra som de kan förhålla sig till.

• Vid dödsbo, när arvingarna behöver en opartisk värdering av vad bostaden är värd.

• Vid överlåtelse inom familjen, när bostaden byter ägare mellan familjemedlemmar och priset måste dokumenteras.

• När en bank eller en myndighet behöver en siffra som kan stå för sig själv, till exempel i samband med lån eller ärendehandläggning.

Skillnaden ligger i vem som ska använda siffran. En gratis värdering är mäklarens bedömning av vad bostaden kan säljas för, och den är tänkt att starta en försäljningsprocess. En betald värdering är en dokumenterad beräkning som en tredje part kan lägga till grund oberoende av om du väljer att sälja.

Själva försäljningen ingår inte heller i paketet. De rapporter som ska vara klara när bostaden ska ut på marknaden är tillståndsrapport (dansk besiktningsrapport), elinstallationsrapport (dansk rapport om elinstallationen) och energimärkning. De tas inte fram som en del av den gratis värderingen, och de kostar pengar när du beställer dem. Detsamma gäller det praktiska genomförandet av försäljningen.

En gratis bostadsvärdering kostar ingenting så länge du inte skriver under något. Du binder dig först när du skriver under ett uppdragsavtal, och det är ett separat dokument. Avtalet ingås inte i samband med själva värderingen.

Läs uppdragsavtalet noggrant när du kommer så långt. En punkt är särskilt viktig att hitta: om utlägg ska betalas även om bostaden inte blir såld. Svaret är ofta ja, också i avtal som marknadsförs som gratis om bostaden inte säljs. Det är den sortens detalj som avgör om “gratis” också är gratis i praktiken, om försäljningen drar ut på tiden eller helt går i stöpet.

Offentlig fastighetsvärdering kontra mäklarvärdering: två olika siffror

Det finns tre siffror som alla kan kallas en värdering av din bostad, och de svarar på tre olika frågor. Det är värt att ställa dem mot varandra innan du bestämmer dig för vad bostaden är värd.

Den offentliga fastighetsvärderingen är ett skatteunderlag, inte ett försäljningspris. Den tas fram som en massberäkning över många tusen bostäder, och målet är att träffa 80 % av marknadsvärdet, eftersom siffran ska användas för att beräkna ejendomsværdiskat och grundskyld. Därför ska du inte läsa den som en bedömning av vad din bostad kan säljas för.

När du behöver veta marknadsvärdet är det en värdering hos en fastighetsmäklare du ska beställa. Den bygger på att någon har stått i bostaden och sett skick, material och detaljer, och den ställs mot faktiska försäljningar i området. Ett beräkningsverktyg på nätet kan ge dig nivån på ett par minuter, men det har aldrig sett din bostad. Därför är det mäklarens genomgång som visar var inom spannet din bostad hamnar.

Så läser du värderingen kritiskt och får ut mer av din gratis värdering

Om du vill få ut något av en gratis värdering ska du ställa frågor om siffran i stället för att bara skriva upp den.

• Be att få se de faktiska försäljningar som siffran bygger på, och kontrollera om jämförelseobjekten liknar din egen bostad. Tre sålda bostäder från det senaste halvåret säger betydligt mer än tre som bara har lagts ut till försäljning.

• Boka två till tre oberoende värderingar inom samma vecka, så att marknadsläget är detsamma hela vägen. Säg inte först vilken siffra du hoppas på. Det sätter ankaret för vad mäklaren återkommer med.

• Be om en skriftlig försäljningskalkyl som du kan ta med hem, så att siffrorna kan jämföras i lugn och ro. Skriv inte under samma dag, eftersom ett uppdragsavtal oftast binder dig i sex månader.

• Fråga vad som krävs för att hamna i den övre delen av värderingen, och vad planen är om bostaden inte är såld efter två månader.

Därför är en gratis bostadsvärdering utan förpliktelser det rätta första steget

Du behöver inte ha tänkt sälja för att beställa en värdering. En gratis bostadsvärdering utan förpliktelser kan vara värdefull vid omläggning av lån, vid skilsmässa, vid arv eller bara för att du är nyfiken på vad bostaden är värd.

Det du går från besöket med är en siffra med en motivering. En skriftlig värdering kan du ställa mot andra siffror och använda i ditt beslut, oavsett om du vill sälja, låna eller bara veta värdet. Det är värt att komma ihåg vad siffran egentligen svarar på: Mäklarvärderingen visar vad bostaden kan säljas för inom 3 – 6 månader, medan försäljningspriset är vad en köpare betalade en enda dag. Det är två olika saker, och det är den första du kan planera utifrån.

Hos Brikk kan du boka en gratis bostadsvärdering utan förpliktelser och få en konkret, skriftlig värdering av vad din bostad är värd.