Bostad med hyresgäst: vad gäller när en uthyrd bostad byter ägare?

Hyresavtalet är knutet till bostaden, inte till den som äger den. Säljer du en bostad med hyresgäst fortsätter hyresförhållandet hos köparen från tillträdesdagen, och hyresgästens villkor är oförändrade oavsett vem som äger adressen.

Vid ägarbyte träder köparen som utgångspunkt in i säljarens rättigheter och skyldigheter gentemot hyresgästen. Hyresgästen blir varken bättre eller sämre ställd av att det kommer en ny ägare. Rättigheter och skyldigheter följer med bostaden, precis som de stod i avtalet.

Hyresgästen ska få besked om ägarbytet och om att hyran framöver betalas till den nya ägaren. Den informationen ser till att betalningen hamnar på rätt ställe från tillträdet.

Artikeln går igenom de lagstadgade ramar du behöver känna till när en uthyrd bostad byter ägare. Du får en överblick över vilka dokument som ska fram i affären, säljarens upplysningsplikt, reglerna för att säga upp en hyresgäst, erbjudandeplikten (tilbudspligt) vid försäljning av hyresfastigheter och vad som gäller vid visning.

Artikeln är rent informerande och beskriver bara vad lagen föreskriver. Konkreta bedömningar i det enskilda fallet hör hemma hos en advokat.

Så träder köparen in i det befintliga hyresavtalet

Från tillträdesdagen övertar du som köpare rollen som hyresvärd och blir bunden av hyresavtalet, även om du inte kände till det när affären slöts.

Den danska hyreslagen (lejeloven) bestämmer att köparen träder in i den tidigare hyresvärdens förpliktelser gentemot hyresgästen utan hyresgästens samtycke. Hyresavtalet är skyddat vad gäller nyttjanderätten, även om det inte är tinglyst (dansk inskrivning av rättigheter). Det finns inget register där du som köpare kan kontrollera om det löper ett hyresavtal på adressen. Avtalet gäller oavsett om det är registrerat någonstans.

Hyresgästen behöver inte heller skriva under ett nytt kontrakt. Ett nytt kontrakt eller ändrade villkor kräver hyresgästens godkännande, och utan godkännande kan du bara ändra hyran eller andra villkor om hyreslagen ger möjlighet till det, till exempel vid en hyreshöjning enligt lagens regler. Hyresförhållandet fortsätter som det var överenskommet med den tidigare ägaren.

Om du som köpare inte kände till hyresavtalet ändrar det inte på inträdet. Du är bunden av avtalet, oavsett vad du visste eller inte visste när du köpte. De två frågorna ska hållas isär. Inträdet i hyresavtalet sker oberoende av din kännedom, medan eventuella felpåföljder riktas mot säljaren. Har säljaren förtigit hyresförhållandet kan du göra gällande felpåföljder mot säljaren. Det ändrar inte att hyresgästen fortsatt har sina rättigheter gentemot dig som ny ägare.

Deposition och förskottshyra: vem svarar gentemot hyresgästen?

Deposition och förskottshyra är två belopp som hyresgästen vanligtvis har betalat vid inflyttningen, och som båda kan uppgå till högst tre månaders hyra. Gränserna står i § 59 i hyreslagen, och enligt § 17 är beloppen skyddade gentemot dig som köpare utan tinglysning (dansk inskrivning), när de tillsammans inte överstiger en halv årshyra. Det finns inte heller något register där du kan slå upp om deposition eller förskottshyra har betalats. Skyddet följer av lagen, inte av en tinglysning.

Depositionen ska regleras mellan säljare och köpare i samband med affären. Det är en uppgörelse mellan de två parterna. Den överenskommelsen påverkar inte hyresgästens krav. Vid avflyttning kan hyresgästen kräva tillbaka depositionen av dig som ny ägare, oavsett hur säljare och köpare har gjort upp sinsemellan. Har säljare och köpare kommit överens om att säljaren behåller depositionen, eller att köparen övertar den utan att få beloppet med sig, ändrar det inte hyresgästens rätt. Kravet riktas mot den som är hyresvärd vid avflyttningstidpunkten.

Som köpare övertar du det befintliga hyreskontraktets bestämmelser om deposition och förskottshyra. Du kan inte kräva en ny eller extra deposition, om inte du och hyresgästen kommer överens om det. Genomförs en hyreshöjning enligt lagens regler kan det dock krävas att deposition och förskottshyra justeras i förhållande till den nya hyran (§ 60). Ett nytt ägarskap nollställer inte villkoren.

Hyresgästens rättigheter enligt hyreslagen gäller även gentemot dig utan tinglysning. Har hyresgästen genom avtal fått mer långtgående rättigheter, till exempel uppsägningsskydd eller överlåtelserätt, kan hyresgästen kräva att avtalet tinglyses (§ 17, stk. 3). Sådana särskilda villkor är bara skyddade gentemot en ny ägare om de är tinglysta.

Pengarna och villkoren följer därmed bostaden på samma sätt som resten av hyresavtalet. Du svarar gentemot hyresgästen, oavsett vad du visste och oavsett vad du och säljaren har kommit överens om sinsemellan.

Hyresgästens rättigheter vid försäljning: vad kan hyresgästen hålla fast vid?

Ett ägarbyte ger inte köparen rätt att försämra hyresgästens ställning. Rätten att bo kvar på samma villkor består, även om fastigheten har fått ny ägare. Det är samma avtal som löper vidare, nu bara med en annan hyresvärd i andra änden.

En klausul i hyreskontraktet om att hyresgästen ska flytta vid försäljning är ogiltig. Hyresgästen kan bortse från den, och försäljningen ändrar inte hyresgästens nyttjanderätt.

Hyresgästen kan dessutom få hyresavtalet tinglyst. Tinglysningen behövs inte för att hyresavtalet ska gälla, men den har betydelse för vilka villkor hyresgästen kan hålla en ny ägare fast vid.

Det är skillnad på nyttjanderätten och de särskilda villkoren. Nyttjanderätten till själva hyresobjektet är skyddad utan att avtalet är tinglyst. Hyresgästen kan bo kvar oavsett om det finns en tinglysning eller inte.

Särskilda rättigheter som avviker från hyreslagen är bara skyddade gentemot en ny ägare om de är tinglysta. Det gäller till exempel en överenskommen hyresjustering eller ett uppsägningsskydd. Saknas tinglysningen kan köparen ifrågasätta om de särskilda villkoren fortfarande gäller. Det är inte själva hyresförhållandet som vacklar, utan de villkor som går längre än lagens allmänna regler.

Omvänt kan hyresgästen som utgångspunkt fritt säga upp hyresavtalet utan att ange skäl, om inget annat har avtalats. Uppsägningstiden är normalt 3 månader. En köpare kan inte kräva att hyresgästen bor kvar om hyresgästen själv vill flytta.

Hyresvärdens uppsägningsmöjligheter: varför försäljning inte är ett uppsägningsskäl

En försäljning av fastigheten ger inte hyresvärden rätt att säga upp hyresgästen. Hyresvärdens uppsägningsmöjligheter är snäva och följer hyreslagens uttömmande lista över när en hyresgäst kan sägas upp. Beslutet att sälja är i sig inte grund för att få hyresförhållandet att upphöra.

De viktigaste uppsägningsskälen i hyreslagen är:

Hyresvärden vill själv bo i bostaden.

Fastigheten ska rivas, eller bostaden måste avflyttas på grund av ombyggnad i de särskilda fall som lagen nämner.

Hyresgästen har åsidosatt god sed och ordning så grovt att det krävs att hyresgästen flyttar. Vid väsentligt avtalsbrott, till exempel utebliven hyresbetalning, kan hyresvärden i stället häva hyresavtalet.

Vill hyresvärden själv använda bostaden måste uppsägningen vara skälig utifrån en bedömning av båda parters förhållanden, och regeln kan inte användas för att säga upp för att sedan sälja eller låta en bekant flytta in.

Hyresvärdens uppsägningstid är antingen 1, 3 eller 12 månader beroende på skälet. Tiden är 1 månad för enstaka rum i hyresvärdens egen bostad, minst 1 år när hyresvärden själv vill bo i bostaden, och i övrigt 3 månader (§ 175).

Lagen fastställer också formkraven. Uppsägningen ska vara skriftlig, ange ett konkret skäl och informera hyresgästen om rätten att invända. Hyresgästen ska skicka en skriftlig invändning senast sex veckor efter att ha tagit emot uppsägningen. Sker det inte faller rätten att bestrida uppsägningen bort.

Säljarens upplysningsplikt: vilka dokument ska fram, och varför förtigande är allvarligt

Ska du sälja en bostad som är uthyrd har du skyldighet att upplysa köparen om hyresförhållandet. Att förtiga ett hyresavtal är ett allvarligt problem i affären, eftersom köparen måste kunna se vad som följer med bostaden innan avtalet blir bindande.

I överlåtelsematerialet bör du därför lägga in:

• Hyresavtalet, så som det ser ut när affären sluts.

• Den senaste hyresavin.

• Deposition som har lämnats.

• Eventuella förskottsbetalda belopp.

• Pågående tvister och förelägganden som rör hyresobjektet.

Att förtiga ett hyresavtal kan utgöra ett fel i affären. Har köparen köpt en fastighet med hyresgäst utan att ha haft anledning att känna till hyresförhållandet, kan köparen göra gällande felpåföljder. Säljarens upplysningsplikt vid uthyrning är därför inte bara en formalitet.

Standardköpeavtal för privatbostäder innehåller ofta en garanti om att fastigheten säljs fri från hyresförhållanden. Bor det en hyresgäst där måste säljaren upplysa om det, både för att undvika skadeståndsansvar och för att undvika att köparen häver affären.

Köparen kan kräva skadestånd för förlust om säljaren har förtigit hyresförhållandet. Det kan till exempel vara ökade utgifter för ett annat boende tills hyresgästen flyttar, med avdrag för den löpande hyresintäkten från hyresgästen.

Huseftersynsordningen (den danska husbesiktningsordningen) fritar bara säljaren från ansvar för byggnadens fysiska skick. Det förutsätter att säljaren lägger fram tillståndsrapport (dansk besiktningsrapport) och elinstallationsrapport (dansk rapport om elinstallationen) samt ett erbjudande om ägarskifteförsäkring (dansk försäkring mot dolda fel vid ägarbyte) och lovar att betala hälften av premien om köparen tecknar den. Ett förtigat hyresavtal är inget fysiskt fel, så ansvarsfriheten gäller inte här, och ägarskifteförsäkringen täcker det inte heller.

Erbjudandeplikt vid försäljning av hyresfastigheter: när gäller den?

Erbjudandeplikten (tilbudspligten) framgår av den danska hyreslagen (lejeloven) och innebär att hyresgästerna i vissa bostadshyresfastigheter ska erbjudas att överta fastigheten som andelsbostadsförening (en dansk ägarform där de boende äger var sin andel i föreningen) innan den överlåts till någon annan. Regeln gäller inte alla hyresfastigheter, och villkoren är viktiga att känna till om du har en fastighet med flera hyresobjekt.

• Erbjudandeplikten omfattar rena bostadshyresfastigheter med minst 6 bostadslägenheter och blandade bostads- och verksamhetsfastigheter med minst 13 bostadslägenheter.

• Erbjudandeplikten gäller inte när förvärvaren är staten, en kommun, en befintlig medägare eller nära familj till ägaren, och fastigheter under tröskelvärdena omfattas inte alls. Det gäller till exempel en hyresfastighet med färre än 6 bostadslägenheter, eller en blandad fastighet med färre än 13.

• Hyresgästerna ska ha minst 10 veckor på sig att besluta om de vill köpa fastigheten som andelsbostadsförening, och veckorna i juli räknas inte med i fristen.

• Minst 60 procent av bostadshyresgästerna ska vara medlemmar i den andelsbostadsförening som övertar fastigheten.

• Erbjudandet ska lämnas till samtliga hyresgäster på samma ekonomiska villkor som vid försäljning till tredje part. Vid gåva, fusion eller byte ska det avgöras genom en sakkunnigvärdering (syn og skøn) om köpeskilling och villkor motsvarar fastighetens värde som hyresfastighet.

Reglerna finns i kapitel 24 i hyreslagen, och kravet på att minst 60 procent av bostadshyresgästerna ska vara medlemmar finns i § 2 i den danska andelsbostadslagen (andelsboligloven).

Visning av hyresobjekt vid försäljning: hyresgästens rätt till ro

Enligt hyreslagen har du som hyresvärd rätt att få tillträde till hyresobjektet när förhållandena kräver det (§ 102), och en försäljning kan vara en sådan situation. Tillträdet är dock inte fritt. Hyresgästen ska få besked i god tid innan du och en intresserad köpare står vid dörren.

Hyreslagen har en konkret regel för visning när ett hyresobjekt är uppsagt: Hyresgästen bestämmer tidpunkten, men ska ge tillträde minst 2 timmar varannan vardag vid en tidpunkt som passar för en visning (§ 186). Regeln är skriven för återuthyrning, men den ger en fingervisning om vad du kan förvänta dig vid en försäljning. Du kan inte kräva tillträde vid vilken tidpunkt som helst som du själv tycker passar.

Hur ofta hyresgästen ska ge tillträde vid en försäljning står inte direkt i lagen, så den konkreta bedömningen hör hemma hos en advokat.

Nekar hyresgästen tillträde utan skäl kan du söka hjälp hos fogden (den danska motsvarigheten till Kronofogden) eller göra gällande avtalsbrott mot hyresgästen. Vägen dit går genom lagens ramar, och den ska alltid respektera hyresgästens rätt till privatliv. Tillträdet är en rätt att komma in och visa bostaden, inte en rätt att förfoga över hyresgästens hem.

Checklista för säljare och köpare: reda ut de här frågorna före underskrift

Innan underskriften sätts ska både säljare och köpare ha koll på samma förhållanden. Checklistan här hjälper dig att få papperen på plats i god tid, så att ingen upptäcker något först efter tillträdet.

Säljare

• Samla hyreskontraktet, den senaste hyresavin, dokumentation för deposition och förskottshyra samt uppgifter om eventuella pågående tvister eller förelägganden som rör hyresobjektet.

• Ange tydligt i försäljningsmaterialet att bostaden är uthyrd.

Köpare

• Be att få hyreskontraktet och gå igenom det, bland annat den överenskomna hyran, uppsägningstiden, depositionen, överenskommelser om förbättringar och eventuella tinglysta särskilda rättigheter (tinglysning är dansk inskrivning av rättigheter), så att det är klart vad som följer med bostaden.

• Reda ut före underskrift om hyresgästen ska bo kvar, vilka uppsägningsmöjligheter som gäller (till exempel minst ett års uppsägningstid om hyresvärden själv vill bo i bostaden), och hur visningar ska hanteras framöver.

Båda parter

• Undersök om erbjudandeplikten gäller för fastigheten. Den omfattar rena bostadshyresfastigheter med minst 6 bostadslägenheter och blandade bostads- och verksamhetsfastigheter med minst 13 bostadslägenheter, medan fastigheter under tröskelvärdena faller utanför och överlåtelse till exempelvis staten, en kommun eller nära familj är undantagen.

• Vid tvivel om det enskilda fallet bör parterna söka juridisk rådgivning. Innehållet här beskriver enbart de lagstadgade ramarna och är ingen rekommendation i den konkreta affären.

Hyresförhållandet fortsätter oförändrat vid ägarbytet, oavsett vad säljare och köpare kommer överens om sinsemellan. Därför är det hyresavtalet och de övriga dokumenten som avgör vad köparen övertar, och de konkreta bestämmelserna kan slås upp i hyreslagen (lejeloven, den danska lagen om hyra).